ბალი · სამართალი · 5 წთ
ბალი: გრძელვადიანი იჯარა, უცხოელთა მიწაზე უფლებები და PT PMA
უცხოელს ბალიზე მიწის საკუთრების უფლებით ფლობა არ შეუძლია. კანონიერად ხელმისაწვდომია სამი გზა: გრძელვადიანი იჯარა, სარგებლობის უფლება Hak Pakai ან PT PMA-ის კომპანია. ინდონეზიელი ნომინალური მესაკუთრის გამოყენების სქემა 2026 წლის თებერვლიდან პროვინციის დონეზე პირდაპირ აკრძალულია.
მთავარი მაჩვენებლები
რატომ არა სრული საკუთრება?
მიწის სრული, უვადო საკუთრება (Hak Milik) 1960 წლის Basic Agrarian Law-ით მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებისთვისაა ხელმისაწვდომი. უცხოელებმა სხვა მექანიზმები უნდა გამოიყენონ, რომელთაგან თითოეული ვადიანია.
გარიგებები, როცა მიწა ინდონეზიის მოქალაქის სახელზე რეგისტრირდება, უცხოელი კი მას სესხებით, მინდობილობებითა და დამატებითი შეთანხმებებით აკონტროლებს, დიდი ხანია ბაზრის ჩვეული პრაქტიკაა. ახლა მათ პირდაპირი სამართლებრივი რისკი ახლავს, რაზეც ქვემოთ ვისაუბრებთ. კანონიერი მექანიზმები უფრო ნათელია: მყიდველი გარკვეული ვადით უფლებას იღებს, ამ უფლების ღირებულება კი მის ხანგრძლივობასა და პირობებზეა დამოკიდებული.
სამი კანონიერი ვარიანტი
სამივე ვარიანტი ვადიანია, ამიტომ ობიექტის ღირებულება უფლების დარჩენილ ვადასა და გახანგრძლივების პირობებზეა დამოკიდებული.
ზუსტად შეამოწმეთ, რას ყიდულობთ: მიწის იჯარას ვილის აშენების უფლებით, მზა ვილას იჯარით აღებულ მიწაზე თუ ბინას კომპლექსში. ბოლო ორ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია, რომ შენობაზე უფლების ვადა მიწის იჯარის ვადას ემთხვეოდეს და ადრე არ იწურებოდეს. თუ ვადა ხელმოწერის დღიდან იწყება და მშენებლობა ორ წელს გრძელდება, გადახდილი ვადის ნაწილი მშენებლობის დასრულებამდე გავა.
- გრძელვადიანი იჯარა (Hak Sewa) - მიწისა და ობიექტის გრძელვადიანი იჯარა N წლით მესაკუთრესთან დადებული ხელშეკრულებით. ვილებისთვის ყველაზე გავრცელებული ვარიანტი.
- Hak Pakai - სარგებლობის უფლება, რომელიც შეიძლება დარეგისტრირდეს საჭირო საიმიგრაციო დოკუმენტების მქონე უცხოელის სახელზე. PP 18/2021-ის თანახმად, სახელმწიფო მიწაზე (HPL) ის 30 წლამდე გაიცემა, 20-წლიანი გახანგრძლივებითა და 30-წლიანი განახლებით (PP 18/2021). კერძო მიწაზე 30 წლამდე, რის შემდეგაც მხოლოდ მესაკუთრესთან ახალი შეთანხმებაა შესაძლებელი. 80 წელი მაქსიმუმია და არა გარანტია: გახანგრძლივებასა და განახლებას განაცხადი და მოქმედი ბინადრობის ნებართვა (KITAS/KITAP) სჭირდება. უცხოელებზე ვრცელდება კანონით დადგენილი შეზღუდვები მინიმალურ ფასზე, მიწის ფართობსა და ობიექტების რაოდენობაზე.
- PT PMA - ინდონეზიური კომპანია უცხოური კაპიტალით. მას შეუძლია შენობით სარგებლობის უფლების (HGB) ფლობა, მაგრამ ეს ბიზნეს სტრუქტურაა საკუთარი მოთხოვნებით.
PT PMA: რა შეიცვალა 2025 წელს
BKPM-ის რეგულაციამ 5/2025 PT PMA-ს მინიმალური შეტანილი კაპიტალი Rp2.5 მილიარდამდე შეამცირა, თუმცა შეინარჩუნა Rp10 მილიარდზე მეტი მინიმალური ინვესტიცია KBLI-ის თითოეულ ხუთნიშნა კოდზე. უძრავი ქონების განვითარებისა და განთავსების ბიზნესისთვის (მოკლევადიანი და გრძელვადიანი გაქირავება) მიწა და შენობები ახლა ამ თანხაში ითვლება (Mori Hamada). PT PMA შეიძლება აზრიანი იყოს, თუ ვილა ნამდვილი ბიზნესია ანგარიშგების ვალდებულებებით და არა საკუთრების შეზღუდვის გვერდის ავლის გზა.
კომპანიას მუდმივი ხარჯები აქვს, მათ შორის ბუღალტერია, საინვესტიციო საქმიანობის ანგარიშები, გადასახადები და ბიზნეს ლიცენზიები. პირადი სარგებლობისთვის ერთი ვილისთვის ეს ჩვეულებრივ ზედმეტია; მოკლევადიანად გაქირავებული ობიექტების პორტფელისთვის შეიძლება მუშა სტრუქტურა იყოს.
ნომინალური სქემები აკრძალულია
2026 წლის 24 თებერვალს ბალის გუბერნატორმა ძალაში შეიყვანა Perda No. 4/2026, რომელიც კრძალავს მიწაზე კონტროლის უცხოელისთვის გადაცემას ნომინალური მფლობელის მეშვეობით ("pinjam nama"). სანქციები გაფრთხილებიდან და საქმიანობის შეჩერებიდან ნებართვების გაუქმებამდე, შენობების დანგრევამდე და ჯარიმებამდე მერყეობს; სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობას ზოგადი კანონები არეგულირებს (NusaBali).
კანონი ასევე მიზნად ისახავს შუამავლებს, რომლებიც ასეთ სქემებს აწყობენ. თუ გამყიდველი გთავაზობთ მიწის ადგილობრივის სახელზე რეგისტრაციას „როგორც ყველა აკეთებს", ეს გარიგების შეჩერებისა და კანონიერი სტრუქტურის არჩევის სიგნალად მიიღეთ.
რა შევამოწმოთ მიწის იჯარის ხელშეკრულებაში
ეს სტატია ზოგადი ინფორმაციისთვისაა და არ არის იურიდიული ან საგადასახადო რჩევა. პირობები გარიგებამდე კონკრეტული ობიექტისთვის უნდა გადაიხედოს.
- მესაკუთრის სერტიფიკატი (SHM) და ემთხვევა თუ არა მესაკუთრის სახელი მეიჯარისას; მეუღლისა და მემკვიდრეების თანხმობა;
- მიწის ზონირება: დაშვებულია თუ არა საცხოვრებელი გამოყენება და ტურისტული გაქირავება;
- ვილის ან კომპლექსის მშენებლობის ნებართვა (PBG);
- იჯარის ვადა და იწყება თუ არა ის ხელმოწერის დღიდან თუ ობიექტის გადაცემიდან;
- გახანგრძლივების პირობები: ფასი ან ფასის ფორმულა და შეტყობინების ვადები და არა უბრალოდ „ურთიერთშეთანხმებით";
- მესაკუთრის თანხმობის გარეშე უფლების დათმობისა და ქვეიჯარის უფლება, რაც ხელახლა გაყიდვაზე მოქმედებს;
- ნოტარიული დამოწმება და რა ემართება ხელშეკრულებას, თუ მიწა გაიყიდა ან მესაკუთრე გარდაიცვალა;
- ვინ იხდის 10%-იან გადასახადს საიჯარო შემოსავალზე და ადგილობრივ ქონების გადასახადს.
რას ნიშნავს ეს მყიდველისთვის
- უცხოელებს შეუძლიათ გამოიყენონ გრძელვადიანი იჯარა, Hak Pakai ან PT PMA - ყველა ვადიანია.
- ინდონეზიელი ნომინალური მფლობელის გამოყენება 2026 წლიდან სანქციების პირდაპირი რისკია.
- გრძელვადიანი იჯარის ღირებულება გახანგრძლივებისა და დათმობის პირობებზეა დამოკიდებული, რომლებიც პირველ რიგში უნდა შემოწმდეს.
- PT PMA შესაფერისია ნამდვილი საქმიანობის მქონე ბიზნესისთვის და არა ერთი ვილისთვის.
აქტუალურია . ეს ზოგადი ინფორმაციაა და არა იურიდიული ან საგადასახადო რჩევა.
კვიპროსი · გადასახადები · 4 წთ