תאילנד · משפט · 4 דקות
תאילנד: מכסת 49% בבתי קונדו, בעלות מלאה וחכירה ארוכת טווח בווילות
דירה בבית קונדו היא הדרך היחידה הנפוצה שבה זר יכול לרכוש בתאילנד בעלות מלאה וללא הגבלת זמן. המכסה היא 49% מהשטח הכולל של הדירות בבניין; הצעות להעלות אותה ל-75% ולהתיר חכירה ל-99 שנים לא התקבלו נכון לנובמבר 2026.
עיקרי הדברים במספרים
איך עובדת מכסת 49%
סעיף 19 bis לחוק הקונדומיניום משנת 1979 מתיר לזרים להחזיק ביחידות בקונדומיניום רשום, בתנאי שהבעלות הזרה אינה עולה על 49% מסך שטח הרצפה של כל היחידות. 51% הנותרים חייבים להיות בבעלות אזרחים או ישויות תאילנדיים (Thai Law Online). המכסה נקבעת לפי שטח רצפה, לא לפי מספר יחידות: כמה דירות גדולות בבעלות זרים יכולות למצות אותה מהר יותר.
המכסה חלה על כל בניין בנפרד. בפרויקטים מבוקשים היא עלולה להיגמר כבר בשלב המכירות הראשון, ואז לזרים שקונים את היחידות הנותרות נשארת רק חכירה ארוכת טווח. זה משפיע גם על מכירה חוזרת: אם המכסה מלאה, תוכלו למכור יחידה בבעלות מלאה של זר לזר אחר רק אם הקצאת המכסה שלכם עוברת לקונה.
מה לבדוק לפני התשלום
הדרישה להעברה במטבע חוץ קבועה בסעיף 19 ter לחוק הקונדומיניום: הסכום שמועבר מחו״ל לא יפחת ממחיר הרכישה, ושם השולח חייב להתאים לשם הקונה (Khonsu Legal).
- אישור בכתב מהיזם או מהנהלת הבניין על יתרת מכסת הבעלות הזרה ביום העסקה;
- שכספי הרכישה יועברו מחו״ל במטבע חוץ ושהבנק ינפיק אישור על ההעברה - בלי זה אי אפשר לרשום את היחידה על שם זר;
- שהבעלות תירשם על שמכם במחלקת המקרקעין, ולא על שם חברה או מתווך.
המכסה לא הוגדלה
הצעות להעלות את המכסה ל-75% ולאפשר חכירה ל-99 שנה נדונות מאז 2024. נכון לנובמבר 2026 אף אחת מהן לא הפכה לחוק, ולא הוגשה הצעת חוק לפרלמנט. מכסת הבעלות של 49% ומגבלת החכירה של 30 שנה נשארות בתוקף (Thai Law Online). אל תתכננו רכישה בהנחה שרפורמה עתידית תאושר.
מה השתנה ב-2026: הפחתת אגרות ההעברה ורישום המשכנתה ל-0.01% הוארכה עד 30 ביוני 2027 (Thai Law Online). ההקלה כפופה לתנאי זכאות, ולכן בדקו אם היא חלה על העסקה הספציפית שלכם.
וילות: חכירה ארוכת טווח בלבד
זרים אינם יכולים להחזיק בקרקע בתאילנד, ולכן וילה זמינה להם בדרך כלל בחכירה ארוכת טווח: חכירת הקרקע לעד 30 שנה. אם חוזה קובע תקופה ארוכה יותר, היא מקוצרת ל-30 שנה. אפשר לחדש חכירה, אבל גם כל תקופה חדשה לא תעלה על 30 שנה מיום החידוש (Addleshaw Goddard).
בתיק 4655/2566 קבע בית המשפט העליון שהבטחות לחדש את החכירה לשתי תקופות נוספות של 30 שנה באותם תנאים, בתשלום מראש, בטלות, כי מדובר בניסיון לעקוף את המגבלה. אין להתייחס להסדר "30+30+30" כאל ערובה ל-90 שנה: רק התקופה הראשונה מובטחת.
בית המשפט מתיר חידוש אם תנאיו משקפים נסיבות עתידיות, ולא רק חוזרים על התקופה הראשונה עם סכום ששולם מראש. לפני החתימה בדקו מי הבעלים של הקרקע, האם היא משועבדת, והאם החכירה תירשם במחלקת המקרקעין.
איך להשוות בין האפשרויות
דירה בקונדו במסגרת המכסה מעניקה בעלות מלאה ונצחית שאפשר למכור או להוריש. וילה בחכירה ארוכת טווח נותנת זכות ל-30 שנה, וערכה יורד ככל שתקופת החכירה מתקצרת. כדי להשוות את התשואה של וילה, חלקו את מחירה בתקופת החכירה שנותרה והפחיתו את הסכום הזה מההכנסה השנתית.
דוגמה: וילה במחיר 15 מיליון באט עם חכירה ל-30 שנה מחייבת כ-500,000 באט בשנה רק כדי להחזיר את מחיר הרכישה. אם הכנסות השכירות נטו הן 900,000 באט, הרווח בפועל הוא כ-400,000 באט, או 2.7% ממחיר הרכישה. המספרים להמחשה בלבד, אבל אותו היגיון חל על כל וילה בחכירה ארוכת טווח.
בדירת קונדו במסגרת המכסה ההתאמה הזו אינה רלוונטית: הבעלות נצחית, והערך נקבע לפי השוק ולא לפי התקופה שנותרה.
חומר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. יש לבדוק את תנאי העסקה לנכס הספציפי.
מה זה אומר עבור הקונה
- הדרך היחידה לזר לקבל בעלות מלאה ונצחית היא לקנות יחידה בקונדו במסגרת מכסת 49%.
- וודאו את יתרת המכסה ותעדו את ההעברה במטבע חוץ לפני התשלום.
- וילה נחכרת ל-30 שנה; בתי המשפט קבעו שהבטחות לחידוש "30+30" בטלות.
- מכסת 75% וחכירה ל-99 שנה הן עדיין הצעות בלבד.
מעודכן נכון ל- . זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
קפריסין · מיסוי · 4 דקות