Thailand · Hukum · 4 mnt
Thailand: Kuota 49% untuk Kondominium, Kepemilikan penuh tanpa batas waktu, dan Sewa jangka panjang untuk Vila
Apartemen di kondominium adalah satu-satunya cara yang tersedia secara luas bagi warga asing untuk memperoleh hak milik penuh tanpa batas waktu di Thailand. Kuotanya adalah 49% dari total luas unit apartemen di gedung tersebut; usulan untuk menaikkannya menjadi 75% dan mengizinkan sewa selama 99 tahun belum disahkan per November 2026.
Angka penting
Cara kerja kuota 49%
Pasal 19 bis Undang-Undang Kondominium tahun 1979 mengizinkan orang asing memiliki unit di kondominium terdaftar, asalkan kepemilikan asing tidak melebihi 49% dari total luas lantai semua unit. Sisanya 51% harus dimiliki warga negara atau badan hukum Thailand (Thai Law Online). Kuota didasarkan pada luas lantai, bukan jumlah unit: beberapa apartemen besar milik orang asing bisa menghabiskannya lebih cepat.
Kuota berlaku untuk masing-masing gedung. Di proyek populer, kuota bisa habis pada fase penjualan awal, sehingga sewa jangka panjang menjadi satu-satunya pilihan bagi orang asing yang membeli unit tersisa. Ini juga memengaruhi penjualan kembali: jika kuota penuh, Anda hanya dapat menjual unit milik asing dengan hak milik penuh kepada orang asing lain jika alokasi kuota Anda beralih ke pembeli.
Yang perlu dicek sebelum membayar
Syarat transfer mata uang asing diatur dalam Pasal 19 ter Undang-Undang Kondominium: jumlah yang ditransfer dari luar negeri tidak boleh kurang dari harga beli, dan nama pengirim harus sama dengan nama pembeli (Khonsu Legal).
- Konfirmasi tertulis dari pengembang atau pengelola gedung tentang sisa kuota kepemilikan asing pada tanggal transaksi;
- Bahwa dana pembelian akan ditransfer dari luar negeri dalam mata uang asing dan bank akan menerbitkan bukti transfer - tanpa ini, unit tidak dapat didaftarkan atas nama orang asing;
- Bahwa kepemilikan akan didaftarkan atas nama Anda di Kantor Pertanahan, bukan atas nama perusahaan atau perantara.
Kuota belum dinaikkan
Usulan menaikkan kuota menjadi 75% dan mengizinkan sewa 99 tahun telah dibahas sejak 2024. Per November 2026, keduanya belum menjadi undang-undang, dan belum ada RUU yang diajukan ke parlemen. Kuota kepemilikan 49% dan batas sewa 30 tahun tetap berlaku (Thai Law Online). Jangan merencanakan pembelian dengan asumsi reformasi di masa depan akan disahkan.
Apa yang berubah pada 2026: penurunan biaya pengalihan dan pendaftaran hipotek menjadi 0,01% diperpanjang hingga 30 Juni 2027 (Thai Law Online). Keringanan ini memiliki syarat kelayakan, jadi periksa apakah berlaku untuk transaksi Anda.
Vila: hanya sewa jangka panjang
Orang asing tidak dapat memiliki tanah di Thailand, jadi vila umumnya tersedia bagi mereka melalui sewa jangka panjang: sewa tanah hingga 30 tahun. Jika perjanjian menetapkan jangka lebih lama, jangka itu dikurangi menjadi 30 tahun. Sewa dapat diperbarui, tetapi jangka baru juga tidak boleh lebih dari 30 tahun sejak tanggal pembaruan (Addleshaw Goddard).
Dalam perkara 4655/2566, Mahkamah Agung menyatakan batal janji untuk memperbarui sewa dua kali lagi masing-masing 30 tahun dengan syarat yang sama dan pembayaran di muka, karena dianggap upaya mengakali batas. Skema "30+30+30" tidak boleh dianggap jaminan 90 tahun: hanya jangka pertama yang dijamin.
Pengadilan mengizinkan pembaruan jika syaratnya mencerminkan keadaan di masa depan, bukan sekadar mengulang jangka pertama dengan pembayaran di muka. Sebelum menandatangani, periksa siapa pemilik tanah, apakah tanah dijaminkan, dan apakah sewa akan didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Cara membandingkan pilihan
Apartemen kondominium dalam kuota memberi hak milik penuh dan permanen yang dapat dijual atau diwariskan. Vila dengan sewa jangka panjang memberi hak 30 tahun, dan nilainya menurun seiring berkurangnya sisa jangka sewa. Untuk membandingkan imbal hasil vila, bagi harganya dengan sisa jangka sewa dan kurangkan jumlah itu dari pendapatan tahunan.
Contoh: vila seharga 15 juta baht dengan sewa 30 tahun setara sekitar 500.000 baht per tahun hanya untuk menutup harga beli. Jika pendapatan sewa bersih 900.000 baht, laba riilnya sekitar 400.000 baht, atau 2,7% dari harga beli. Angka ini ilustrasi, tetapi logika yang sama berlaku untuk setiap vila dengan sewa jangka panjang.
Untuk apartemen kondominium dalam kuota, penyesuaian ini tidak berlaku: kepemilikan permanen, dan nilainya ditentukan pasar, bukan sisa jangka waktu.
Materi ini hanya informasi umum dan bukan nasihat hukum atau pajak. Ketentuan transaksi perlu ditinjau untuk properti tertentu.
Artinya bagi pembeli
- Satu-satunya cara bagi orang asing untuk memperoleh hak milik penuh dan permanen adalah membeli unit kondominium dalam kuota 49%.
- Konfirmasikan sisa kuota dan dokumentasikan transfer mata uang asing sebelum membayar.
- Vila disewa selama 30 tahun; pengadilan menyatakan janji perpanjangan "30+30" batal.
- Kuota 75% dan sewa 99 tahun masih sebatas usulan.
Terkini per . Ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.
Siprus · Pajak · 4 mnt