Грузия · Риски · 4 мин
Грузия: стройка без эскроу - как снизить риск
Закон Грузии не требует эскроу при продаже строящегося жилья: деньги покупателя сразу уходят застройщику. Защиту приходится собирать самому - из этапных платежей, предварительной регистрации права в NAPR и проверки разрешений.
Главное в цифрах
В чём риск
При покупке строящейся квартиры покупатель платит частной компании в рассрочку под обещание построить дом. Обязательного эскроу, гарантии банка или страхования завершения нет; застройщик может предложить их добровольно, но большинство этого не делают (ProfitKey Properties). Основные риски - задержка, изменение проекта, продажа одной квартиры дважды и банкротство застройщика.
Рынок при этом большой: в Батуми в 2025 году зарегистрировано более 17 000 сделок (ProfitKey Properties). Отсутствие эскроу означает, что в плохом сценарии покупатель становится одним из кредиторов застройщика, а не владельцем денег на защищённом счёте.
Предварительная регистрация в NAPR
Статья 12 Закона Грузии «О публичном реестре» позволяет предварительно зарегистрировать право на недвижимость на основании договора сторон. Такая регистрация исключает регистрацию любого другого права на этот объект, если стороны не договорились иначе, и снимается при регистрации самого права собственности (Matsne).
На практике это защищает от повторной продажи той же квартиры. Регистрация права или обязательства в NAPR стоит 150 GEL за 4 рабочих дня, 270 GEL - за 1 день, 350 GEL - в день подачи (NAPR). Пропишите в договоре обязанность застройщика подписать документы для регистрации.
Предварительная регистрация не делает вас собственником и не возвращает деньги при банкротстве застройщика. Она решает одну задачу - не даёт продать или переоформить ту же квартиру на другого. Поэтому её дополняют график платежей и проверка разрешений.
Этапные платежи
Без эскроу главный инструмент - график платежей, привязанный к видимым этапам стройки (каркас, кровля, фасад, сдача), а не к календарю. Крупный платёж на стадии котлована - максимальная ставка на одного застройщика. Отдельно проверьте в договоре:
- срок сдачи и льготный период задержки;
- неустойку за просрочку и право расторгнуть договор с возвратом денег;
- право остановить платежи, если стройка стоит;
- допустимые изменения площади и планировки и пересчёт цены.
Проверка разрешений и земли
Разрешение должно быть выдано именно той компании, которая продаёт квартиру, и на тот участок, который указан в договоре.
Выписка NAPR по участку заказывается онлайн по кадастровому коду. Опубликованные решения Архитектурной службы Тбилиси показывают номер и дату приказа, кадастровый код участка и его зарегистрированных владельцев - это вторая проверка того, что разрешение и земля принадлежат продавцу (Reestri).
- выписка NAPR по участку: собственник, ипотека, аресты, ограничения;
- разрешение на строительство: номер, дата, выдавший орган. В Тбилиси - Архитектурная служба (tas.ge) и опубликованные решения на docs.tbilisi.gov.ge, где видно владельца участка; в Батуми - мэрия (Reestri);
- соответствие разрешения тому, что продают: этажность, адрес, кадастровый код;
- в Тбилиси - карта мэрии с объектами, где стройка приостановлена Муниципальной инспекцией (Georgia Today);
- компания-продавец в реестре предпринимателей и её прошлые сданные объекты.
Порядок действий
Сначала выписки и разрешение, потом бронь. Договор - с графиком по этапам и пунктом о предварительной регистрации. Регистрация в NAPR - сразу после подписания, до основного платежа.
Если застройщик отказывается регистрировать договор или привязывать платежи к этапам, это не обязательно недобросовестность, но это повышенный риск, который должен отражаться в цене. Сравнивайте не только цену за квадратный метр, но и то, насколько договор защищает покупателя.
Практическое правило: если проверку разрешения, выписки и графика платежей нельзя пройти за несколько дней, торопиться с бронью не стоит. Скидка за быстрое решение редко компенсирует риск оплаты стройки без документов.
Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.
Что это значит для покупателя
- Эскроу в Грузии нет - деньги сразу идут застройщику.
- Предварительная регистрация в NAPR блокирует повторную продажу квартиры.
- Платите по этапам стройки, а не по календарю.
- Разрешение проверяйте по номеру в официальном реестре, не по копии.
Актуально на . Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.
Кипр · Налоги · 4 мин