Gürcistan'da emanet hesap olmadan inşaat: risk nasıl azaltılır?

Riskler neler?

İnşaat halindeki bir daireyi alırken alıcı, mülkü inşa etme vaadi karşılığında özel bir şirkete taksitle ödeme yapar. Zorunlu escrow, banka teminatı veya tamamlama sigortası yoktur. Geliştirici bunları gönüllü olarak sunabilir, ancak çoğu sunmaz (ProfitKey Properties). Başlıca riskler gecikmeler, projede değişiklikler, aynı dairenin iki kez satılması ve geliştiricinin iflasıdır.

Piyasa büyük: 2025'te Batum'da 17.000'den fazla işlem tescil edildi (ProfitKey Properties). Escrow olmadığında en kötü senaryoda alıcı, korumalı bir hesaptaki paranın sahibi değil, geliştiricinin alacaklılarından biri olur.

NAPR'de ön tescil

Gürcistan Kamu Sicili Kanunu'nun 12. maddesi, taraflar arasındaki bir sözleşmeye dayanarak gayrimenkul üzerindeki bir hakkın ön tescilini mümkün kılar. Bu tescil, taraflar aksini kararlaştırmadıkça mülk üzerinde başka bir hakkın tescilini engeller ve mülkiyet hakkının kendisi tescil edildiğinde kaldırılır (Matsne).

Pratikte bu, aynı dairenin yeniden satılmasına karşı korur. NAPR'de bir hak veya yükümlülüğün tescili 4 iş günü içinde 150 GEL, 1 gün içinde 270 GEL veya başvuru günü 350 GEL tutar (NAPR). Sözleşmeye, geliştiricinin tescil için gereken belgeleri imzalama yükümlülüğünü ekleyin.

Ön tescil sizi mülk sahibi yapmaz ve geliştirici iflas ederse paranızı geri getirmez. Belirli bir riski giderir: aynı dairenin başkasına satılmasını veya devredilmesini engeller. Bu yüzden ödeme planı ve izin kontrolleriyle birlikte kullanılmalıdır.

Aşamalara bağlı ödemeler

Escrow yokken başlıca güvence, takvim tarihlerine değil görünür inşaat aşamalarına (karkas, çatı, cephe, tamamlanma) bağlı bir ödeme planıdır. Kazı aşamasında büyük bir ödeme, tek bir geliştiriciye azami maruziyet demektir. Sözleşmede ayrıca şunları kontrol edin:

• tamamlanma tarihi ve gecikmeler için ek süre;
• geç teslim cezaları ve sözleşmeyi feshedip iade alma hakkı;
• inşaat durursa ödemeleri askıya alma hakkı;
• alan ve planda izin verilen değişiklikler ve fiyatın nasıl yeniden hesaplanacağı.

İzinlerin ve arsa mülkiyetinin kontrolü

İzin, daireyi satan şirketin kendisine verilmiş olmalı ve sözleşmede belirtilen aynı arsayı kapsamalıdır.

Arsa için NAPR kaydı, kadastro koduyla çevrimiçi olarak alınabilir. Tiflis Mimarlık Servisi'nin yayımladığı kararlar emir numarasını ve tarihini, arsanın kadastro kodunu ve kayıtlı sahiplerini gösterir. Bu, iznin ve arsanın satıcıya ait olduğuna dair ikinci bir kontroldür (Reestri).

• arsa için NAPR kaydı: sahip, ipotek, haciz ve kısıtlamalar;
• inşaat ruhsatı: numara, tarih ve veren makam. Tiflis'te Mimarlık Servisi'ni (tas.ge) ve docs.tbilisi.gov.ge'de yayımlanan, arsa sahibini gösteren kararları kontrol edin; Batum'da belediyeye danışın (Reestri);
• iznin satılan mülkle örtüşüp örtüşmediği: kat sayısı, adres ve kadastro kodu;
• Tiflis'te, Belediye Denetim Kurulu tarafından inşaatı durdurulan projeleri gösteren belediye haritasını kontrol edin (Georgia Today);
• satıcı şirketin ticaret sicilindeki kaydı ve tamamlanmış projelerdeki geçmişi.

Atılacak adımlar

Önce kayıtlar ve izinle başlayın, sonra rezervasyon yapın. Sözleşme, aşamalara bağlı bir ödeme planı ve ön tescile ilişkin bir madde içermelidir. İmzadan hemen sonra, ana ödemeden önce NAPR'de tescil yaptırın.

Geliştirici sözleşmeyi tescil ettirmeyi veya ödemeleri aşamalara bağlamayı reddederse, bu kötü niyetli olduğu anlamına gelmez, ancak riski artırır ve bu fiyata yansımalıdır. Yalnızca metrekare fiyatını değil, sözleşmenin alıcıyı ne kadar koruduğunu da karşılaştırın.

Pratik bir kural: izni, kaydı ve ödeme planını birkaç gün içinde kontrol edemiyorsanız rezervasyon için acele etmeyin. Hızlı karar için verilen indirim, gerekli belgeler olmadan inşaata ödeme yapma riskini nadiren telafi eder.

Bu içerik yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. İşleme geçmeden önce belirli mülk için koşullar kontrol edilmelidir.

Güncellenme tarihi: 5 Kasım 2026. Bu genel bilgidir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.

Kaynaklar

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - Check a property developer in Georgia
4. Georgia Today - Tbilisi map of construction status
5. ProfitKey Properties - Georgia has no escrow for off-plan

Piyasa hakkında her şey: Gürcistan Telegram'da paylaş