市场
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目录项目数：55塞浦路斯
利马索尔、帕福斯、尼科西亚
交易量，2026年1-9月：14,969（+14%）· Department of Lands and Surveys
目录中的项目：46巴厘岛
仓古、乌鲁瓦图、乌布
外国游客，2025 年：6,948,754 · Disparda Bali
目录中的项目：19希腊
雅典、比雷埃夫斯、雅典里维埃拉
公寓价格，2026年第一季度：同比 +5.7%（2025 年：+8.1%）· Bank of Greece
目录项目数：10泰国
普吉、曼谷、苏梅岛
向外国人转让的公寓，2026年上半年：6,533 套（-8.8%）· Thairath / REIC
目录中的项目数: 11格鲁吉亚
第比利斯、巴统
第比利斯住房价格: 同比 +4.9% · Geostat
| 市场 | 可选项目 | 产权 | 主要风险 |
|---|---|---|---|
| 塞浦路斯 利马索尔、帕福斯、尼科西亚 | 目录项目数：55 · 目录中的项目起价为 €142,000 | 是 | VAT为19%，需在开发商报价基础上另行支付（仅符合条件的主要居所可适用5%）。开发商提供的房源正在增加。 |
| 巴厘岛 仓古、乌鲁瓦图、乌布 | 目录中的项目：46 · 目录中的项目起价为 Rp 1,690,000,000 | 否 | 开发商宣称回报率与独立评估有差距；短租相关税费。 |
| 希腊 雅典、比雷埃夫斯、雅典里维埃拉 | 目录中的项目：19 · 价格请咨询 | 是 | 拟自 2027 年起对非欧盟买家征收 15% 的税；Golden Visa 房产禁止短租。 |
| 泰国 普吉、曼谷、苏梅岛 | 目录项目数：10 · 价格请咨询 | 公寓：可以，在49%的配额内 | 施工期间没有强制托管机制；无许可证不得按日出租。 |
| 格鲁吉亚 第比利斯、巴统 | 目录中的项目数: 11 · $62,660起 | 是 | 施工期间没有托管机制；第比利斯约有87,000套在建公寓。 |
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≈按欧洲央行汇率换算，日期：
知识库
泰国
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格鲁吉亚
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塞浦路斯
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希腊
- 非欧盟买家 15% 税 - 截至 2026年11月的已知信息税费 · 4分钟
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巴厘岛
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市场比较
数据截至各国家页面注明的核查日期。本文仅供参考，不构成建议。
| 塞浦路斯 | 巴厘岛 | 希腊 | 泰国 | 格鲁吉亚 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 购房时的额外费用 | VAT 19%主要居所税率为5% | 5% + 实际 11% 增值税增值税税率 12%，实际 11% - 如未含在价格中 | 3.7%起3.09%税费 + 公证费，VAT另计 | 最高 2%2% 的费用按合同约定分摊 | 150 GEL无转让税 |
| 是否可享有永久所有权（永久拥有该房产） | 是非欧盟公民需获批，最多可持有2处房产 | 否Hak Pakai、HGB、长期租赁 | 是 | 公寓：可以，在49%的配额内土地仅可长期租赁，期限最长30年 | 是购买公寓不受限制 |
| 年度持有成本 | 无房产税仅需支付维护费 | PBB-P2根据房产征收年度税费 | ENFIA年度房产税 | 最高 0.3%另需支付楼宇维护费 | 0.05-1%按家庭收入征收房产税 |
| 收益率 | 5.14%全国 · GPG，2026 | 4.24%平均值 · GPG，2026年 | ≈4.2%雅典 · euro2day，2026年 | 暂无数据按日出租须持有许可证 | 8.9%第比利斯 · Galt & Taggart，2026年 |
| 出售税费 | 20%资本利得税，可享扣除 | 2.5-5%非居民税率为5% | 暂无数据 | 暂无数据 | 0%持有超过 2 年 |
| 购房获得居留许可 | €300 000 起永久居留；另需支付 VAT，且年收入须达到 €50 000 | 不因购房而获批Second Home Visa，最长5年 | 门槛为€400 000Golden Visa；阿提卡门槛为€800 000 | 暂无数据 | 超过 $150,000按评估价值，自 2026年3月1日起 |
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租赁收益率为毛收益率，依据独立评估： Galt & Taggart · euro2day · Global Property Guide · Global Property Guide。核实日期
适合哪些人
塞浦路斯
符合需求
- 欧盟司法管辖区，可通过购买房产申请永久居留
- 计划在塞浦路斯长期出租并自住
不符合需求
- 期待高收益率
- 目标为永久居留，但预算低于€300,000
巴厘岛
符合需求
- 计划短租，并采用现实的入住率进行测算
- 愿意接受长期租赁或通过 PT PMA 持有
不符合需求
- 需要土地完全产权（永久所有权）
- 收益率按开发商广告中的数据计算
希腊
符合需求
- 通过 Golden Visa 获得欧盟居留许可
- 雅典长期出租
不符合需求
- Golden Visa 房产的短期出租
- 对非欧盟买家而言，2027年7月1日前没有时间余量的交易
泰国
符合需求
- 购买公寓自住或长期出租
- 愿意通过持有许可证的运营商进行短租
不符合需求
- 需要拥有土地或别墅产权
- 投资策略依赖无证短租
格鲁吉亚
符合需求
- 最低购入成本
- 长期出租毛收益率较高
不符合需求
- 需要在建项目付款保障
- 计划快速转售
可以远程购房吗
简而言之：在我们覆盖的所有市场，您都可以通过授权委托书远程完成交易，无需乘飞机前往。但通常仍需亲自办理一个步骤：在您所在国家的公证处或领事馆签署授权委托书。
塞浦路斯
可以。您可以向塞浦路斯律师出具专项授权委托书，由律师代为签署并在土地局登记合同、提交 Comm.145 许可申请（适用于非 EU 买家），并办理产权交接（Kleanthous & Platis）。授权委托书需在您所在国家的公证人处签署并办理 Apostille，或在塞浦路斯领事馆签署（Zeno Legal).
重要提示: 申请永久居留需要本人到场，因为必须在塞浦路斯采集生物识别信息（Murblz).
巴厘岛
可以，无需亲自飞往 - 向代表出具有限授权书（kuasa khusus）即可。但必须有人亲自到公证人/PPAT 处：公证法要求当事人和两名见证人亲自到场，视频通话不能代替当面签署（A&J Real Estate).
重要提示: 授权委托书必须针对具体交易和房产；PPAT 必须拒绝“绝对”授权委托书（PP 24/1997，第 39 条）。禁止使用名义持有人安排。
希腊
可以。律师凭授权书可办理税号（AFM）、开设银行账户、在公证人面前签署合同，并在土地登记处登记交易（GreekProps, ExpatLaw)。授权书须本人签署，可在希腊领事馆办理，或经公证、加 Apostille 并翻译成希腊语。
重要提示: 开户时，银行可能会单独要求买家进行视频通话 (GreekProps).
泰国
可以。受托代表可凭授权书在土地厅办理产权转让登记，官方文件清单包含授权书和代表人的相关文件 (thailand.go.th)。土地办事处要求使用其指定格式的授权书；如在境外签署，须办理认证 (NYC Legal).
重要提示: 购买公寓的款项必须从境外以外币汇入，并注明汇款用途。银行会出具外汇交易证明 (Foreign Currency Transaction Form)，没有该证明，外国买家无法登记公寓产权 (thailand.go.th).
格鲁吉亚
可以。受托代表可凭公证授权书签署合同，并在公共登记处登记产权。在境外办理的授权书需经公证并加贴海牙认证，或在格鲁吉亚领事馆办理，之后还需提供格鲁吉亚语公证译本（Residence Estate, CG Agency).
重要提示: 自 2023年10月起，在境外出具的委托书必须经过公证 - 简单的书面授权不被接受（CG Agency).
本文仅供参考，不构成法律意见。汇款前，请让交易所在国的律师或公证人确认授权委托书的格式、翻译和海牙认证要求。
购房款应根据合同汇给开发商或存入受保护的账户，切勿汇给代理机构。
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