Tailandia · Aspectos legales · 4 min
Tailandia: cuota del 49% en condominios, propiedad plena y arrendamiento a largo plazo de villas
Un apartamento en condominio es la única vía ampliamente accesible para que un extranjero obtenga la plena propiedad perpetua en Tailandia. La cuota es del 49 % de la superficie total de las unidades de un edificio; las propuestas de elevarla al 75 % y permitir arrendamientos de 99 años no se habían aprobado en noviembre de 2026.
Datos clave
Cómo funciona la cuota del 49%
El artículo 19 bis de la Ley de Condominios de 1979 permite a los extranjeros ser propietarios de apartamentos en un condominio registrado, hasta un límite del 49% de la superficie total de todos los apartamentos. El 51% restante corresponde a ciudadanos tailandeses o entidades jurídicas tailandesas (Thai Law Online). El cálculo se basa en la superficie, no en el número de apartamentos: unos pocos apartamentos grandes propiedad de extranjeros pueden agotar la cuota antes.
La cuota se aplica a cada edificio concreto. En edificios muy demandados puede agotarse incluso al inicio de las ventas, de modo que las unidades restantes solo estarán disponibles para los extranjeros mediante arrendamiento a largo plazo. Esto también afecta a la reventa: si la cuota está completa, solo podrá vender el apartamento en propiedad plena a otro extranjero si su parte de la cuota se transfiere al comprador.
Qué comprobar antes de pagar
El requisito de transferencia de divisas figura en el artículo 19 ter de la Ley de Condominios: el importe transferido desde el extranjero debe ser igual o superior al precio del apartamento y el nombre del remitente debe coincidir con el del comprador (Khonsu Legal).
- confirmación por escrito del promotor o de la administración del edificio sobre la cuota extranjera disponible en la fecha de la operación;
- que el dinero para la compra llegue desde el extranjero en moneda extranjera y que el banco emita un comprobante de la transferencia; sin ello, un extranjero no puede inscribir el apartamento a su nombre;
- que el derecho se inscriba en el Departamento de Tierras a su nombre, y no a nombre de una empresa o intermediario.
La cuota no se ha aumentado
Las propuestas para elevar la cuota al 75% y permitir arrendamientos de 99 años se debaten desde 2024. A noviembre de 2026, ninguna se había convertido en ley ni se había presentado ningún proyecto en el parlamento. La cuota de propiedad del 49% y el límite de 30 años para el arrendamiento siguen vigentes (Thai Law Online). No conviene planificar una operación contando con una futura reforma.
Qué cambió en 2026: la reducción de las tasas de transferencia y registro de hipotecas al 0,01% se prorrogó hasta el 30 de junio de 2027 (Thai Law Online). La medida tiene requisitos específicos, por lo que debe comprobarse por separado si se aplica a una operación concreta.
Villas: solo arrendamiento a largo plazo
Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en Tailandia, por lo que una villa se adquiere mediante un arrendamiento: un arrendamiento de larga duración del terreno por un plazo máximo de 30 años. Si el contrato estipula un plazo superior, este se reduce a 30 años. Es posible renovar el arrendamiento, pero el nuevo plazo tampoco puede superar los 30 años a partir de la fecha de renovación (Addleshaw Goddard).
En el caso 4655/2566, el Tribunal Supremo declaró nulas las promesas de renovar el arrendamiento por dos períodos adicionales de 30 años en las mismas condiciones y con pago anticipado, por considerar que eludían la limitación. Los acuerdos «30+30+30» no garantizan 90 años: solo está garantizado el primer plazo.
El Tribunal admite las renovaciones si sus condiciones tienen en cuenta circunstancias futuras, en lugar de repetir las del primer plazo con un importe pagado por adelantado. Antes de firmar, compruebe a nombre de quién está inscrito el terreno, si tiene una hipoteca y si el contrato de arrendamiento se inscribirá en el Departamento de Tierras.
Cómo comparar las opciones
Un apartamento dentro de la cuota ofrece propiedad plena y perpetua, que puede venderse y heredarse. Una villa en arrendamiento a largo plazo concede un derecho por 30 años, cuyo valor disminuye a medida que se acerca el vencimiento. Para comparar la rentabilidad de una villa, divida el precio entre el plazo restante del arrendamiento y reste esa cantidad de los ingresos anuales.
Ejemplo: una villa de 15 millones de bahts con un arrendamiento de 30 años supone unos 500 000 bahts al año solo para recuperar el precio de compra. Si los ingresos netos por alquiler son de 900 000 bahts, el beneficio real es de unos 400 000 bahts, o el 2,7% del precio. Las cifras son ilustrativas, pero la misma lógica se aplica a cualquier villa con arrendamiento a largo plazo.
En un apartamento dentro de la cuota no se aplica este ajuste: el derecho es perpetuo y el valor depende del mercado, no del plazo restante.
Este material es informativo y no constituye asesoramiento jurídico o fiscal: las condiciones deben verificarse para cada inmueble antes de realizar la operación.
Qué significa para el comprador
- La única opción para que un extranjero obtenga propiedad plena y perpetua es un apartamento dentro de la cuota del 49%.
- Antes de pagar, confirme documentalmente la cuota disponible y la transferencia de divisas.
- Una villa supone un arrendamiento de 30 años; el Tribunal considera nulas las promesas de «30+30».
- La cuota del 75% y los arrendamientos de 99 años siguen siendo propuestas.
Actualizado a . Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
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