Bali · Tiesības · 5 min
Bali: ilgtermiņa noma, ārvalstnieku tiesības uz zemi un PT PMA
Ārvalstnieki Bali nevar iegūt zemi īpašumā. Ir trīs likumīgi risinājumi: ilgtermiņa noma, lietošanas tiesības Hak Pakai vai uzņēmums PT PMA. Shēma ar nominālu Indonēzijas īpašnieku kopš 2026. gada februāra ir tieši aizliegta provinces līmenī.
Galvenais skaitļos
Kāpēc ne pilnas īpašumtiesības?
Pilnas, beztermiņa zemes īpašumtiesības (Hak Milik) saskaņā ar 1960. gada Agrāro pamatlikumu pieejamas tikai Indonēzijas pilsoņiem. Ārzemniekiem jāizmanto citi risinājumi, un katrs no tiem ir terminēts.
Darījumi, kuros zeme tiek reģistrēta uz Indonēzijas pilsoņa vārda, bet ārzemnieks to kontrolē ar aizdevumu, pilnvaru un blakus līgumu palīdzību, ilgi bija ierasta tirgus prakse. Tagad tie rada tiešu juridisku risku, par ko runāts tālāk. Likumīgie risinājumi ir skaidrāki: pircējs saņem tiesības uz noteiktu termiņu, un šo tiesību vērtība ir atkarīga no to ilguma un nosacījumiem.
Trīs likumīgas iespējas
Visas trīs iespējas ir terminētas, tāpēc īpašuma vērtība atkarīga no tiesību atlikušā termiņa un to pagarināšanas nosacījumiem.
Pārbaudiet, ko tieši pērkat: zemes nomu ar tiesībām būvēt villu, pabeigtu villu uz nomātas zemes vai dzīvokli kompleksā. Pēdējos divos gadījumos svarīgi, lai tiesību uz ēku termiņš sakristu ar zemes nomas termiņu un nebeigtos agrāk. Ja termiņš sākas parakstīšanas dienā, bet būvniecība ilgst divus gadus, daļa samaksātā termiņa paies vēl pirms būvniecības pabeigšanas.
- Ilgtermiņa noma (Hak Sewa) - zemes un īpašuma ilgtermiņa noma uz N gadiem saskaņā ar līgumu ar īpašnieku. Tā ir izplatītākā iespēja villām.
- Hak Pakai - lietošanas tiesības, ko var reģistrēt uz ārvalstnieka vārda, kuram ir nepieciešamie imigrācijas dokumenti. Saskaņā ar PP 18/2021 uz valsts zemes (HPL) tās piešķir līdz 30 gadiem, ar 20 gadu pagarinājumu un 30 gadu atjaunošanu (PP 18/2021). Uz privātas zemes līdz 30 gadiem, pēc tam iespējams tikai jauns līgums ar īpašnieku. 80 gadi ir maksimums, nevis garantija: pagarināšanai un atjaunošanai vajadzīgs iesniegums un derīga uzturēšanās atļauja (KITAS/KITAP). Ārvalstniekiem ir likumā noteikti ierobežojumi attiecībā uz minimālo cenu, zemes platību un īpašumu skaitu.
- PT PMA - Indonēzijas uzņēmums ar ārvalstu kapitālu. Tam var piederēt apbūves tiesības (HGB), taču tā ir uzņēmējdarbības struktūra ar savām prasībām.
PT PMA: kas mainījās 2025. gadā
BKPM noteikumi 5/2025 samazināja PT PMA minimālo apmaksāto kapitālu līdz Rp2.5 mljrd., saglabājot minimālo ieguldījumu vairāk nekā Rp10 mljrd. katram piecciparu KBLI darbības kodam. Nekustamo īpašumu attīstīšanas un izmitināšanas uzņēmējdarbībai (īstermiņa un ilgtermiņa īre) zeme un ēkas tagad tiek ieskaitītas šajā summā (Mori Hamada). PT PMA var būt jēga, ja villa ir reāls bizness ar atskaites pienākumiem, nevis veids, kā apiet īpašumtiesību ierobežojumu.
Uzņēmumam ir pastāvīgas izmaksas, tostarp grāmatvedība, pārskati par investīciju darbību, nodokļi un uzņēmējdarbības licences. Vienai villai personīgai lietošanai tas parasti ir pārmērīgi; īstermiņā izīrējamu īpašumu portfelim tā var būt piemērota struktūra.
Nominālās shēmas ir aizliegtas
2026. gada 24. februārī Bali gubernators ieviesa Perda Nr. 4/2026, kas aizliedz nodot kontroli pār zemi ārzemniekam ar nominālā turētāja starpniecību ("pinjam nama"). Sankcijas ir no brīdinājumiem un darbības apturēšanas līdz atļauju anulēšanai, ēku nojaukšanai un naudas sodiem; kriminālatbildību regulē vispārējie likumi (NusaBali).
Likums vēršas arī pret starpniekiem, kas organizē šādas shēmas. Ja pārdevējs iesaka reģistrēt zemi uz vietējā iedzīvotāja vārda, "kā visi dara", uztveriet to kā signālu apturēt darījumu un izvēlēties likumīgu struktūru.
Kas jāpārbauda zemes nomas līgumā
Šis raksts ir vispārīga informācija, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija. Nosacījumi jāpārskata konkrētajam objektam pirms darījuma.
- īpašnieka sertifikāts (SHM) un vai īpašnieka vārds sakrīt ar iznomātāja vārdu; laulātā un mantinieku piekrišana;
- zemes zonējums: vai atļauta dzīvojamā izmantošana un tūristu īre;
- būvatļauja (PBG) villai vai kompleksam;
- nomas termiņš un vai tas sākas parakstīšanas dienā vai īpašuma nodošanas brīdī;
- pagarināšanas nosacījumi: cena vai cenas formula un paziņošanas termiņi, nevis vienkārši "pēc savstarpējas vienošanās";
- tiesības nodot un apakšiznomāt bez īpašnieka piekrišanas, kas ietekmē tālākpārdošanu;
- notariāla apliecināšana un kas notiek ar līgumu, ja zeme tiek pārdota vai īpašnieks mirst;
- kas maksā 10% nodokli no nomas ienākumiem un vietējo īpašuma nodokli.
Ko tas nozīmē pircējam
- Ārzemnieki var izmantot ilgtermiņa nomu, Hak Pakai vai PT PMA - visas ir terminētas.
- Indonēzijas nominālā turētāja izmantošana kopš 2026. gada rada tiešu sankciju risku.
- Ilgtermiņa nomas vērtība atkarīga no pagarināšanas un nodošanas nosacījumiem, kas jāpārbauda vispirms.
- PT PMA ir piemērots biznesam ar reālu darbību, nevis vienai villai.
Aktuāls uz . Šī ir vispārīga informācija, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija.
Kipra · Nodokļi · 4 min