Ταϊλάνδη · Νομικά θέματα · 4 λεπτά
Ταϊλάνδη: όριο 49% στα condominium, βίλες πλήρους κυριότητας και μακροχρόνιας μίσθωσης
Η αγορά διαμερίσματος σε condominium είναι ο μόνος ευρέως διαθέσιμος τρόπος για έναν αλλοδαπό να αποκτήσει πλήρη κυριότητα αορίστου χρόνου στην Ταϊλάνδη. Το όριο είναι 49% της συνολικής επιφάνειας των διαμερισμάτων του κτιρίου. Οι προτάσεις για αύξησή του στο 75% και για μίσθωση 99 ετών δεν είχαν υιοθετηθεί έως τον Νοέμβριο του 2026.
Τα βασικά σε αριθμούς
Πώς λειτουργεί το όριο του 49%
Το άρθρο 19 bis του Condominium Act του 1979 επιτρέπει σε αλλοδαπούς να έχουν μονάδες σε καταχωρισμένο condominium, εφόσον η ιδιοκτησία αλλοδαπών δεν ξεπερνά το 49% του συνολικού εμβαδού όλων των μονάδων. Το υπόλοιπο 51% πρέπει να ανήκει σε Ταϊλανδούς πολίτες ή ταϊλανδικά νομικά πρόσωπα (Thai Law Online). Η ποσόστωση βασίζεται στο εμβαδόν και όχι στον αριθμό μονάδων: λίγα μεγάλα διαμερίσματα αλλοδαπών μπορούν να την εξαντλήσουν γρηγορότερα.
Το όριο ισχύει για κάθε συγκεκριμένο κτίριο. Σε δημοφιλή κτίρια μπορεί να εξαντληθεί ήδη από την έναρξη των πωλήσεων, οπότε τα υπόλοιπα διαμερίσματα διατίθενται σε αλλοδαπούς μόνο με μακροχρόνια μίσθωση. Αυτό επηρεάζει και τη μεταπώληση: αν το όριο έχει καλυφθεί, μπορείτε να πουλήσετε το διαμέρισμα με πλήρη κυριότητα σε άλλον αλλοδαπό μόνο εφόσον το δικό σας μερίδιο μεταβιβαστεί σε αυτόν.
Τι να ελέγξετε πριν από την πληρωμή
Η απαίτηση για μεταφορά συναλλάγματος προβλέπεται στο άρθρο 19 ter του Νόμου περί Condominium: το ποσό που μεταφέρεται από το εξωτερικό πρέπει να είναι τουλάχιστον ίσο με την τιμή του διαμερίσματος και το όνομα του αποστολέα πρέπει να συμπίπτει με το όνομα του αγοραστή (Khonsu Legal).
- γραπτή επιβεβαίωση από τον κατασκευαστή ή τη διαχειριστική εταιρεία του κτιρίου για το διαθέσιμο υπόλοιπο της ποσόστωσης ξένης ιδιοκτησίας κατά την ημερομηνία της συναλλαγής;
- ότι τα χρήματα για την αγορά θα μεταφερθούν από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα και ότι η τράπεζα θα εκδώσει αποδεικτικό της μεταφοράς - χωρίς αυτό δεν μπορεί να εγγραφεί το διαμέρισμα στο όνομα αλλοδαπού;
- ότι το δικαίωμα θα εγγραφεί στο Κτηματολόγιο στο όνομά σας και όχι σε εταιρεία ή μεσάζοντα.
Το όριο δεν αυξήθηκε
Οι προτάσεις για αύξηση του ορίου στο 75% και για μίσθωση 99 ετών συζητούνται από το 2024. Έως τον Νοέμβριο του 2026 καμία δεν είχε γίνει νόμος, δεν είχε κατατεθεί νομοσχέδιο στο κοινοβούλιο και εξακολουθούσαν να ισχύουν τα όρια του 49% και των 30 ετών (Thai Law Online). Μην βασίζετε μια συναλλαγή στην υπόσχεση μελλοντικής μεταρρύθμισης.
Τι άλλαξε το 2026: η μείωση των τελών μεταβίβασης και εγγραφής υποθήκης στο 0,01% παρατάθηκε έως τις 30 Ιουνίου 2027 (Thai Law Online). Η φορολογική ελάφρυνση έχει περιορισμένο πεδίο εφαρμογής, επομένως πρέπει να ελέγξετε ξεχωριστά αν ισχύει για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.
Βίλες: μόνο μακροχρόνια μίσθωση
Οι αλλοδαποί δεν μπορούν να κατέχουν γη στην Ταϊλάνδη, επομένως η βίλα αποκτάται με μακροχρόνια μίσθωση: μακροχρόνια μίσθωση γης για έως 30 έτη. Αν η σύμβαση προβλέπει μεγαλύτερη διάρκεια, αυτή περιορίζεται στα 30 έτη. Η μίσθωση μπορεί να παραταθεί, αλλά και η νέα περίοδος δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 30 έτη από την ημερομηνία παράτασης (Addleshaw Goddard).
Στην υπόθεση 4655/2566, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε άκυρες τις υποσχέσεις για δύο ακόμη περιόδους μίσθωσης 30 ετών με τους ίδιους όρους και με προπληρωμή, καθώς συνιστούν καταστρατήγηση του περιορισμού. Τα σχήματα «30+30+30» δεν εγγυώνται 90 έτη: μόνο η πρώτη περίοδος είναι εγγυημένη.
Το δικαστήριο δέχεται την παράταση εφόσον οι όροι της λαμβάνουν υπόψη τις μελλοντικές περιστάσεις και δεν επαναλαμβάνουν την πρώτη περίοδο με προπληρωμένο ποσό. Πριν υπογράψετε, ελέγξτε σε ποιον είναι εγγεγραμμένη η γη, αν βαρύνεται με υποθήκη και αν η σύμβαση μίσθωσης θα εγγραφεί στο Κτηματολόγιο.
Πώς να συγκρίνετε τις επιλογές
Ένα διαμέρισμα εντός της ποσόστωσης παρέχει πλήρη κυριότητα αορίστου χρόνου, η οποία μπορεί να πωληθεί και να κληρονομηθεί. Μια βίλα με μακροχρόνια μίσθωση παρέχει δικαίωμα για 30 έτη, η αξία του οποίου μειώνεται όσο πλησιάζει η λήξη. Για να συγκρίνετε την απόδοση της βίλας, διαιρέστε την τιμή με τα έτη που απομένουν στη μίσθωση και αφαιρέστε αυτό το ποσό από το ετήσιο εισόδημα.
Παράδειγμα: βίλα αξίας 15 εκατ. μπατ με μίσθωση 30 ετών αντιστοιχεί σε περίπου 500 000 μπατ ετησίως μόνο για την ανάκτηση του αρχικού κεφαλαίου. Αν το καθαρό εισόδημα από μίσθωση είναι 900 000 μπατ, το πραγματικό κέρδος είναι περίπου 400 000 μπατ ή 2,7% της τιμής. Τα ποσά είναι ενδεικτικά, αλλά η λογική ισχύει για κάθε βίλα με μακροχρόνια μίσθωση.
Για διαμέρισμα εντός της ποσόστωσης δεν απαιτείται αυτή η προσαρμογή: το δικαίωμα είναι αόριστης διάρκειας και η αξία του καθορίζεται από την αγορά, όχι από τον χρόνο που απομένει.
Το παρόν υλικό είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Πριν από τη συναλλαγή, οι όροι πρέπει να ελέγχονται με βάση το συγκεκριμένο ακίνητο.
Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή
- Η μόνη διαθέσιμη επιλογή για πλήρη κυριότητα αορίστου χρόνου από αλλοδαπό είναι διαμέρισμα εντός της ποσόστωσης του 49%.
- Πριν από την πληρωμή, επιβεβαιώστε εγγράφως το διαθέσιμο υπόλοιπο της ποσόστωσης και την τραπεζική μεταφορά συναλλάγματος.
- Η βίλα αποκτάται με μίσθωση 30 ετών. Οι υποσχέσεις για «30+30» κρίνονται άκυρες από το δικαστήριο.
- Το όριο του 75% και η μίσθωση 99 ετών παραμένουν προτάσεις.
Ενημερώθηκε στις . Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.
Κύπρος · Φόροι · 4 λεπτά