Bali · Prawo · 5 min
Bali: długoterminowa dzierżawa, prawa cudzoziemców do ziemi i PT PMA
Cudzoziemiec na Bali nie może posiadać ziemi na zasadzie pełnej własności. Istnieją trzy legalne rozwiązania: długoterminowa dzierżawa, prawo użytkowania Hak Pakai lub spółka PT PMA. Korzystanie z podstawionego indonezyjskiego właściciela jest od lutego 2026 roku wyraźnie zakazane na szczeblu prowincji.
Najważniejsze liczby
Dlaczego nie pełna własność?
Pełna, bezterminowa własność gruntu (Hak Milik) na mocy Podstawowej Ustawy Agrarnej z 1960 jest dostępna tylko dla obywateli Indonezji. Cudzoziemcy muszą korzystać z innych rozwiązań, z których każde jest terminowe.
Transakcje, w których grunt jest zarejestrowany na obywatela Indonezji, a cudzoziemiec kontroluje go przez pożyczki, pełnomocnictwa i umowy poboczne, były długo powszechną praktyką rynkową. Dziś wiążą się z bezpośrednim ryzykiem prawnym, opisanym poniżej. Rozwiązania legalne są bardziej przejrzyste: kupujący otrzymuje prawo na określony czas, a wartość tego prawa zależy od jego długości i warunków.
Trzy legalne opcje
Wszystkie trzy opcje są terminowe, więc wartość nieruchomości zależy od pozostałego okresu prawa i warunków jego przedłużenia.
Proszę dokładnie sprawdzić, co jest przedmiotem zakupu: dzierżawa gruntu z prawem do budowy willi, gotowa willa na dzierżawionym gruncie czy apartament w inwestycji. W dwóch ostatnich przypadkach ważne jest, by okres prawa do budynku pokrywał się z okresem dzierżawy gruntu i nie kończył się wcześniej. Jeśli okres biegnie od dnia podpisania, a budowa trwa dwa lata, część opłaconego okresu upłynie przed ukończeniem budowy.
- Długoterminowa dzierżawa (Hak Sewa) - długoterminowa dzierżawa gruntu i nieruchomości na N lat na podstawie umowy z właścicielem. To najczęstsza opcja w przypadku willi.
- Hak Pakai - prawo użytkowania, które można zarejestrować na cudzoziemca posiadającego wymagane dokumenty imigracyjne. Zgodnie z PP 18/2021 na gruncie państwowym (HPL) przysługuje do 30 lat, z przedłużeniem o 20 lat i odnowieniem na 30 (PP 18/2021). Na gruncie prywatnym do 30 lat, a potem możliwa jest tylko nowa umowa z właścicielem. 80 lat to maksimum, nie gwarancja: przedłużenie i odnowienie wymagają wniosku i ważnego zezwolenia na pobyt (KITAS/KITAP). Cudzoziemców obowiązują ustawowe ograniczenia dotyczące ceny minimalnej, powierzchni gruntu i liczby nieruchomości.
- PT PMA - indonezyjska spółka z kapitałem zagranicznym. Może posiadać prawo zabudowy (HGB), ale jest to struktura biznesowa z własnymi wymogami.
PT PMA: co zmieniło się w 2025
Rozporządzenie BKPM 5/2025 obniżyło minimalny kapitał wpłacony PT PMA do Rp2.5 mld, utrzymując minimalną inwestycję powyżej Rp10 mld dla każdego pięciocyfrowego kodu działalności KBLI. W przypadku działalności deweloperskiej i noclegowej (najem krótko- i długoterminowy) grunty i budynki wliczają się teraz do tej kwoty (Mori Hamada). PT PMA może mieć sens, jeśli willa jest prawdziwym biznesem z obowiązkami sprawozdawczymi, a nie sposobem na obejście ograniczenia własności.
Spółka ma stałe koszty, m.in. księgowość, raporty z działalności inwestycyjnej, podatki i licencje. Dla jednej willi do własnego użytku jest to zwykle nadmiarowe; dla portfela nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo może to być praktyczna struktura.
Schematy z podstawionymi właścicielami są zakazane
24 lutego 2026 gubernator Bali wprowadził w życie Perda nr 4/2026, zakazujące przekazywania kontroli nad gruntem cudzoziemcowi przez podstawionego właściciela („pinjam nama”). Sankcje obejmują ostrzeżenia i zawieszenie działalności, a także cofnięcie zezwoleń, rozbiórkę budynków i grzywny; odpowiedzialność karną regulują przepisy ogólne (NusaBali).
Przepis dotyczy także pośredników organizujących takie schematy. Jeśli sprzedający proponuje zarejestrować grunt na miejscowego „jak wszyscy”, należy potraktować to jako sygnał do przerwania transakcji i wyboru legalnej struktury.
Co sprawdzić w umowie dzierżawy gruntu
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Warunki należy przeanalizować dla konkretnej nieruchomości przed transakcją.
- certyfikat właściciela (SHM) i to, czy nazwisko właściciela zgadza się z wydzierżawiającym; zgodę małżonka i spadkobierców;
- przeznaczenie gruntu: czy dozwolone jest użytkowanie mieszkalne i najem turystyczny;
- pozwolenie na budowę (PBG) dla willi lub inwestycji;
- okres dzierżawy i to, czy biegnie od dnia podpisania, czy od przekazania nieruchomości;
- warunki przedłużenia: cena lub formuła ceny i terminy wypowiedzenia, a nie po prostu „w drodze porozumienia”;
- prawo do cesji i podnajmu bez zgody właściciela, które wpływa na odsprzedaż;
- poświadczenie notarialne oraz to, co dzieje się z umową w razie sprzedaży gruntu lub śmierci właściciela;
- kto płaci 10% podatku od przychodu z najmu i lokalny podatek od nieruchomości.
Co to oznacza dla kupującego
- Cudzoziemcy mogą korzystać z długoterminowej dzierżawy, Hak Pakai lub PT PMA - wszystkie są terminowe.
- Korzystanie z podstawionego indonezyjskiego właściciela od 2026 oznacza bezpośrednie ryzyko sankcji.
- Wartość długoterminowej dzierżawy zależy od warunków przedłużenia i cesji, które należy sprawdzić w pierwszej kolejności.
- PT PMA jest odpowiednia dla biznesu z rzeczywistą działalnością, a nie dla jednej willi.
Stan na . To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.
Cypr · Podatki · 4 min