بالي: حق الإيجار طويل الأجل، وحقوق الأجانب في الأراضي، وPT PMA

لماذا لا ملكية كاملة؟

الملكية الكاملة والدائمة للأرض (Hak Milik) بموجب القانون الزراعي الأساسي لعام 1960 متاحة فقط للمواطنين الإندونيسيين. يحتاج الأجانب إلى ترتيبات أخرى، كل منها لمدة محددة.

الصفقات التي تُسجَّل فيها الأرض باسم مواطن إندونيسي بينما يسيطر عليها أجنبي عبر قروض وتوكيلات واتفاقات جانبية كانت ممارسة شائعة في السوق لفترة طويلة. وهي الآن تحمل خطرًا قانونيًا مباشرًا نتناوله أدناه. الترتيبات القانونية أوضح: يحصل المشتري على حق لمدة محددة، وتعتمد قيمة هذا الحق على مدته وشروطه.

ثلاثة خيارات قانونية

الخيارات الثلاثة كلها لمدة محددة، لذا تعتمد قيمة العقار على المدة المتبقية من الحق وشروط تمديده.

تحققوا بدقة مما تشترونه: إيجار أرض مع حق بناء فيلا، أم فيلا مكتملة على أرض مستأجرة، أم شقة في مشروع. في الحالتين الأخيرتين من المهم أن تطابق مدة الحق في المبنى مدة إيجار الأرض ولا تنتهي قبلها. إذا بدأت المدة من تاريخ التوقيع واستغرق البناء سنتين، فسيكون جزء من المدة المدفوعة قد انقضى قبل اكتمال البناء.

• الإيجار طويل الأمد (Hak Sewa) - إيجار طويل الأمد للأرض والعقار لمدة N سنة بموجب اتفاق مع المالك. وهو الخيار الأكثر شيوعًا للفلل.
• Hak Pakai - حق استخدام يمكن تسجيله باسم أجنبي يملك وثائق الهجرة المطلوبة. بموجب PP 18/2021، يُمنح على أرض الدولة (HPL) لمدة تصل إلى 30 سنة، مع تمديد 20 سنة وتجديد 30 سنة (PP 18/2021). وعلى الأرض الخاصة حتى 30 سنة، وبعدها لا يمكن سوى إبرام اتفاق جديد مع المالك. 80 سنة حد أقصى وليست ضمانًا: يتطلب التمديد والتجديد تقديم طلب وتصريح إقامة ساري المفعول (KITAS/KITAP). يخضع الأجانب لقيود قانونية على الحد الأدنى للسعر ومساحة الأرض وعدد العقارات.
• PT PMA - شركة إندونيسية برأس مال أجنبي. يمكنها حيازة حق استخدام المبنى (HGB)، لكنها هيكل تجاري له متطلباته الخاصة.

PT PMA: ما الذي تغيّر في 2025

خفّضت لائحة BKPM 5/2025 الحد الأدنى لرأس المال المدفوع لشركة PT PMA إلى Rp2.5 billion، مع الإبقاء على حد أدنى للاستثمار يزيد على Rp10 billion لكل رمز نشاط KBLI من خمسة أرقام. في أنشطة التطوير العقاري والإقامة (التأجير قصير الأمد وطويله)، تُحتسب الأرض والمباني الآن ضمن هذا المبلغ (Mori Hamada). قد تكون PT PMA منطقية إذا كانت الفيلا نشاطًا تجاريًا حقيقيًا بالتزامات إفصاح، لا وسيلة للالتفاف على قيود الملكية.

للشركة تكاليف مستمرة، منها المحاسبة وتقارير نشاط الاستثمار والضرائب والتراخيص التجارية. لفيلا واحدة للاستخدام الشخصي يكون ذلك عادةً مبالغًا فيه؛ أما لمحفظة عقارات تؤجَّر قصير الأمد فقد يكون هيكلًا عمليًا.

ترتيبات الوسيط الاسمي (nominee) محظورة

في 24 فبراير 2026 أدخل حاكم بالي اللائحة Perda No. 4/2026 حيز التنفيذ، وهي تحظر نقل السيطرة على الأرض إلى أجنبي عبر حائز اسمي ("pinjam nama"). تتراوح العقوبات بين الإنذارات وتعليق النشاط وصولًا إلى إلغاء التصاريح وهدم المباني والغرامات؛ أما المسؤولية الجنائية فتحكمها القوانين العامة (NusaBali).

يستهدف القانون أيضًا الوسطاء الذين يرتّبون هذه المخططات. إذا اقترح البائع تسجيل الأرض باسم مقيم محلي "كما يفعل الجميع"، فاعتبروا ذلك إشارة لإيقاف الصفقة واختيار هيكل قانوني بدلًا منه.

ما الذي يجب فحصه في عقد إيجار الأرض

هذا المقال للمعلومات العامة فقط وليس استشارة قانونية أو ضريبية. يجب مراجعة الشروط الخاصة بالعقار المحدد قبل الصفقة.

• شهادة المالك (SHM) ومطابقة اسم المالك لاسم المؤجِّر؛ وموافقة الزوج أو الزوجة والورثة؛
• تصنيف الأرض: هل يُسمح بالاستخدام السكني والتأجير السياحي؛
• تصريح البناء (PBG) للفيلا أو المشروع؛
• مدة الإيجار، وهل تبدأ من تاريخ التوقيع أم من تسليم العقار؛
• شروط التمديد: السعر أو معادلة التسعير ومهل الإخطار، لا مجرد "بالاتفاق المتبادل"؛
• حق التنازل والتأجير من الباطن دون موافقة المالك، وهو ما يؤثر في إعادة البيع؛
• التوثيق لدى كاتب العدل، وما يحدث للعقد إذا بيعت الأرض أو توفي المالك؛
• من يدفع ضريبة 10% على دخل الإيجار وضريبة العقار المحلية.

محدّث حتى 5 نوفمبر 2026. هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية.

المصادر

1. PP 18/2021 - JDIH BPK
2. PP 18/2021 - النص، peraturan.go.id
3. Mori Hamada - BKPM Regulation 5/2025
4. NusaBali - Perda Bali 4/2026

كل شيء عن السوق: بالي المشاركة عبر تيليغرام