Վրաստան. շինարարություն առանց էսքրոուի. ինչպես նվազեցնել ռիսկը

Որոնք են ռիսկերը

Կառուցվող բնակարան գնելիս գնորդը մասնավոր ընկերությանը վճարում է մասերով՝ գույքը կառուցելու խոստման դիմաց։ Պարտադիր էսքրոու, բանկային երաշխիք կամ ավարտի ապահովագրություն չկա։ Կառուցապատողը կարող է դրանք առաջարկել կամավոր, բայց մեծ մասը չի առաջարկում (ProfitKey Properties)։ Հիմնական ռիսկերն են ուշացումները, նախագծի փոփոխությունները, նույն բնակարանի կրկնակի վաճառքը և կառուցապատողի սնանկացումը։

Շուկան զգալի է. 2025 թ.-ին Բաթումիում գրանցվել է ավելի քան 17,000 գործարք (ProfitKey Properties)։ Առանց էսքրոուի վատագույն սցենարում գնորդը դառնում է կառուցապատողի պարտատերերից մեկը, այլ ոչ թե պաշտպանված հաշվում պահվող միջոցների տերը։

Նախնական գրանցում NAPR-ում

Վրաստանի Պետական ռեեստրի մասին օրենքի 12-րդ հոդվածը թույլ է տալիս անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքը նախնական գրանցել կողմերի համաձայնագրի հիման վրա։ Այդ գրանցումը կանխում է գույքի նկատմամբ որևէ այլ իրավունքի գրանցում, եթե կողմերն այլ բան չեն համաձայնեցրել, և հանվում է, երբ գրանցվում է հենց սեփականության իրավունքը (Matsne).

Գործնականում դա պաշտպանում է նույն բնակարանի կրկնակի վաճառքից։ NAPR-ում իրավունքի կամ պարտավորության գրանցումն արժե 150 GEL՝ 4 աշխատանքային օրվա ընթացքում, 270 GEL՝ 1 օրում, կամ 350 GEL՝ դիմելու օրը (NAPR)։ Պայմանագրում ներառեք կառուցապատողի պարտավորությունը՝ ստորագրել գրանցման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը։

Նախնական գրանցումը ձեզ սեփականատեր չի դարձնում և կառուցապատողի սնանկացման դեպքում գումարը չի վերադարձնում։ Այն լուծում է մեկ կոնկրետ ռիսկ. կանխում է նույն բնակարանի վաճառքը կամ փոխանցումը մեկ ուրիշին։ Այդ պատճառով այն պետք է համակցել վճարման ժամանակացույցի և թույլտվությունների ստուգման հետ։

Փուլային վճարումներ

Առանց էսքրոուի հիմնական պաշտպանությունը տեսանելի շինարարական փուլերին (կարկաս, տանիք, ճակատ, ավարտ) կապված վճարման ժամանակացույցն է, այլ ոչ թե օրացուցային ամսաթվերը։ Փորման փուլում մեծ վճարումը նշանակում է առավելագույն կախվածություն մեկ կառուցապատողից։ Պայմանագրում առանձին ստուգեք.

• ավարտի ամսաթիվը և ուշացումների արտոնյալ ժամկետը;
• ուշ հանձնման տույժերը և պայմանագիրը լուծելու ու գումարը վերադարձնելու իրավունքը;
• շինարարության դադարեցման դեպքում վճարումները կասեցնելու իրավունքը;
• մակերեսի և հատակագծի թույլատրելի փոփոխությունները և ինչպես կվերահաշվարկվի գինը։

Թույլտվությունների և հողի սեփականության ստուգում

Թույլտվությունը պետք է տրված լինի նույն ընկերությանը, որը վաճառում է բնակարանը, և ընդգրկի պայմանագրում նշված նույն հողամասը։

Հողամասի NAPR քաղվածքը կարելի է պատվիրել առցանց՝ կադաստրային կոդով։ Թբիլիսիի Ճարտարապետության ծառայության հրապարակված որոշումները ցույց են տալիս հրամանի համարը և ամսաթիվը, հողամասի կադաստրային կոդը և գրանցված սեփականատերերին։ Դա երկրորդ ստուգում է, որ թույլտվությունը և հողը պատկանում են վաճառողին (Reestri).

• հողամասի NAPR քաղվածք. սեփականատեր, հիփոթեք, արգելանք և սահմանափակումներ;
• շինարարության թույլտվություն. համար, ամսաթիվ և տվող մարմին։ Թբիլիսիում ստուգեք Ճարտարապետության ծառայությունում (tas.ge) և docs.tbilisi.gov.ge-ում հրապարակված որոշումները, որոնք ցույց են տալիս հողամասի սեփականատիրոջը. Բաթումիում ստուգեք քաղաքապետարանում (Reestri);
• արդյոք թույլտվությունը համապատասխանում է վաճառվող օբյեկտին. հարկերի քանակ, հասցե և կադաստրային կոդ;
• Թբիլիսիում ստուգեք քաղաքապետարանի քարտեզը, որտեղ ցույց են տրված այն նախագծերը, որոնց շինարարությունը կասեցրել է Քաղաքային տեսչությունը (Georgia Today);
• վաճառող ընկերության գրառումը բիզնես ռեեստրում և ավարտված նախագծերի փորձը։

Քայլեր

Սկսեք քաղվածքներից և թույլտվությունից, հետո ամրագրեք։ Պայմանագիրը պետք է ներառի փուլային վճարման ժամանակացույց և նախնական գրանցման կետ։ Գրանցվեք NAPR-ում ստորագրելուց անմիջապես հետո՝ մինչև հիմնական վճարումը։

Եթե կառուցապատողը հրաժարվում է գրանցել պայմանագիրը կամ վճարումները կապել փուլերին, դա պարտադիր չէ, որ նշանակի անբարեխղճություն, բայց ռիսկը մեծանում է, և դա պետք է արտացոլվի գնի մեջ։ Համեմատեք ոչ միայն մեկ քառակուսի մետրի գինը, այլև թե որքան լավ է պայմանագիրը պաշտպանում գնորդին։

Գործնական կանոն. եթե մի քանի օրում չեք կարող ստուգել թույլտվությունը, քաղվածքը և վճարման ժամանակացույցը, մի շտապեք ամրագրել։ Արագ որոշման զեղչը հազվադեպ է փոխհատուցում առանց անհրաժեշտ փաստաթղթերի շինարարության համար վճարելու ռիսկը։

Այս նյութը միայն ընդհանուր տեղեկատվության համար է և իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն չէ։ Պայմանները պետք է ստուգվեն կոնկրետ օբյեկտի համար մինչև գործարքը։

Արդիական է 2026 թ. նոյեմբերի 5դրությամբ։ Սա ընդհանուր տեղեկատվություն է, ոչ թե իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն։

Աղբյուրներ

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - Check a property developer in Georgia
4. Georgia Today - Tbilisi map of construction status
5. ProfitKey Properties - Georgia has no escrow for off-plan

Ամեն ինչ շուկայի մասին. Վրաստան Կիսվել Telegram-ում