Sakartvelas · Rizikos · 4 min.
Gruzija: statybos be sąlyginio deponavimo sąskaitos - kaip sumažinti riziką
Gruzijos įstatymai nereikalauja naudoti sąlyginio deponavimo sąskaitos parduodant statomą būstą: pirkėjo pinigai iš karto pervedami vystytojui. Apsaugą tenka susikurti pačiam - numatyti mokėjimus pagal statybos etapus, iš anksto įregistruoti teisę NAPR ir patikrinti leidimus.
Svarbiausi skaičiai
Kokios rizikos?
Pirkdamas butą statomame name, pirkėjas dalimis moka privačiai bendrovei mainais į pažadą pastatyti objektą. Privalomo escrow, banko garantijos ar statybų užbaigimo draudimo nėra. Vystytojas gali juos pasiūlyti savanoriškai, tačiau dauguma to nedaro (ProfitKey Properties). Pagrindinės rizikos - vėlavimai, projekto pakeitimai, to paties buto pardavimas du kartus ir vystytojo bankrotas.
Rinka didelė: 2025 m. Batumyje įregistruota daugiau kaip 17 000 sandorių (ProfitKey Properties). Be escrow blogiausiu atveju pirkėjas tampa vienu iš vystytojo kreditorių, o ne apsaugotoje sąskaitoje laikomų lėšų savininku.
Išankstinė registracija NAPR
Sakartvelo Viešojo registro įstatymo 12 straipsnis leidžia iš anksto įregistruoti teisę į nekilnojamąjį turtą pagal šalių susitarimą. Tokia registracija neleidžia įregistruoti jokios kitos teisės į objektą, nebent šalys susitaria kitaip, ir panaikinama įregistravus pačią nuosavybės teisę (Matsne).
Praktiškai tai apsaugo nuo to paties buto pardavimo dar kartą. Teisės ar prievolės registracija NAPR kainuoja 150 GEL per 4 darbo dienas, 270 GEL per 1 dieną arba 350 GEL pateikimo dieną (NAPR). Į sutartį įtraukite vystytojo pareigą pasirašyti registracijai reikalingus dokumentus.
Išankstinė registracija nepadaro jūsų savininku ir negrąžina pinigų vystytojui bankrutavus. Ji sprendžia vieną konkrečią riziką: neleidžia to paties buto parduoti ar perleisti kitam asmeniui. Todėl ją verta derinti su mokėjimų grafiku ir leidimų patikra.
Mokėjimai pagal etapus
Be escrow pagrindinė apsauga - mokėjimų grafikas, susietas su matomais statybų etapais (karkasas, stogas, fasadas, užbaigimas), o ne su kalendorinėmis datomis. Didelis mokėjimas kasimo etape reiškia didžiausią priklausomybę nuo vieno vystytojo. Sutartyje atskirai patikrinkite:
- užbaigimo datą ir lengvatinį laikotarpį vėlavimams;
- baudas už pavėluotą perdavimą ir teisę nutraukti sutartį bei atgauti pinigus;
- teisę sustabdyti mokėjimus, jei statybos sustoja;
- leistinus ploto ir išplanavimo pakeitimus bei kaip bus perskaičiuota kaina.
Leidimų ir žemės nuosavybės patikra
Leidimas turi būti išduotas tai pačiai bendrovei, kuri parduoda butą, ir apimti tą patį sutartyje nurodytą žemės sklypą.
Sklypo NAPR išrašą galima užsisakyti internetu pagal jo kadastro kodą. Paskelbtuose Tbilisio architektūros tarnybos sprendimuose nurodomas įsakymo numeris ir data, sklypo kadastro kodas ir registruoti savininkai. Tai antra patikra, kad leidimas ir žemė priklauso pardavėjui (Reestri).
- sklypo NAPR išrašas: savininkas, hipoteka, areštas ir apribojimai;
- statybos leidimas: numeris, data ir jį išdavusi institucija. Tbilisyje tikrinkite Architektūros tarnybą (tas.ge) ir paskelbtus sprendimus docs.tbilisi.gov.ge, kur nurodomas sklypo savininkas; Batumyje - teiraukitės savivaldybėje (Reestri);
- ar leidimas atitinka parduodamą objektą: aukštų skaičius, adresas ir kadastro kodas;
- Tbilisyje patikrinkite savivaldybės žemėlapį su projektais, kurių statybas sustabdė Savivaldybės inspekcija (Georgia Today);
- pardavėjo bendrovės įrašą įmonių registre ir užbaigtų projektų patirtį.
Veiksmų eiga
Pradėkite nuo išrašų ir leidimo, tada rezervuokite. Sutartyje turi būti mokėjimų pagal etapus grafikas ir išankstinės registracijos sąlyga. Įsiregistruokite NAPR iškart po pasirašymo, prieš pagrindinį mokėjimą.
Jei vystytojas atsisako registruoti sutartį ar susieti mokėjimus su etapais, tai nebūtinai reiškia nesąžiningumą, tačiau rizika didėja, ir tai turėtų atsispindėti kainoje. Lyginkite ne tik kvadratinio metro kainą, bet ir tai, kaip gerai sutartis apsaugo pirkėją.
Praktinė taisyklė: jei per kelias dienas negalite patikrinti leidimo, išrašo ir mokėjimų grafiko, neskubėkite rezervuoti. Nuolaida už greitą sprendimą retai kompensuoja riziką mokėti už statybas be reikiamų dokumentų.
Ši medžiaga skirta tik bendrai informacijai ir nėra teisinė ar mokesčių konsultacija. Prieš sudarant sandorį, sąlygas reikia patikrinti konkrečiam objektui.
Ką tai reiškia pirkėjui
- Sakartvele escrow nėra - pinigai keliauja tiesiai vystytojui.
- Išankstinė registracija NAPR neleidžia to paties buto parduoti dar kartą.
- Mokėkite pagal statybų etapus, o ne pagal kalendorinį grafiką.
- Leidimą tikrinkite pagal jo numerį oficialiame registre, o ne pagal kopiją.
Aktualu . Tai bendra informacija, o ne teisinė ar mokesčių konsultacija.
Kipras · Mokesčiai · 4 min.