Bali · Droit · 5 min
Bali : bail de longue durée, droits fonciers des étrangers et PT PMA
À Bali, les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété. Il existe trois options légales : un bail de longue durée, le Hak Pakai ou une société PT PMA. Depuis février 2026, détenir un terrain via un prête-nom indonésien est expressément interdit au niveau provincial.
L’essentiel en chiffres
Pourquoi pas la pleine propriété ?
La pleine propriété perpétuelle du terrain (Hak Milik), prévue par la loi agraire fondamentale de 1960, est réservée aux citoyens indonésiens. Les étrangers doivent recourir à d'autres montages, tous à durée déterminée.
Les transactions où le terrain est enregistré au nom d'un citoyen indonésien tandis qu'un étranger le contrôle par des prêts, des procurations et des accords parallèles ont longtemps été une pratique courante du marché. Elles comportent désormais un risque juridique direct, détaillé ci-dessous. Les montages légaux sont plus clairs : l'acheteur obtient un droit pour une durée fixée, et la valeur de ce droit dépend de sa durée et de ses conditions.
Trois options légales
Les trois options sont à durée déterminée : la valeur du bien dépend donc de la durée restante du droit et des conditions de sa prolongation.
Vérifiez précisément ce que vous achetez : un bail foncier avec le droit de construire une villa, une villa achevée sur un terrain loué ou un appartement dans une résidence. Dans les deux derniers cas, il importe que la durée du droit sur le bâtiment corresponde à celle du bail foncier et n'expire pas plus tôt. Si la durée court à partir de la signature et que la construction dure deux ans, une partie de la durée payée sera écoulée avant la fin des travaux.
- Bail de longue durée (Hak Sewa) - location à long terme d'un terrain et d'un bien pendant N années en vertu d'un accord avec le propriétaire. C'est l'option la plus courante pour les villas.
- Hak Pakai - un droit d'usage pouvant être enregistré au nom d'un étranger disposant des documents d'immigration requis. Selon le PP 18/2021, sur terrain d'État (HPL), il est accordé pour 30 ans maximum, avec 20 ans de prolongation et 30 ans de renouvellement (PP 18/2021). Sur terrain privé, jusqu'à 30 ans, après quoi seul un nouvel accord avec le propriétaire est possible. 80 ans est un maximum, pas une garantie : la prolongation et le renouvellement exigent une demande et un titre de séjour valide (KITAS/KITAP). Les étrangers sont soumis à des restrictions légales sur le prix minimum, la surface du terrain et le nombre de biens.
- PT PMA - une société indonésienne à capitaux étrangers. Elle peut détenir un droit de construire (HGB), mais il s'agit d'une structure d'entreprise soumise à ses propres exigences.
PT PMA : ce qui a changé en 2025
Le règlement BKPM 5/2025 a abaissé le capital libéré minimum d'une PT PMA à Rp2.5 milliards, tout en maintenant un investissement minimum de plus de Rp10 milliards par code d'activité KBLI à cinq chiffres. Pour la promotion immobilière et l'hébergement (location courte et longue durée), le terrain et les bâtiments comptent désormais dans ce montant (Mori Hamada). Une PT PMA peut avoir du sens si la villa est une véritable activité avec des obligations déclaratives, et non un moyen de contourner la restriction de propriété.
La société a des coûts récurrents : comptabilité, rapports d'activité d'investissement, impôts et licences. Pour une seule villa à usage personnel, c'est généralement excessif ; pour un portefeuille de biens loués en courte durée, cela peut être une structure viable.
Les montages par prête-nom sont interdits
Le 24 février 2026, le gouverneur de Bali a mis en vigueur le Perda n° 4/2026, qui interdit de transférer le contrôle d'un terrain à un étranger par l'intermédiaire d'un prête-nom (« pinjam nama »). Les sanctions vont de l'avertissement et la suspension d'activité au retrait des permis, à la démolition des bâtiments et aux amendes ; la responsabilité pénale relève des lois générales (NusaBali).
La loi vise aussi les intermédiaires qui organisent ces montages. Si un vendeur propose d'enregistrer le terrain au nom d'un habitant local « comme tout le monde », considérez-le comme un signal pour arrêter la transaction et choisir plutôt une structure légale.
Ce qu'il faut vérifier dans un bail foncier
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les conditions doivent être examinées pour le bien concerné avant toute transaction.
- le certificat du propriétaire (SHM) et la concordance entre le nom du propriétaire et celui du bailleur ; le consentement du conjoint et des héritiers ;
- le zonage du terrain : l'usage résidentiel et la location touristique sont-ils autorisés ;
- le permis de construire (PBG) de la villa ou de la résidence ;
- la durée du bail, et si elle court à partir de la signature ou de la remise du bien ;
- les conditions de prolongation : le prix ou la formule de prix et les délais de préavis, plutôt qu'un simple « d'un commun accord » ;
- le droit de céder et de sous-louer sans l'accord du propriétaire, qui conditionne la revente ;
- l'acte notarié et ce qu'il advient du contrat si le terrain est vendu ou si le propriétaire décède ;
- qui paie la taxe de 10% sur les revenus locatifs et l'impôt foncier local.
Ce que cela signifie pour l’acheteur
- Les étrangers peuvent recourir à un bail de longue durée, au Hak Pakai ou à une PT PMA - tous à durée déterminée.
- Recourir à un prête-nom indonésien expose directement à des sanctions depuis 2026.
- La valeur d'un bail de longue durée dépend de ses conditions de prolongation et de cession, à vérifier en priorité.
- Une PT PMA convient à une activité réelle, pas à une seule villa.
À jour au . Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal.
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