Tajlandia · Prawo · 4 min
Tajlandia: limit 49% w kondominiach, pełna własność i długoterminowy najem willi
Mieszkanie w kondominium to jedyna dostępna na szeroką skalę forma uzyskania przez cudzoziemca pełnego, bezterminowego prawa własności w Tajlandii. Limit wynosi 49% łącznej powierzchni wszystkich mieszkań w budynku; propozycje podniesienia go do 75% i dopuszczenia 99-letniego najmu nie zostały przyjęte do listopada 2026 roku.
Najważniejsze liczby
Jak działa kwota 49%
Section 19 bis Condominium Act z 1979 pozwala cudzoziemcom posiadać lokale w zarejestrowanym kondominium, pod warunkiem że własność cudzoziemców nie przekracza 49% łącznej powierzchni wszystkich lokali. Pozostałe 51% musi należeć do obywateli lub podmiotów tajskich (Thai Law Online). Kwota opiera się na powierzchni, a nie na liczbie lokali: kilka dużych apartamentów należących do cudzoziemców może wyczerpać ją szybciej.
Kwota dotyczy każdego budynku osobno. W popularnych inwestycjach może się wyczerpać już na początkowym etapie sprzedaży, a wtedy dla cudzoziemców kupujących pozostałe lokale jedyną opcją pozostaje długoterminowa dzierżawa. Wpływa to również na odsprzedaż: jeśli kwota jest pełna, lokal na własność cudzoziemca można sprzedać innemu cudzoziemcowi tylko wtedy, gdy Państwa udział w kwocie przejdzie na kupującego.
Co sprawdzić przed płatnością
Wymóg przelewu w walucie obcej wynika z Section 19 ter Condominium Act: kwota przelana z zagranicy nie może być niższa od ceny zakupu, a nazwisko nadawcy musi zgadzać się z nazwiskiem kupującego (Khonsu Legal).
- Pisemne potwierdzenie od dewelopera lub zarządcy budynku o pozostałej kwocie dla cudzoziemców na dzień transakcji;
- To, że środki na zakup zostaną przelane z zagranicy w walucie obcej, a bank wystawi potwierdzenie przelewu - bez tego lokalu nie można zarejestrować na cudzoziemca;
- To, że własność zostanie zarejestrowana na Państwa nazwisko w Land Department, a nie na spółkę lub pośrednika.
Kwota nie została zwiększona
Propozycje podniesienia kwoty do 75% i dopuszczenia 99-letniej dzierżawy są dyskutowane od 2024. Do listopada 2026 żadna z nich nie stała się prawem i nie złożono projektu ustawy w Parlamencie. Nadal obowiązują 49% kwota własności i 30-letni limit dzierżawy (Thai Law Online). Nie warto planować zakupu przy założeniu, że przyszła reforma zostanie uchwalona.
Co zmieniło się w 2026: obniżkę opłat za przeniesienie własności i rejestrację hipoteki do 0,01% przedłużono do 30 czerwca 2027 (Thai Law Online). Ulga podlega warunkom, więc proszę sprawdzić, czy dotyczy Państwa konkretnej transakcji.
Wille: tylko długoterminowa dzierżawa
Cudzoziemcy nie mogą posiadać gruntu w Tajlandii, więc willa jest dla nich zwykle dostępna w formie długoterminowej dzierżawy: dzierżawy gruntu na okres do 30 lat. Jeśli umowa przewiduje dłuższy okres, skraca się go do 30 lat. Dzierżawę można odnowić, ale każdy nowy okres również nie może przekraczać 30 lat od daty odnowienia (Addleshaw Goddard).
W sprawie 4655/2566 Sąd Najwyższy uznał za nieważne obietnice odnowienia dzierżawy na kolejne dwa 30-letnie okresy na tych samych warunkach, z płatnością z góry, uznając je za próbę obejścia limitu. Układu „30+30+30” nie należy traktować jako gwarancji 90 lat: gwarantowany jest tylko okres początkowy.
Sąd dopuszcza odnowienie, jeśli jego warunki odzwierciedlają przyszłe okoliczności, a nie jedynie powtarzają okres początkowy z kwotą zapłaconą z góry. Przed podpisaniem proszę sprawdzić, kto jest właścicielem gruntu, czy jest on obciążony hipoteką i czy dzierżawa zostanie zarejestrowana w Land Department.
Jak porównywać opcje
Apartament w kondominium w ramach kwoty daje pełną, bezterminową własność, którą można sprzedać lub przekazać w spadku. Willa w długoterminowej dzierżawie daje 30-letnie prawo, a jej wartość spada wraz z upływem okresu dzierżawy. Aby porównać zwrot z willi, proszę podzielić jej cenę przez pozostały okres dzierżawy i odjąć tę kwotę od rocznego dochodu.
Przykład: willa za 15 mln batów z 30-letnią dzierżawą to około 500 000 batów rocznie tylko na odzyskanie ceny zakupu. Jeśli dochód netto z najmu wynosi 900 000 batów, rzeczywisty zysk to około 400 000 batów, czyli 2,7% ceny zakupu. Liczby są poglądowe, ale ta sama logika dotyczy każdej willi w długoterminowej dzierżawie.
W przypadku apartamentu w kondominium w ramach kwoty ta korekta nie ma zastosowania: własność jest bezterminowa, a wartość określa rynek, a nie pozostały okres.
Ten materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Warunki transakcji należy przeanalizować dla konkretnej nieruchomości.
Co to oznacza dla kupującego
- Jedynym sposobem, by cudzoziemiec uzyskał pełną, bezterminową własność, jest zakup lokalu w kondominium w ramach kwoty 49%.
- Przed płatnością proszę potwierdzić pozostałą kwotę i udokumentować przelew w walucie obcej.
- Willę dzierżawi się na 30 lat; sądy uznały obietnice odnowienia „30+30” za nieważne.
- Kwota 75% i 99-letnia dzierżawa to wciąż tylko propozycje.
Stan na . To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.
Cypr · Podatki · 4 min