बाली · कानून · 5 मिनट
बाली: दीर्घकालिक पट्टा, विदेशियों के भूमि-अधिकार और PT PMA
विदेशी नागरिक बाली में भूमि का पूर्ण स्वामित्व नहीं रख सकते। इसके तीन कानूनी विकल्प हैं: दीर्घकालिक पट्टा, उपयोग का अधिकार Hak Pakai या PT PMA कंपनी। फरवरी 2026 से इंडोनेशियाई नागरिक को नाममात्र का मालिक बनाकर इस्तेमाल की जाने वाली व्यवस्था प्रांतीय स्तर पर स्पष्ट रूप से प्रतिबंधित है।
मुख्य आंकड़े
पूर्ण स्वामित्व क्यों नहीं?
1960 के Basic Agrarian Law के तहत ज़मीन का पूर्ण, स्थायी स्वामित्व (Hak Milik) केवल इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए उपलब्ध है। विदेशियों को दूसरी व्यवस्थाओं का उपयोग करना होता है, जिनमें से हर एक निश्चित अवधि की है।
ऐसे लेनदेन जिनमें ज़मीन इंडोनेशियाई नागरिक के नाम पर रजिस्टर होती है जबकि विदेशी उसे कर्ज़, पावर ऑफ़ अटॉर्नी और अलग समझौतों के ज़रिए नियंत्रित करता है, लंबे समय से बाज़ार में आम रहे हैं। अब इनमें सीधा कानूनी जोखिम है, जिसकी चर्चा नीचे है। कानूनी व्यवस्थाएं ज़्यादा स्पष्ट हैं: खरीदार को तय अवधि का अधिकार मिलता है, और उस अधिकार का मूल्य उसकी अवधि और शर्तों पर निर्भर करता है।
तीन कानूनी विकल्प
तीनों विकल्प निश्चित अवधि के हैं, इसलिए प्रॉपर्टी का मूल्य अधिकार की बची अवधि और उसे बढ़ाने की शर्तों पर निर्भर करता है।
ठीक-ठीक जांचें कि क्या खरीदा जा रहा है: विला बनाने के अधिकार के साथ ज़मीन की लीज़, लीज़ की ज़मीन पर तैयार विला, या किसी प्रोजेक्ट में अपार्टमेंट। आखिरी दो मामलों में ज़रूरी है कि इमारत के अधिकार की अवधि ज़मीन की लीज़ की अवधि से मेल खाए और पहले खत्म न हो। अगर अवधि हस्ताक्षर की तारीख से शुरू होती है और निर्माण में दो साल लगते हैं, तो चुकाई गई अवधि का एक हिस्सा निर्माण पूरा होने से पहले ही बीत जाएगा।
- लंबी अवधि की लीज़ (Hak Sewa) - मालिक के साथ समझौते के तहत N साल के लिए ज़मीन और प्रॉपर्टी की लंबी अवधि की लीज़। विला के लिए यह सबसे आम विकल्प है।
- Hak Pakai - एक उपयोग अधिकार, जो आवश्यक इमिग्रेशन दस्तावेज़ों वाले विदेशी के नाम पर पंजीकृत किया जा सकता है। PP 18/2021 के अनुसार, सरकारी भूमि (HPL) पर यह 30 वर्ष तक उपलब्ध है, 20 वर्ष के विस्तार और 30 वर्ष के नवीनीकरण के साथ (PP 18/2021)। निजी भूमि पर 30 वर्ष तक, जिसके बाद केवल मालिक के साथ नया समझौता संभव है। 80 वर्ष अधिकतम सीमा है, गारंटी नहीं: विस्तार और नवीनीकरण के लिए आवेदन और वैध निवास परमिट (KITAS/KITAP) चाहिए। विदेशियों पर न्यूनतम कीमत, भूमि क्षेत्रफल और संपत्तियों की संख्या को लेकर कानूनी प्रतिबंध लागू हैं।
- PT PMA - विदेशी पूंजी वाली इंडोनेशियाई कंपनी। यह इमारत के उपयोग का अधिकार (HGB) रख सकती है, लेकिन यह अपनी शर्तों वाला बिज़नेस ढांचा है।
PT PMA: 2025 में क्या बदला
BKPM Regulation 5/2025 ने PT PMA की न्यूनतम चुकता पूंजी घटाकर Rp2.5 अरब कर दी, जबकि हर पांच अंकों वाले KBLI बिज़नेस कोड के लिए Rp10 अरब से अधिक का न्यूनतम निवेश बरकरार रखा। प्रॉपर्टी डेवलपमेंट और आवास बिज़नेस (शॉर्ट-टर्म और लंबी अवधि का किराया) के लिए ज़मीन और इमारतें अब इस राशि में गिनी जाती हैं (Mori Hamada)। PT PMA तब समझदारी है जब विला रिपोर्टिंग दायित्वों वाला असली बिज़नेस हो, न कि स्वामित्व पर प्रतिबंध से बचने का तरीका।
कंपनी के नियमित खर्च होते हैं, जिनमें अकाउंटिंग, निवेश गतिविधि रिपोर्ट, टैक्स और बिज़नेस लाइसेंस शामिल हैं। निजी उपयोग के एक विला के लिए यह आमतौर पर ज़रूरत से ज़्यादा है; शॉर्ट-टर्म किराए पर दी जाने वाली प्रॉपर्टी के पोर्टफ़ोलियो के लिए यह व्यावहारिक ढांचा हो सकता है।
नॉमिनी व्यवस्थाएं प्रतिबंधित हैं
24 फ़रवरी 2026 को बाली के गवर्नर ने Perda No. 4/2026 लागू किया, जो नॉमिनी धारक ("pinjam nama") के ज़रिए विदेशी को ज़मीन का नियंत्रण देने पर रोक लगाता है। दंड चेतावनी और गतिविधि रोकने से लेकर परमिट रद्द करने, इमारतें गिराने और जुर्माने तक हैं; आपराधिक दायित्व सामान्य कानूनों से तय होता है (NusaBali).
कानून ऐसी स्कीमें बनाने वाले बिचौलियों को भी निशाना बनाता है। अगर विक्रेता ज़मीन को "जैसा सब करते हैं" किसी स्थानीय निवासी के नाम पर रजिस्टर करने का सुझाव दे, तो इसे लेनदेन रोकने और कानूनी ढांचा चुनने का संकेत मानें।
ज़मीन के लीज़ एग्रीमेंट में क्या जांचें
यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है और कानूनी या टैक्स सलाह नहीं है। लेनदेन से पहले खास प्रॉपर्टी के लिए शर्तें जांचनी चाहिए।
- मालिक का प्रमाणपत्र (SHM) और क्या मालिक का नाम लीज़ देने वाले से मेल खाता है; जीवनसाथी और वारिसों की सहमति;
- ज़मीन का ज़ोनिंग: क्या आवासीय उपयोग और पर्यटक किराया अनुमत हैं;
- विला या प्रोजेक्ट का बिल्डिंग परमिट (PBG);
- लीज़ की अवधि, और क्या यह हस्ताक्षर की तारीख से शुरू होती है या प्रॉपर्टी सौंपे जाने से;
- एक्सटेंशन की शर्तें: कीमत या कीमत का फ़ॉर्मूला और नोटिस की समय-सीमा, न कि सिर्फ़ "आपसी सहमति से";
- मालिक की सहमति के बिना अधिकार ट्रांसफ़र करने और सबलेट करने का हक, जो रीसेल पर असर डालता है;
- नोटरी प्रमाणन, और ज़मीन बिकने या मालिक की मृत्यु पर अनुबंध का क्या होता है;
- किराया आय पर 10% टैक्स और स्थानीय प्रॉपर्टी टैक्स कौन देता है।
खरीदार के लिए इसका क्या मतलब है
- विदेशी लंबी अवधि की लीज़, Hak Pakai या PT PMA का उपयोग कर सकते हैं - सभी निश्चित अवधि के हैं।
- 2026 से इंडोनेशियाई नॉमिनी धारक का उपयोग दंड का सीधा जोखिम है।
- लंबी अवधि की लीज़ का मूल्य उसके एक्सटेंशन और ट्रांसफ़र की शर्तों पर निर्भर है, जिन्हें सबसे पहले जांचना चाहिए।
- PT PMA असली कामकाज वाले बिज़नेस के लिए उपयुक्त है, एक विला के लिए नहीं।
अद्यतन तिथि । यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं।
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