Balis · Teisė · 5 min.
Balis: ilgalaikė nuoma, užsieniečių teisės į žemę ir PT PMA
Užsienietis Balyje negali turėti žemės nuosavybės teise. Yra trys teisėti būdai: ilgalaikė nuoma, teisė naudotis žeme Hak Pakai arba PT PMA bendrovė. Schemos su vietiniu Indonezijos nominaliu savininku nuo 2026 m. vasario provincijos lygmeniu yra aiškiai uždraustos.
Svarbiausi skaičiai
Kodėl ne visateisė nuosavybė?
Visateisė neterminuota žemės nuosavybė (Hak Milik) pagal 1960 m. Pagrindinį agrarinį įstatymą prieinama tik Indonezijos piliečiams. Užsieniečiams tenka naudotis kitais mechanizmais, kurių kiekvienas yra terminuotas.
Sandoriai, kai žemė registruojama Indonezijos piliečio vardu, o užsienietis ją kontroliuoja per paskolas, įgaliojimus ir papildomus susitarimus, ilgai buvo įprasta rinkos praktika. Dabar jie kelia tiesioginę teisinę riziką, aptariamą toliau. Teisėti mechanizmai aiškesni: pirkėjas gauna teisę nustatytam terminui, o šios teisės vertė priklauso nuo jos trukmės ir sąlygų.
Trys teisėti variantai
Visi trys variantai yra terminuoti, todėl objekto vertė priklauso nuo likusio teisės termino ir jos pratęsimo sąlygų.
Patikrinkite, ką tiksliai perkate: žemės nuomą su teise pastatyti vilą, užbaigtą vilą nuomojamoje žemėje ar apartamentus komplekse. Pastaraisiais dviem atvejais svarbu, kad teisės į pastatą terminas sutaptų su žemės nuomos terminu ir nesibaigtų anksčiau. Jei terminas prasideda pasirašymo dieną, o statybos trunka dvejus metus, dalis apmokėto termino praeis dar iki statybų pabaigos.
- Ilgalaikė nuoma (Hak Sewa) - ilgalaikė žemės ir objekto nuoma N metų pagal sutartį su savininku. Tai dažniausias variantas viloms.
- Hak Pakai - naudojimosi teisė, kurią galima įregistruoti užsieniečio, turinčio reikiamus imigracijos dokumentus, vardu. Pagal PP 18/2021 valstybinėje žemėje (HPL) ji suteikiama iki 30 metų, su 20 metų pratęsimu ir 30 metų atnaujinimu (PP 18/2021). Privačioje žemėje iki 30 metų, po to galima tik nauja sutartis su savininku. 80 metų - maksimumas, o ne garantija: pratęsimui ir atnaujinimui reikia prašymo ir galiojančio leidimo gyventi (KITAS/KITAP). Užsieniečiams taikomi įstatymų apribojimai dėl minimalios kainos, žemės ploto ir turto objektų skaičiaus.
- PT PMA - Indonezijos bendrovė su užsienio kapitalu. Ji gali turėti statybos teisę (HGB), tačiau tai verslo struktūra su savais reikalavimais.
PT PMA: kas pasikeitė 2025 m.
BKPM reglamentas 5/2025 sumažino minimalų apmokėtą PT PMA kapitalą iki Rp2.5 billion, išlaikydamas daugiau kaip Rp10 billion minimalią investiciją kiekvienam penkiaženkliam KBLI veiklos kodui. Nekilnojamojo turto plėtros ir apgyvendinimo veiklai (trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma) žemė ir pastatai dabar įskaičiuojami į šią sumą (Mori Hamada). PT PMA gali būti prasminga, jei vila yra tikras verslas su atskaitomybe, o ne būdas apeiti nuosavybės apribojimą.
Bendrovė turi nuolatinių išlaidų: apskaita, investicinės veiklos ataskaitos, mokesčiai ir verslo licencijos. Vienai asmeniniam naudojimui skirtai vilai tai paprastai per daug; trumpam nuomojamų objektų portfeliui tai gali būti veikianti struktūra.
Fiktyvios schemos draudžiamos
2026 m. vasario 24 d. įsigaliojo Balio gubernatoriaus įvestas Perda Nr. 4/2026, draudžiantis perduoti žemės kontrolę užsieniečiui per fiktyvų savininką („pinjam nama“). Sankcijos - nuo įspėjimų ir veiklos sustabdymo iki leidimų panaikinimo, pastatų nugriovimo ir baudų; baudžiamąją atsakomybę reglamentuoja bendrieji įstatymai (NusaBali).
Įstatymas taip pat nukreiptas prieš tarpininkus, organizuojančius tokias schemas. Jei pardavėjas siūlo žemę įregistruoti vietinio gyventojo vardu, „kaip visi daro“, laikykite tai signalu sustabdyti sandorį ir rinktis teisėtą struktūrą.
Ką patikrinti žemės nuomos sutartyje
Šis straipsnis skirtas tik bendrai informacijai ir nėra teisinė ar mokesčių konsultacija. Prieš sandorį sąlygas reikia peržiūrėti konkrečiam objektui.
- savininko sertifikatą (SHM) ir ar savininko vardas sutampa su nuomotoju; sutuoktinio ir paveldėtojų sutikimą;
- žemės zonavimą: ar leidžiamas gyvenamasis naudojimas ir turistinė nuoma;
- statybos leidimą (PBG) vilai ar kompleksui;
- nuomos terminą ir ar jis prasideda pasirašymo dieną, ar perdavus objektą;
- pratęsimo sąlygas: kainą ar kainos formulę ir įspėjimo terminus, o ne tiesiog „abipusiu susitarimu“;
- teisę perleisti ir subnuomoti be savininko sutikimo, nuo kurios priklauso perpardavimas;
- notarinį patvirtinimą ir kas nutinka sutarčiai, jei žemė parduodama ar savininkas miršta;
- kas moka 10% nuomos pajamų mokestį ir vietinį nekilnojamojo turto mokestį.
Ką tai reiškia pirkėjui
- Užsieniečiai gali naudotis ilgalaike nuoma, Hak Pakai arba PT PMA - visi terminuoti.
- Naudojimasis Indonezijos fiktyviu savininku nuo 2026 m. reiškia tiesioginę sankcijų riziką.
- Ilgalaikės nuomos vertė priklauso nuo pratęsimo ir perleidimo sąlygų, kurias reikia patikrinti pirmiausia.
- PT PMA tinka verslui su tikra veikla, o ne vienai vilai.
Aktualu . Tai bendra informacija, o ne teisinė ar mokesčių konsultacija.
Kipras · Mokesčiai · 4 min.