Bali · Aspectos legales · 5 min
Bali: arrendamiento a largo plazo, derechos sobre la tierra para extranjeros y PT PMA
En Bali, los extranjeros no pueden tener suelo en plena propiedad. Hay tres opciones legales: arrendamiento a largo plazo, Hak Pakai o una sociedad PT PMA. Desde febrero de 2026, tener suelo a través de un testaferro indonesio está expresamente prohibido a nivel provincial.
Datos clave
Por qué no existe la propiedad plena y perpetua
La propiedad plena e indefinida de la tierra (Hak Milik), conforme a la Ley Agraria Básica de 1960, está reservada a los ciudadanos indonesios. Los extranjeros necesitan otras estructuras, y todas tienen una duración limitada.
Los acuerdos en los que la tierra se inscribe a nombre de un ciudadano indonesio mientras el extranjero la controla mediante préstamos, poderes y acuerdos paralelos han sido durante mucho tiempo una práctica del mercado. Ahora implican un riesgo jurídico directo, como se explica más adelante. Las estructuras legales son más claras: el comprador adquiere un derecho por un plazo determinado, cuyo valor depende de la duración y las condiciones.
Tres vías legales
Las tres opciones tienen una duración limitada, por lo que el valor del inmueble depende del plazo restante del derecho y de las condiciones para prorrogarlo.
Compruebe por separado qué se está adquiriendo: el arrendamiento de un terreno con derecho a construir una villa, una villa ya construida en terreno arrendado o un apartamento en un complejo. En los dos últimos casos, es importante que el plazo del derecho sobre el edificio coincida con el plazo del arrendamiento del terreno y no venza antes. Si el plazo empieza a contar desde la firma y la construcción tarda dos años, parte del plazo pagado se consume durante las obras.
- Arrendamiento a largo plazo (Hak Sewa): arrendamiento a largo plazo del terreno y del inmueble por N años, mediante un contrato con el propietario. Es la opción más habitual para las villas.
- Hak Pakai - un derecho de uso que puede registrarse a nombre de un extranjero con los documentos migratorios necesarios. Según el PP 18/2021, en suelo estatal (HPL) se concede por hasta 30 años, con 20 de prórroga y 30 de renovación (PP 18/2021). En suelo privado, hasta 30 años, tras lo cual solo cabe un nuevo acuerdo con el propietario. 80 años es un máximo, no una garantía: la prórroga y la renovación requieren solicitud y un permiso de residencia vigente (KITAS/KITAP). Los extranjeros están sujetos a restricciones legales sobre precio mínimo, superficie del terreno y número de propiedades.
- PT PMA: sociedad indonesia con capital extranjero. Puede obtener un derecho de construcción HGB, pero esta estructura empresarial está sujeta a requisitos propios.
PT PMA: cambios en 2025
El Reglamento BKPM 5/2025 redujo el capital desembolsado mínimo de una PT PMA a Rp2,5 mil millones, pero mantuvo la inversión mínima por encima de Rp10 mil millones para cada código de actividad KBLI de cinco dígitos. En los sectores de promoción inmobiliaria y alojamiento (alquileres de corta y larga duración), ahora se pueden contabilizar los terrenos y edificios dentro de esa suma (Mori Hamada). Una PT PMA tiene sentido si la villa es realmente un negocio sujeto a obligaciones contables, y no una forma de eludir la prohibición de propiedad.
La sociedad tiene gastos recurrentes: contabilidad, informes de actividad de inversión, impuestos y licencias para cada actividad. Para una sola villa de uso personal, suele ser una estructura excesiva; para una cartera de inmuebles destinados al alquiler de corta duración, puede ser una opción viable.
Los acuerdos nominales están prohibidos
El 24 de febrero de 2026, el gobernador de Bali puso en vigor la Perda n.º 4/2026, que prohíbe transferir el control de tierras a un extranjero mediante un propietario nominal («pinjam nama»). Las sanciones van desde advertencias y suspensiones de actividad hasta la revocación de permisos, la demolición de construcciones y multas; la responsabilidad penal se rige por la legislación general (NusaBali).
La ley también se dirige contra los intermediarios que organizan estos acuerdos. Si el vendedor propone inscribir el terreno a nombre de un residente local «como hacen todos», es una señal para detener la operación y elegir una estructura legal.
Qué comprobar en el contrato de arrendamiento del terreno
Este material es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Antes de cerrar una operación, deben revisarse las condiciones específicas del inmueble.
- el certificado de propiedad (SHM) y que el nombre del titular coincida con el del arrendador; el consentimiento del cónyuge y de los herederos;
- la zonificación del terreno: si se permite el uso residencial y el alquiler turístico;
- el permiso de construcción (PBG) de la villa o del proyecto;
- el plazo del arrendamiento y si empieza a contar desde la firma o desde la entrega del inmueble;
- las condiciones de prórroga: precio o fórmula para calcularlo y plazos de notificación, no solo «sujeto a acuerdo»;
- el derecho de cesión y subarrendamiento sin consentimiento del propietario, del que depende la posibilidad de reventa;
- la formalización ante notario y qué ocurre con el contrato si se vende el terreno o fallece el propietario;
- quién paga el impuesto del 10% sobre la renta del arrendamiento y el impuesto local sobre la propiedad.
Qué significa para el comprador
- Los extranjeros pueden optar por un arrendamiento a largo plazo, Hak Pakai o PT PMA; todos tienen una duración limitada.
- Usar a un ciudadano indonesio como propietario nominal desde 2026 implica un riesgo directo de sanciones.
- El valor del arrendamiento a largo plazo depende de las condiciones de prórroga y cesión; conviene comprobarlas primero.
- Una PT PMA se justifica para un negocio con actividad e ingresos reales, no para una sola villa.
Actualizado a . Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
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