Thailand · Recht · 4 Min.
Thailand: 49%-Quote bei Eigentumswohnungen, unbefristetes Volleigentum und langfristige Pacht bei Villen
Eine Condominium-Wohnung ist für Ausländer der einzige breit verfügbare Weg zu vollem, unbefristetem Eigentum in Thailand. Die Quote beträgt 49% der Gesamtfläche aller Einheiten eines Gebäudes; Vorschläge, sie auf 75% anzuheben und 99-jährige Pachtverträge zu erlauben, waren im November 2026 noch nicht beschlossen.
Die wichtigsten Zahlen
So funktioniert die 49%-Quote
Section 19 bis des Condominium Act von 1979 erlaubt Ausländern, Wohnungen in einem registrierten Condominium zu erwerben, sofern ihr Anteil 49% der Gesamtfläche aller Wohnungen nicht übersteigt. Die übrigen 51% müssen thailändischen Staatsangehörigen oder thailändischen juristischen Personen gehören (Thai Law Online). Maßgeblich ist die Fläche, nicht die Anzahl der Wohnungen: Einige große Wohnungen im Eigentum von Ausländern können die Quote schneller ausschöpfen.
Die Quote gilt für das jeweilige Gebäude. In gefragten Anlagen kann sie bereits zu Beginn des Verkaufs ausgeschöpft sein. Die verbleibenden Wohnungen sind für Ausländer dann nur noch im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrags erhältlich. Das wirkt sich auch auf den Weiterverkauf aus: Ist die Quote ausgeschöpft, kann die Wohnung nur dann als unbefristetes Volleigentum an einen anderen Ausländer verkauft werden, wenn Ihr Anteil auf ihn übertragen werden kann.
Was Sie vor der Zahlung prüfen sollten
Die Vorgabe zur Überweisung in ausländischer Währung ergibt sich aus Section 19 ter des Condominium Act: Der aus dem Ausland überwiesene Betrag muss mindestens dem Kaufpreis der Wohnung entsprechen, und der Name des Absenders muss mit dem des Käufers übereinstimmen (Khonsu Legal).
- Lassen Sie sich vom Bauträger oder von der Hausverwaltung schriftlich bestätigen, wie viel der Ausländerquote zum Zeitpunkt des Geschäfts noch verfügbar ist.
- Stellen Sie sicher, dass das Geld für den Kauf aus dem Ausland in einer Fremdwährung überwiesen wird und die Bank eine Überweisungsbestätigung ausstellt. Ohne diese kann die Wohnung nicht auf den Namen eines Ausländers eingetragen werden.
- Prüfen Sie, dass das Eigentumsrecht im Land Department auf Ihren Namen und nicht auf eine Gesellschaft oder einen Vermittler eingetragen wird.
Die Quote wurde nicht angehoben
Vorschläge, die Quote auf 75% anzuheben und Mietverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren zu ermöglichen, werden seit 2024 diskutiert. Bis November 2026 wurde keiner davon Gesetz; ein Gesetzentwurf wurde nicht ins Parlament eingebracht. Die Grenzen von 49% und 30 Jahren gelten weiterhin (Thai Law Online). Eine Transaktion sollte nicht auf Grundlage einer versprochenen künftigen Reform geplant werden.
Änderung im Jahr 2026: Die Senkung der Gebühren für Eigentumsübertragungen und die Eintragung von Hypotheken auf 0,01% wurde bis zum 30. Juni 2027 verlängert (Thai Law Online). Die Vergünstigung gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen. Ob sie auf eine konkrete Transaktion anwendbar ist, muss gesondert geprüft werden.
Villen: nur auf Grundlage langfristiger Pacht
Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen. Eine Villa kommt für sie daher als langfristige Pacht des Grundstücks für bis zu 30 Jahre in Betracht. Ist im Vertrag eine längere Laufzeit vorgesehen, wird sie auf 30 Jahre verkürzt. Eine Verlängerung ist möglich, aber auch die neue Laufzeit darf ab dem Verlängerungsdatum höchstens 30 Jahre betragen (Addleshaw Goddard).
Im Fall 4655/2566 erklärte der Oberste Gerichtshof Zusagen für nichtig, den Pachtvertrag zu denselben Bedingungen und gegen Vorauszahlung um zwei weitere Zeiträume von je 30 Jahren zu verlängern. Dies stelle eine Umgehung der Beschränkung dar. Modelle wie „30+30+30“ sind keine Garantie für 90 Jahre: Garantiert ist nur die erste Laufzeit.
Das Gericht lässt eine Verlängerung zu, wenn ihre Bedingungen künftige Umstände berücksichtigen und nicht die erste Laufzeit mit einem im Voraus gezahlten Betrag wiederholen. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung, auf wen das Grundstück eingetragen ist, ob es mit einer Hypothek belastet ist und ob der Pachtvertrag beim Land Department eingetragen wird.
So vergleichen Sie die Optionen
Eine Wohnung innerhalb der Quote bietet volles, zeitlich unbegrenztes Eigentum, das verkauft und vererbt werden kann. Eine Villa in langfristiger Pacht gewährt ein Nutzungsrecht für 30 Jahre; ihr Wert sinkt, je näher das Ende der Laufzeit rückt. Um die Rendite einer Villa zu vergleichen, teilen Sie den Kaufpreis durch die verbleibende Laufzeit und ziehen diesen Betrag vom jährlichen Ertrag ab.
Beispiel: Bei einer Villa für 15 Millionen Baht mit einer Pachtlaufzeit von 30 Jahren entfallen allein auf die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals rund 500.000 Baht pro Jahr. Beträgt der Netto-Mietertrag 900.000 Baht, liegt der tatsächliche Gewinn bei rund 400.000 Baht oder 2,7% des Kaufpreises. Die Zahlen sind beispielhaft, die Berechnungslogik gilt jedoch für jede Villa mit langfristigem Pachtvertrag.
Bei einer Wohnung innerhalb der Quote ist kein entsprechender Abzug vorzunehmen: Das Eigentumsrecht ist zeitlich unbegrenzt, und der Wert richtet sich nach dem Markt und nicht nach der verbleibenden Laufzeit.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Bedingungen sollten vor dem Kauf für das konkrete Objekt geprüft werden.
Was das für Käufer bedeutet
- Volles, zeitlich unbegrenztes Eigentum steht Ausländern nur bei Wohnungen innerhalb der 49%-Quote offen.
- Der verbleibende Anteil der Quote und die Überweisung in Fremdwährung sollten vor der Zahlung dokumentarisch bestätigt werden.
- Eine Villa ist ein langfristiges Pachtrecht für 30 Jahre; Zusagen für „30+30“ erklärt das Gericht für nichtig.
- Eine Quote von 75% und Mietverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren sind bislang nur Vorschläge.
Stand: . Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.
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