Georgia · Risiko · 4 mnt
Georgia: Konstruksi Tanpa Escrow - Cara Mengurangi Risiko
Hukum Georgia tidak mewajibkan penggunaan escrow untuk penjualan hunian yang masih dalam pembangunan: uang pembeli langsung dibayarkan kepada pengembang. Pembeli perlu menyusun perlindungannya sendiri melalui pembayaran bertahap, pendaftaran awal hak di NAPR, dan pemeriksaan izin.
Angka penting
Apa risikonya?
Saat membeli apartemen yang sedang dibangun, pembeli membayar perusahaan swasta secara bertahap sebagai imbalan janji membangun properti. Tidak ada escrow wajib, jaminan bank, atau asuransi penyelesaian. Pengembang bisa menawarkannya secara sukarela, tetapi sebagian besar tidak (ProfitKey Properties). Risiko utamanya adalah keterlambatan, perubahan proyek, apartemen yang sama dijual dua kali, dan kebangkrutan pengembang.
Pasarnya besar: lebih dari 17.000 transaksi terdaftar di Batumi pada 2025 (ProfitKey Properties). Tanpa escrow, dalam skenario terburuk pembeli menjadi salah satu kreditur pengembang, bukan pemilik dana yang tersimpan di rekening terlindungi.
Pendaftaran awal di NAPR
Pasal 12 Undang-Undang Registri Publik Georgia mengizinkan hak atas real estat didaftarkan lebih awal berdasarkan perjanjian para pihak. Pendaftaran ini mencegah hak lain atas properti didaftarkan, kecuali para pihak menyepakati lain, dan dihapus saat hak kepemilikan itu sendiri didaftarkan (Matsne).
Dalam praktiknya, ini melindungi dari apartemen yang sama dijual lagi. Pendaftaran hak atau kewajiban di NAPR dikenai biaya 150 GEL dalam 4 hari kerja, 270 GEL dalam 1 hari, atau 350 GEL pada hari pengajuan (NAPR). Cantumkan dalam perjanjian kewajiban pengembang untuk menandatangani dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran.
Pendaftaran awal tidak menjadikan Anda pemilik dan tidak mengembalikan uang Anda jika pengembang bangkrut. Ini menangani satu risiko spesifik: mencegah apartemen yang sama dijual atau dialihkan kepada orang lain. Karena itu harus dikombinasikan dengan jadwal pembayaran dan pemeriksaan izin.
Pembayaran per tahap
Tanpa escrow, pengaman utama adalah jadwal pembayaran yang terikat pada tahap pembangunan yang terlihat (struktur, atap, fasad, penyelesaian), bukan tanggal kalender. Pembayaran besar pada tahap penggalian berarti risiko maksimal pada satu pengembang. Periksa perjanjian secara khusus untuk:
- tanggal penyelesaian dan masa tenggang keterlambatan;
- denda keterlambatan serah terima serta hak membatalkan perjanjian dan menerima pengembalian dana;
- hak menangguhkan pembayaran jika pembangunan berhenti;
- perubahan luas dan denah yang diizinkan, serta cara harga dihitung ulang.
Memeriksa izin dan kepemilikan tanah
Izin harus diterbitkan untuk perusahaan yang sama dengan penjual apartemen, dan harus mencakup lahan yang sama dengan yang disebut dalam perjanjian.
Ekstrak NAPR untuk lahan dapat dipesan online dengan kode kadasternya. Keputusan yang dipublikasikan oleh Architecture Service Tbilisi menunjukkan nomor dan tanggal keputusan, kode kadaster lahan, dan pemilik terdaftarnya. Ini memberi pemeriksaan kedua bahwa izin dan tanah milik penjual (Reestri).
- ekstrak NAPR untuk lahan: pemilik, hipotek, sita, dan pembatasan;
- izin bangunan: nomor, tanggal, dan instansi penerbit. Di Tbilisi, periksa Architecture Service (tas.ge) dan keputusan yang dipublikasikan di docs.tbilisi.gov.ge, yang menunjukkan pemilik lahan; di Batumi, tanyakan ke pemerintah kota (Reestri);
- apakah izin sesuai dengan properti yang dijual: jumlah lantai, alamat, dan kode kadaster;
- di Tbilisi, periksa peta kota yang menunjukkan proyek yang pembangunannya dihentikan oleh Inspektorat Kota (Georgia Today);
- data perusahaan penjual di registri usaha dan rekam jejak proyek yang telah selesai.
Langkah yang perlu diambil
Mulailah dengan ekstrak dan izin, baru lakukan reservasi. Perjanjian harus memuat jadwal pembayaran per tahap dan klausul pendaftaran awal. Daftarkan di NAPR segera setelah penandatanganan, sebelum melakukan pembayaran utama.
Jika pengembang menolak mendaftarkan perjanjian atau mengikat pembayaran pada tahap pembangunan, itu belum tentu berarti pengembang beritikad buruk, tetapi risikonya meningkat dan sebaiknya tercermin dalam harga. Bandingkan bukan hanya harga per meter persegi, tetapi juga seberapa baik perjanjian melindungi pembeli.
Aturan praktis: jika Anda tidak dapat memeriksa izin, ekstrak, dan jadwal pembayaran dalam beberapa hari, jangan terburu-buru mereservasi properti. Diskon untuk keputusan cepat jarang sebanding dengan risiko membayar pembangunan tanpa dokumen yang diperlukan.
Materi ini hanya informasi umum dan bukan nasihat hukum atau pajak. Ketentuannya perlu diperiksa untuk properti tertentu sebelum melanjutkan transaksi.
Artinya bagi pembeli
- Tidak ada escrow di Georgia - uang langsung masuk ke pengembang.
- Pendaftaran awal di NAPR mencegah apartemen yang sama dijual lagi.
- Bayar sesuai tahap pembangunan, bukan jadwal kalender.
- Periksa izin berdasarkan nomornya di registri resmi, bukan dari salinan.
Terkini per . Ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.
Siprus · Pajak · 4 mnt