巴厘岛 · 法律 · 5分钟
巴厘岛：租赁权、外国人的土地权利与 PT PMA
在巴厘岛，外国人不能以永久产权拥有土地。合法途径有三种：长期租赁、Hak Pakai 或 PT PMA 公司。自 2026年2月起，省级法规明确禁止通过印尼代持人持有土地。
关键数据
为什么不是完全所有权？
根据1960年《基本土地法》，土地的完全永久所有权（Hak Milik）仅限印度尼西亚公民。外国人需要采用其他安排，而每种安排都有固定期限。
土地登记在印度尼西亚公民名下、而外国人通过借款、委托书和附加协议实际控制的交易，长期以来是市场上的常见做法。如今这类交易带来直接的法律风险，详见下文。合法安排更为清晰：买家获得一项有固定期限的权利，其价值取决于期限和条件。
三种合法途径
三种途径都有固定期限，因此房产的价值取决于权利的剩余期限及其延期条件。
请准确核实购买的是什么：附建造别墅权利的土地租赁、租赁土地上的已建成别墅，还是开发项目中的公寓。对于后两种情况，建筑物权利的期限必须与土地租赁期限一致，且不得更早到期。如果期限自签约之日起算，而施工需要两年，那么在竣工之前，已付费期限的一部分就已经过去了。
- 长期租赁（Hak Sewa） - 根据与业主的协议，长期租赁土地和房产N年。这是别墅最常见的选择。
- Hak Pakai - 一种使用权，可登记在持有所需移民文件的外国人名下。根据 PP 18/2021，在国有土地（HPL）上最长 30 年，可延期 20 年并续期 30 年（PP 18/2021）。在私有土地上最长 30 年，之后只能与所有者签订新协议。80 年是上限而非保证：延期和续期需要提交申请并持有有效的居留许可（KITAS/KITAP）。外国人在最低价格、土地面积和房产数量方面受法定限制。
- PT PMA - 拥有外资的印度尼西亚公司。它可以持有建筑使用权（HGB），但这是一种有其自身要求的商业结构。
PT PMA：2025年有哪些变化
BKPM第5/2025号条例将PT PMA的最低实缴资本降至Rp2.5 billion，同时保留了每个五位数KBLI经营代码超过Rp10 billion的最低投资要求。对于房地产开发和住宿业务（短租和长租），土地和建筑现可计入这一金额（Mori Hamada）。如果别墅是承担报告义务的真实业务，而非规避所有权限制的手段，PT PMA可能是合理的选择。
公司有持续性成本，包括会计、投资活动报告、税费和经营许可证。对于一套自用别墅，这通常过于繁复；对于一组短期出租的房产组合，这可能是可行的结构。
禁止代持安排
2026年2月24日，巴厘岛省长实施了第4/2026号地方法规（Perda），禁止通过代持人（"pinjam nama"）将土地控制权转让给外国人。处罚措施从警告、暂停活动到吊销许可证、拆除建筑和罚款不等；刑事责任依据一般法律处理（NusaBali).
该法规还针对安排此类方案的中介。如果卖方建议“像大家一样”把土地登记在当地居民名下，请将其视为停止交易的信号，并改为选择合法结构。
土地租赁协议需核查的内容
本文仅供一般参考，不构成法律或税务建议。在交易前，应针对具体房产审查相关条款。
- 业主证书（SHM）以及业主姓名是否与出租人一致；配偶和继承人的同意；
- 土地的规划用途：是否允许居住用途和旅游出租；
- 别墅或开发项目的建筑许可证（PBG）；
- 租赁期限，以及是自签约之日起算还是自房产交付时起算；
- 延期条件：价格或定价公式以及通知期限，而不仅仅是“经双方协商”；
- 无需业主同意即可转让和转租的权利，这会影响转售；
- 公证，以及如果土地被出售或业主去世，协议将如何处理；
- 由谁缴纳10%的租金收入税和地方房产税。
对买家的影响
- 外国人可以使用长期租赁、Hak Pakai或PT PMA - 均为固定期限。
- 自2026年起，使用印度尼西亚代持人将直接面临处罚风险。
- 长期租赁的价值取决于其延期和转让条件，应首先核查这些条件。
- PT PMA适合有真实经营活动的业务，而不适合单套别墅。
信息更新日期： 。以上为一般信息，不构成法律或税务建议。
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