Γεωργία · Κίνδυνοι · 4 λεπτά
Γεωργία: αγορά υπό κατασκευή χωρίς escrow - πώς να μειώσετε τον κίνδυνο
Η νομοθεσία της Γεωργίας δεν απαιτεί escrow για την πώληση κατοικιών υπό κατασκευή: τα χρήματα του αγοραστή καταβάλλονται απευθείας στον κατασκευαστή. Η προστασία επαφίεται στον ίδιο τον αγοραστή και βασίζεται σε τμηματικές πληρωμές, προκαταχώριση δικαιώματος στο NAPR και έλεγχο των αδειών.
Τα βασικά σε αριθμούς
Ποιος είναι ο κίνδυνος
Όταν αγοράζει διαμέρισμα υπό κατασκευή, ο αγοραστής πληρώνει σε δόσεις μια ιδιωτική εταιρεία με αντάλλαγμα την υπόσχεση ότι θα χτίσει το ακίνητο. Δεν υπάρχει υποχρεωτικό escrow, τραπεζική εγγύηση ή ασφάλιση ολοκλήρωσης. Ένας κατασκευαστής μπορεί να τα προσφέρει οικειοθελώς, αλλά οι περισσότεροι δεν το κάνουν (ProfitKey Properties). Οι βασικοί κίνδυνοι είναι η καθυστέρηση, η τροποποίηση του έργου, η διπλή πώληση του ίδιου διαμερίσματος και η πτώχευση του κατασκευαστή.
Η αγορά είναι, ωστόσο, μεγάλη: στο Μπατούμι καταγράφηκαν πάνω από 17 000 συναλλαγές το 2025 (ProfitKey Properties). Η απουσία escrow σημαίνει ότι, στο δυσμενές σενάριο, ο αγοραστής γίνεται ένας από τους πιστωτές του κατασκευαστή και όχι δικαιούχος χρημάτων σε προστατευμένο λογαριασμό.
Προκαταχώριση στο NAPR
Το άρθρο 12 του νόμου της Γεωργίας «Περί Δημόσιου Μητρώου» επιτρέπει την προκαταχώριση δικαιώματος επί ακινήτου βάσει συμφωνίας των μερών. Η καταχώριση αυτή αποκλείει την καταχώριση οποιουδήποτε άλλου δικαιώματος επί του συγκεκριμένου ακινήτου, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά, και διαγράφεται όταν καταχωριστεί το ίδιο το δικαίωμα κυριότητας (Matsne).
Στην πράξη, αυτό προστατεύει από τη μεταπώληση του ίδιου διαμερίσματος. Η καταχώριση δικαιώματος ή υποχρέωσης στο NAPR κοστίζει 150 GEL και ολοκληρώνεται εντός 4 εργάσιμων ημερών, 270 GEL εντός 1 ημέρας ή 350 GEL την ημέρα υποβολής της αίτησης (NAPR). Προβλέψτε στη σύμβαση την υποχρέωση του κατασκευαστή να υπογράψει τα έγγραφα που απαιτούνται για την καταχώριση.
Η προκαταχώριση δεν σας καθιστά ιδιοκτήτη ούτε επιστρέφει τα χρήματα σε περίπτωση πτώχευσης του κατασκευαστή. Εξυπηρετεί έναν συγκεκριμένο σκοπό: εμποδίζει την πώληση ή τη μεταβίβαση του ίδιου διαμερίσματος σε άλλον. Γι' αυτό πρέπει να συνδυάζεται με πρόγραμμα πληρωμών και έλεγχο των αδειών.
Τμηματικές πληρωμές
Χωρίς escrow, το βασικό εργαλείο είναι ένα πρόγραμμα πληρωμών συνδεδεμένο με ορατά στάδια της κατασκευής (σκελετός, στέγη, πρόσοψη, ολοκλήρωση) και όχι με το ημερολόγιο. Μια μεγάλη πληρωμή στο στάδιο των θεμελίων αποτελεί το μεγαλύτερο στοίχημα στον συγκεκριμένο κατασκευαστή. Ελέγξτε επίσης στη σύμβαση:
- την προθεσμία παράδοσης και τυχόν περίοδο χάριτος για καθυστερήσεις·
- την ποινική ρήτρα για καθυστέρηση και το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης με επιστροφή των χρημάτων·
- το δικαίωμα αναστολής των πληρωμών αν οι εργασίες σταματήσουν·
- τις επιτρεπόμενες αλλαγές στο εμβαδόν και στη διαρρύθμιση, καθώς και τον επανυπολογισμό της τιμής.
Έλεγχος αδειών και γης
Η άδεια πρέπει να έχει εκδοθεί στην ίδια εταιρεία που πωλεί το διαμέρισμα και να αφορά το οικόπεδο που αναφέρεται στη σύμβαση.
Μπορείτε να ζητήσετε ηλεκτρονικά απόσπασμα του οικοπέδου από το NAPR με βάση τον κτηματολογικό κωδικό. Οι δημοσιευμένες αποφάσεις της Αρχιτεκτονικής Υπηρεσίας της Τιφλίδας αναφέρουν τον αριθμό και την ημερομηνία της απόφασης, τον κτηματολογικό κωδικό του οικοπέδου και τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες του. Αυτό αποτελεί δεύτερο έλεγχο ότι η άδεια και η γη συνδέονται με τον πωλητή (Reestri).
- απόσπασμα NAPR για το οικόπεδο: ιδιοκτήτης, υποθήκη, κατασχέσεις, περιορισμοί·
- οικοδομική άδεια: αριθμός, ημερομηνία, εκδούσα αρχή. Στην Τιφλίδα, ελέγξτε την Αρχιτεκτονική Υπηρεσία (tas.ge) και τις δημοσιευμένες αποφάσεις στο docs.tbilisi.gov.ge, όπου αναγράφεται ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου· στο Μπατούμι, ελέγξτε τον δήμο (Reestri);
- αν η άδεια αντιστοιχεί σε αυτό που πωλείται: αριθμός ορόφων, διεύθυνση, κτηματολογικός κωδικός·
- στην Τιφλίδα, ελέγξτε τον χάρτη του δήμου με τα έργα των οποίων οι εργασίες έχουν ανασταλεί από τη Δημοτική Επιθεώρηση (Georgia Today);
- την εταιρεία-πωλητή στο μητρώο επιχειρήσεων και τα προηγούμενα έργα της που έχουν παραδοθεί.
Βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε
Πρώτα ελέγξτε τα αποσπάσματα και την άδεια, και μετά κάντε κράτηση. Η σύμβαση πρέπει να προβλέπει πρόγραμμα πληρωμών ανά στάδιο και όρο για προκαταχώριση. Κάντε την καταχώριση στο NAPR αμέσως μετά την υπογραφή και πριν από την κύρια πληρωμή.
Αν ο κατασκευαστής αρνείται να καταχωρίσει τη σύμβαση ή να συνδέσει τις πληρωμές με τα στάδια της κατασκευής, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ενεργεί κακόπιστα, αλλά αυξάνει τον κίνδυνο και θα πρέπει να αποτυπώνεται στην τιμή. Συγκρίνετε όχι μόνο την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά και το επίπεδο προστασίας που παρέχει η σύμβαση στον αγοραστή.
Πρακτικός κανόνας: αν δεν μπορείτε να ελέγξετε την άδεια, το απόσπασμα και το πρόγραμμα πληρωμών μέσα σε λίγες ημέρες, μην βιαστείτε να κάνετε κράτηση. Η έκπτωση για άμεση απόφαση σπάνια αντισταθμίζει τον κίνδυνο να χρηματοδοτήσετε την κατασκευή χωρίς τα απαραίτητα έγγραφα.
Το παρόν υλικό αποτελεί ενημερωτικό σημείωμα και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι όροι πρέπει να ελέγχονται για κάθε συγκεκριμένο ακίνητο πριν από τη συναλλαγή.
Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή
- Δεν υπάρχει escrow στη Γεωργία - τα χρήματα καταβάλλονται απευθείας στον κατασκευαστή.
- Η προκαταχώριση στο NAPR εμποδίζει την πώληση του ίδιου διαμερίσματος σε άλλον.
- Καταβάλλετε χρήματα ανάλογα με τα στάδια της κατασκευής και όχι με βάση το ημερολόγιο.
- Ελέγχετε την άδεια με τον αριθμό της στο επίσημο μητρώο και όχι μόνο από αντίγραφο.
Ενημερώθηκε στις . Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.
Κύπρος · Φόροι · 4 λεπτά