საქართველო: მშენებლობა ესქროს გარეშე - როგორ შევამციროთ რისკი

რა რისკებია?

მშენებარე ბინის ყიდვისას მყიდველი კერძო კომპანიას განვადებით უხდის ობიექტის აშენების დაპირების სანაცვლოდ. სავალდებულო ესქროუ, საბანკო გარანტია ან დასრულების დაზღვევა არ არსებობს. დეველოპერმა შეიძლება ეს ნებაყოფლობით შესთავაზოს, მაგრამ უმეტესობა ამას არ აკეთებს (ProfitKey Properties). მთავარი რისკებია დაგვიანება, პროექტის ცვლილებები, ერთი და იმავე ბინის ორჯერ გაყიდვა და დეველოპერის გაკოტრება.

ბაზარი დიდია: 2025 წელს ბათუმში 17,000-ზე მეტი გარიგება დარეგისტრირდა (ProfitKey Properties). ესქროუს გარეშე, უარეს შემთხვევაში, მყიდველი დეველოპერის ერთ-ერთი კრედიტორი ხდება და არა დაცულ ანგარიშზე შენახული თანხის მფლობელი.

წინასწარი რეგისტრაცია NAPR-ში

საქართველოს კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ" მე-12 მუხლი მხარეთა შეთანხმების საფუძველზე უძრავ ქონებაზე უფლების წინასწარი რეგისტრაციის საშუალებას იძლევა. ეს რეგისტრაცია ობიექტზე ნებისმიერი სხვა უფლების რეგისტრაციას ხელს უშლის, თუ მხარეები სხვაგვარად არ შეთანხმდნენ, და უქმდება, როცა თავად საკუთრების უფლება რეგისტრირდება (Matsne).

პრაქტიკაში ეს იცავს ერთი და იმავე ბინის ხელახლა გაყიდვისგან. უფლების ან ვალდებულების რეგისტრაცია NAPR-ში 4 სამუშაო დღეში 150 GEL ჯდება, 1 დღეში - 270 GEL, ან წარდგენის დღეს - 350 GEL (NAPR). ხელშეკრულებაში ჩადეთ დეველოპერის ვალდებულება, ხელი მოაწეროს რეგისტრაციისთვის საჭირო დოკუმენტებს.

წინასწარი რეგისტრაცია მესაკუთრედ არ გაქცევთ და დეველოპერის გაკოტრებისას ფულს არ დაგიბრუნებთ. ის ერთ კონკრეტულ რისკს წყვეტს: ხელს უშლის იმავე ბინის სხვისთვის გაყიდვას ან გადაცემას. ამიტომ ის გადახდის გრაფიკთან და ნებართვების შემოწმებასთან ერთად უნდა გამოიყენოთ.

გადახდები ეტაპების მიხედვით

ესქროუს გარეშე მთავარი დაცვაა გადახდის გრაფიკი, რომელიც მშენებლობის ხილულ ეტაპებზეა მიბმული (კარკასი, სახურავი, ფასადი, დასრულება) და არა კალენდარულ თარიღებზე. დიდი გადახდა ქვაბულის ეტაპზე ერთ დეველოპერზე მაქსიმალურ დამოკიდებულებას ნიშნავს. ხელშეკრულებაში ცალკე შეამოწმეთ:

• დასრულების ვადა და დაგვიანების შესაძლო დამატებითი პერიოდი;
• ჩაბარების დაგვიანების ჯარიმები და ხელშეკრულების შეწყვეტისა და თანხის დაბრუნების უფლება;
• გადახდების შეჩერების უფლება, თუ მშენებლობა გაჩერდა;
• ფართობისა და გეგმარების დასაშვები ცვლილებები და როგორ გადაითვლება ფასი.

ნებართვებისა და მიწის საკუთრების შემოწმება

ნებართვა უნდა იყოს გაცემული იმავე კომპანიაზე, რომელიც ბინას ყიდის, და მოიცავდეს იმავე ნაკვეთს, რომელიც ხელშეკრულებაშია მითითებული.

ნაკვეთის NAPR-ის ამონაწერის შეკვეთა ონლაინ შეიძლება საკადასტრო კოდით. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის გამოქვეყნებულ გადაწყვეტილებებში ჩანს ბრძანების ნომერი და თარიღი, ნაკვეთის საკადასტრო კოდი და მისი რეგისტრირებული მესაკუთრეები. ეს მეორე შემოწმებაა, რომ ნებართვა და მიწა გამყიდველს ეკუთვნის (Reestri).

• ნაკვეთის NAPR-ის ამონაწერი: მესაკუთრე, იპოთეკა, ყადაღა და შეზღუდვები;
• მშენებლობის ნებართვა: ნომერი, თარიღი და გამცემი ორგანო. თბილისში შეამოწმეთ არქიტექტურის სამსახური (tas.ge) და docs.tbilisi.gov.ge-ზე გამოქვეყნებული გადაწყვეტილებები, სადაც ნაკვეთის მესაკუთრე ჩანს; ბათუმში - მუნიციპალიტეტში (Reestri);
• შეესაბამება თუ არა ნებართვა გასაყიდ ობიექტს: სართულების რაოდენობა, მისამართი და საკადასტრო კოდი;
• თბილისში ნახეთ მუნიციპალური რუკა იმ პროექტებით, რომელთა მშენებლობაც Municipal Inspectorate-მა შეაჩერა (Georgia Today);
• გამყიდველი კომპანიის ჩანაწერი სამეწარმეო რეესტრში და მისი დასრულებული პროექტების ისტორია.

რა გავაკეთოთ

დაიწყეთ ამონაწერებითა და ნებართვით, შემდეგ დაჯავშნეთ. ხელშეკრულებაში უნდა იყოს ეტაპებზე მიბმული გადახდის გრაფიკი და წინასწარი რეგისტრაციის პუნქტი. NAPR-ში ხელმოწერისთანავე დაარეგისტრირეთ, ძირითად გადახდამდე.

თუ დეველოპერი უარს ამბობს ხელშეკრულების რეგისტრაციაზე ან გადახდების ეტაპებზე მიბმაზე, ეს აუცილებლად არაკეთილსინდისიერებას არ ნიშნავს, მაგრამ რისკს ზრდის და ეს ფასში უნდა აისახოს. შეადარეთ არა მხოლოდ კვადრატული მეტრის ფასი, არამედ ისიც, რამდენად კარგად იცავს ხელშეკრულება მყიდველს.

პრაქტიკული წესი: თუ ნებართვას, ამონაწერსა და გადახდის გრაფიკს რამდენიმე დღეში ვერ შეამოწმებთ, დაჯავშნას ნუ იჩქარებთ. სწრაფი გადაწყვეტილების ფასდაკლება იშვიათად ანაზღაურებს მშენებლობის საჭირო დოკუმენტების გარეშე გადახდის რისკს.

ეს მასალა ზოგადი ინფორმაციისთვისაა და არ არის იურიდიული ან საგადასახადო რჩევა. პირობები გარიგებამდე კონკრეტული ობიექტისთვის უნდა შემოწმდეს.

აქტუალურია 2026 წლის 5 ნოემბერი. ეს ზოგადი ინფორმაციაა და არა იურიდიული ან საგადასახადო რჩევა.

წყაროები

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - Check a property developer in Georgia
4. Georgia Today - Tbilisi map of construction status
5. ProfitKey Properties - Georgia has no escrow for off-plan

ყველაფერი ბაზრის შესახებ: საქართველო Telegram-ზე გაზიარება