Grèce · Titre de séjour · 4 min
Grèce : Golden Visa - seuils par zone et changements
Depuis le 1er septembre 2024, l'investissement minimum pour un Golden Visa immobilier est de 800 000 € en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les grandes îles, et de 400 000 € ailleurs. L'investissement doit porter sur un seul bien d'au moins 120 m², et la location courte durée est interdite.
L’essentiel en chiffres
Seuils par zone
La base juridique est l'article 64 de la loi 5100/2024, qui a modifié l'article 100 du Code de l'immigration (GreekProps).
- 800 000 € - la région de l'Attique (Athènes comprise), l'unité régionale de Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants ;
- 400 000 € - toutes les autres zones ;
- 250 000 € - uniquement deux voies spécifiques : la transformation d'un bâtiment non résidentiel en logement (achevée après le 5 avril 2024 et avant le dépôt de la demande) ou la restauration d'un bien patrimonial classé (IBA).
Un seul bien et 120 m²
L'investissement minimum doit porter sur un seul bien - le montant requis ne peut pas être atteint en cumulant plusieurs appartements. La surface principale du bien achevé doit être d'au moins 120 m². Les caves et places de parking ne comptent pas dans la surface, mais leur valeur est prise en compte si elles sont achetées dans la même transaction et dans le même immeuble (IBA).
En pratique, cela oriente la demande vers les grands appartements et les maisons. À Athènes, un bien d'au moins 120 m² à 800 000 € se situe dans le haut du marché, tandis qu'à 400 000 € le choix est plus large hors des zones les plus demandées. L'exigence de 120 m² ne s'applique pas aux terrains sans permis de construire ni aux voies à 250 000 € (GreekProps).
Interdiction de la location courte durée
Un bien acheté pour obtenir ou renouveler un Golden Visa ne peut pas être loué en courte durée via des plateformes ni sous-loué. Toute infraction entraîne le retrait du titre de séjour et une amende de 50 000 €. La location longue durée est autorisée (IBA). Pour les investisseurs, cela signifie que la rentabilité doit être calculée uniquement sur la base d'une location longue durée.
La restriction n'est pas rétroactive et ne s'applique pas aux biens achetés sous l'ancien régime ou pendant la période transitoire. Pour les nouveaux achats, en revanche, le modèle « titre de séjour plus location courte durée » ne fonctionne plus : le calcul doit reposer sur la location longue durée ou l'usage personnel.
Délais et période transitoire
La fenêtre transitoire est close. Les acheteurs ayant payé la totalité du prix ou un acompte de 10% avant le 31 août 2024 pouvaient finaliser la transaction aux anciens seuils jusqu'au 31 décembre 2024. Depuis le 1er septembre 2024, il n'existe plus de règles transitoires, et le prix total doit être payé avant le dépôt de la demande (GreekProps).
Le titre de séjour est délivré pour cinq ans et renouvelable ; aucune durée minimale de séjour n'est exigée en Grèce (IBA).
Le renouvellement suppose de conserver l'investissement : si le bien est vendu, le fondement du titre disparaît. Planifiez toute sortie de l'investissement en fonction du calendrier du titre de séjour.
Avant d'acheter, vérifiez le bien lui-même : la régularité de sa surface, l'absence de constructions non autorisées et le fait que son usage principal soit résidentiel. Si une partie de la surface n'est pas régularisée, elle peut ne pas compter dans les 120 m² exigés, rendant le bien inéligible même s'il atteint le seuil de prix.
Pour les biens en construction, le calendrier compte aussi : tant que le bâtiment n'est pas achevé et enregistré, vérifiez avec un avocat quand et sur quel fondement vous pouvez déposer votre demande, et quels documents seront exigés à ce stade.
La loi ne garantit pas les délais de traitement des demandes, qui dépendent de la charge des services de l'immigration. Ne planifiez pas un déménagement à une date précise sur la seule base de l'achat d'un bien. Mieux vaut préparer à l'avance les documents du bien et la preuve du paiement intégral, en parallèle de la transaction.
Ce qui pourrait changer
La Stratégie nationale du logement 2026-2035, approuvée le 23 juillet 2026, propose une nouvelle catégorie de Golden Visa fondée sur un portefeuille de plusieurs biens destinés à la location longue durée. Ce n'est pas encore une loi : les transactions ne doivent donc pas être structurées en anticipation (IBA). Par ailleurs, un projet de loi devant le Parlement propose un impôt de 15% sur les achats de logements par des résidents fiscaux hors UE à partir du 1er juillet 2027 ; les sources vérifiées ne précisent pas son articulation avec le Golden Visa.
Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les exigences doivent être vérifiées pour le bien concerné avant toute transaction.
Ce que cela signifie pour l’acheteur
- Les seuils applicables sont de 800 000 € ou 400 000 € investis dans un seul bien d'au moins 120 m².
- La location courte durée d'un tel bien peut entraîner le retrait du titre de séjour et une amende de 50 000 €.
- Le seuil de 250 000 € ne s'applique qu'à la transformation d'un bien non résidentiel en logement ou à la restauration d'un bien patrimonial classé.
- Surveillez l'impôt de 15% à partir de juillet 2027 - il peut peser sur le coût total.
À jour au . Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal.
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