Грузія: будівництво без ескроу - як знизити ризик

Які ризики?

Купуючи квартиру в будинку, що будується, покупець платить приватній компанії частинами в обмін на обіцянку збудувати об'єкт. Обов'язкового escrow, банківської гарантії чи страхування завершення будівництва немає. Забудовник може запропонувати їх добровільно, але більшість цього не робить (ProfitKey Properties). Основні ризики - затримки, зміни в проєкті, подвійний продаж тієї самої квартири та банкрутство забудовника.

Ринок значний: у 2025 у Батумі зареєстровано понад 17 000 угод (ProfitKey Properties). Без escrow у найгіршому сценарії покупець стає одним із кредиторів забудовника, а не власником коштів на захищеному рахунку.

Попередня реєстрація в NAPR

Стаття 12 Закону Грузії про Публічний реєстр дозволяє попередньо зареєструвати право на нерухомість на підставі угоди сторін. Така реєстрація унеможливлює реєстрацію будь-якого іншого права на об'єкт, якщо сторони не домовилися інакше, і знімається після реєстрації самого права власності (Matsne).

На практиці це захищає від повторного продажу тієї самої квартири. Реєстрація права чи зобов'язання в NAPR коштує 150 GEL за 4 робочі дні, 270 GEL за 1 день або 350 GEL у день подання (NAPR). Включіть у договір обов'язок забудовника підписати документи, потрібні для реєстрації.

Попередня реєстрація не робить вас власником і не повертає гроші в разі банкрутства забудовника. Вона закриває один конкретний ризик: не дає продати чи передати ту саму квартиру іншій особі. Тому її варто поєднувати з графіком платежів і перевіркою дозволів.

Платежі за етапами

Без escrow головний захист - графік платежів, прив'язаний до видимих етапів будівництва (каркас, дах, фасад, завершення), а не до календарних дат. Великий платіж на етапі котловану означає максимальну залежність від одного забудовника. Окремо перевірте в договорі:

• дату завершення та пільговий період на випадок затримок;
• штрафи за затримку передачі та право розірвати договір і отримати повернення коштів;
• право призупинити платежі, якщо будівництво зупинилося;
• допустимі зміни площі та планування, а також як буде перераховано ціну.

Перевірка дозволів і права власності на землю

Дозвіл має бути виданий тій самій компанії, яка продає квартиру, і стосуватися тієї самої ділянки, що вказана в договорі.

Витяг NAPR на ділянку можна замовити онлайн за її кадастровим кодом. В опублікованих рішеннях Архітектурної служби Тбілісі вказано номер і дату наказу, кадастровий код ділянки та її зареєстрованих власників. Це друга перевірка того, що дозвіл і земля належать продавцю (Reestri).

• витяг NAPR на ділянку: власник, іпотека, арешт і обмеження;
• дозвіл на будівництво: номер, дата та орган, що його видав. У Тбілісі перевіряйте Архітектурну службу (tas.ge) та опубліковані рішення на docs.tbilisi.gov.ge, де вказано власника ділянки; у Батумі - уточнюйте в муніципалітеті (Reestri);
• чи відповідає дозвіл об'єкту, що продається: поверховість, адреса та кадастровий код;
• у Тбілісі перевірте муніципальну карту з проєктами, будівництво яких призупинила Муніципальна інспекція (Georgia Today);
• запис компанії-продавця в реєстрі підприємців і її досвід завершених проєктів.

Порядок дій

Почніть із витягів і дозволу, потім бронюйте. Договір має містити графік платежів за етапами та положення про попередню реєстрацію. Зареєструйтеся в NAPR одразу після підписання, до основного платежу.

Якщо забудовник відмовляється реєструвати договір або прив'язувати платежі до етапів, це не обов'язково означає недобросовісність, але підвищує ризик, і це має відображатися в ціні. Порівнюйте не лише ціну за квадратний метр, а й те, наскільки добре договір захищає покупця.

Практичне правило: якщо ви не можете перевірити дозвіл, витяг і графік платежів за кілька днів, не поспішайте з бронюванням. Знижка за швидке рішення рідко компенсує ризик оплати будівництва без потрібних документів.

Цей матеріал має виключно загальноінформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Умови слід перевірити для конкретного об'єкта до укладення угоди.

Актуально на 5 листопада 2026. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація.

Джерела

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - Check a property developer in Georgia
4. Georgia Today - Tbilisi map of construction status
5. ProfitKey Properties - Georgia has no escrow for off-plan

Усе про ринок: Грузія Поділитися в Telegram