บาหลี: การเช่าระยะยาว สิทธิในที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ และ PT PMA

ทำไมไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็ม?

กรรมสิทธิ์ที่ดินเต็มและถาวร (Hak Milik) ตาม Basic Agrarian Law ปี 1960 มีให้เฉพาะพลเมืองอินโดนีเซีย ชาวต่างชาติต้องใช้รูปแบบอื่น ซึ่งแต่ละแบบมีกำหนดเวลา

ธุรกรรมที่จดทะเบียนที่ดินในชื่อพลเมืองอินโดนีเซียขณะที่ชาวต่างชาติควบคุมผ่านเงินกู้ หนังสือมอบอำนาจ และข้อตกลงข้างเคียง เคยเป็นแนวปฏิบัติทั่วไปของตลาดมานาน ตอนนี้มีความเสี่ยงทางกฎหมายโดยตรง ซึ่งจะกล่าวถึงด้านล่าง รูปแบบตามกฎหมายชัดเจนกว่า: ผู้ซื้อได้สิทธิตามระยะเวลาที่กำหนด และมูลค่าของสิทธินั้นขึ้นกับระยะเวลาและเงื่อนไข

สามทางเลือกตามกฎหมาย

ทั้งสามทางเลือกมีกำหนดเวลา มูลค่าทรัพย์สินจึงขึ้นกับระยะเวลาที่เหลือของสิทธิและเงื่อนไขการต่ออายุ

ตรวจสอบให้แน่ชัดว่ากำลังซื้ออะไร: สัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิทธิสร้างวิลล่า วิลล่าที่สร้างเสร็จบนที่ดินเช่า หรืออพาร์ตเมนต์ในโครงการ ในสองกรณีหลัง สิ่งสำคัญคือระยะเวลาสิทธิในอาคารต้องตรงกับระยะเวลาเช่าที่ดินและไม่หมดก่อน หากระยะเวลาเริ่มนับตั้งแต่วันลงนามและการก่อสร้างใช้เวลาสองปี ส่วนหนึ่งของระยะเวลาที่จ่ายไปจะผ่านไปก่อนสร้างเสร็จ

• สัญญาเช่าระยะยาว (Hak Sewa) - การเช่าที่ดินและทรัพย์สินระยะยาว N ปีตามข้อตกลงกับเจ้าของ เป็นทางเลือกที่พบบ่อยที่สุดสำหรับวิลล่า
• Hak Pakai - สิทธิใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติที่มีเอกสารตรวจคนเข้าเมืองครบได้ ตาม PP 18/2021 บนที่ดินของรัฐ (HPL) มีอายุสูงสุด 30 ปี ขยายได้ 20 ปีและต่ออายุได้ 30 ปี (PP 18/2021) บนที่ดินเอกชนสูงสุด 30 ปี หลังจากนั้นทำได้เพียงทำข้อตกลงใหม่กับเจ้าของ 80 ปีเป็นเพดานสูงสุด ไม่ใช่การรับประกัน: การขยายและต่ออายุต้องยื่นคำขอและมีใบอนุญาตพำนักที่ยังมีผล (KITAS/KITAP) ชาวต่างชาติอยู่ภายใต้ข้อจำกัดตามกฎหมายเรื่องราคาขั้นต่ำ ขนาดที่ดิน และจำนวนทรัพย์สิน
• PT PMA - บริษัทอินโดนีเซียที่มีทุนต่างชาติ สามารถถือสิทธิใช้อาคาร (HGB) ได้ แต่เป็นโครงสร้างธุรกิจที่มีข้อกำหนดของตัวเอง

PT PMA: อะไรเปลี่ยนไปในปี 2025

BKPM Regulation 5/2025 ลดทุนชำระแล้วขั้นต่ำของ PT PMA เป็น Rp2.5 พันล้าน โดยยังคงเงินลงทุนขั้นต่ำมากกว่า Rp10 พันล้านต่อรหัสธุรกิจ KBLI ห้าหลักแต่ละรหัส สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่พัก (เช่าระยะสั้นและระยะยาว) ที่ดินและอาคารนับรวมในยอดนี้แล้ว (Mori Hamada) PT PMA อาจสมเหตุสมผลหากวิลล่าเป็นธุรกิจจริงที่มีหน้าที่รายงาน ไม่ใช่วิธีเลี่ยงข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์

บริษัทมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง ได้แก่ บัญชี รายงานกิจกรรมการลงทุน ภาษี และใบอนุญาตธุรกิจ สำหรับวิลล่าเดียวเพื่อใช้ส่วนตัวมักเกินความจำเป็น สำหรับพอร์ตทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าระยะสั้น อาจเป็นโครงสร้างที่ใช้ได้

ห้ามใช้นอมินี

เมื่อ 24 กุมภาพันธ์ 2026 ผู้ว่าการบาหลีบังคับใช้ Perda No. 4/2026 ห้ามโอนการควบคุมที่ดินให้ชาวต่างชาติผ่านผู้ถือแทน ("pinjam nama") บทลงโทษมีตั้งแต่การตักเตือนและระงับกิจกรรม ไปจนถึงเพิกถอนใบอนุญาต รื้อถอนอาคาร และปรับ ความรับผิดทางอาญาเป็นไปตามกฎหมายทั่วไป (NusaBali).

กฎหมายยังมุ่งไปที่ตัวกลางที่จัดรูปแบบเหล่านี้ด้วย หากผู้ขายแนะนำให้จดทะเบียนที่ดินในชื่อคนท้องถิ่น "เหมือนที่ทุกคนทำ" ให้ถือเป็นสัญญาณให้หยุดธุรกรรมและเลือกโครงสร้างที่ถูกกฎหมาย

สิ่งที่ต้องตรวจสอบในสัญญาเช่าที่ดิน

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายหรือภาษี ควรตรวจสอบเงื่อนไขของทรัพย์สินที่ต้องการก่อนทำธุรกรรม

• โฉนดของเจ้าของ (SHM) และชื่อเจ้าของตรงกับผู้ให้เช่าหรือไม่ ความยินยอมของคู่สมรสและทายาท
• ผังการใช้ที่ดิน: อนุญาตให้อยู่อาศัยและให้นักท่องเที่ยวเช่าหรือไม่
• ใบอนุญาตก่อสร้าง (PBG) ของวิลล่าหรือโครงการ
• ระยะเวลาเช่า และเริ่มนับตั้งแต่วันลงนามหรือวันส่งมอบทรัพย์สิน
• เงื่อนไขการต่ออายุ: ราคาหรือสูตรคำนวณราคาและกำหนดแจ้งล่วงหน้า ไม่ใช่แค่ "ตามที่ตกลงกัน"
• สิทธิโอนและให้เช่าช่วงโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ ซึ่งกระทบการขายต่อ
• การรับรองโดยโนตารี และสัญญาจะเป็นอย่างไรหากขายที่ดินหรือเจ้าของเสียชีวิต
• ใครเป็นผู้จ่ายภาษี 10% จากรายได้ค่าเช่าและภาษีทรัพย์สินท้องถิ่น

ข้อมูล ณ วันที่ 5 พ.ย. 2026นี่เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายหรือภาษี

แหล่งข้อมูล

1. PP 18/2021 - JDIH BPK
2. PP 18/2021 - ตัวบท peraturan.go.id
3. Mori Hamada - BKPM Regulation 5/2025
4. NusaBali - Perda Bali 4/2026

ทุกเรื่องเกี่ยวกับตลาด: บาหลี แชร์ใน Telegram