גאורגיה: רכישת דירה בבנייה ללא חשבון נאמנות - איך להפחית סיכון

מה הסיכונים?

ברכישת דירה בבנייה, הקונה משלם לחברה פרטית בתשלומים תמורת הבטחה לבנות את הנכס. אין נאמנות (escrow) חובה, אין ערבות בנקאית ואין ביטוח השלמה. יזם יכול להציע אותם מרצונו, אבל רוב היזמים לא עושים זאת (ProfitKey Properties). הסיכונים העיקריים הם עיכובים, שינויים בפרויקט, מכירה כפולה של אותה דירה ופשיטת רגל של היזם.

השוק משמעותי: ב-2025 נרשמו בבטומי יותר מ-17,000 עסקאות (ProfitKey Properties). בלי נאמנות, בתרחיש הגרוע הקונה הופך לאחד מנושי היזם, ולא לבעלים של כספים המוחזקים בחשבון מוגן.

רישום מקדמי ב-NAPR

סעיף 12 לחוק המרשם הציבורי של גאורגיה מאפשר לרשום רישום מקדמי של זכות במקרקעין על בסיס הסכם בין הצדדים. הרישום הזה מונע רישום של כל זכות אחרת בנכס, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת, והוא נמחק כשזכות הבעלות עצמה נרשמת (Matsne).

בפועל, זה מגן מפני מכירה חוזרת של אותה דירה. רישום זכות או התחייבות ב-NAPR עולה 150 GEL תוך 4 ימי עבודה, 270 GEL תוך יום 1, או 350 GEL ביום ההגשה (NAPR). כללו בחוזה את התחייבות היזם לחתום על המסמכים הדרושים לרישום.

רישום מקדמי אינו הופך אתכם לבעלים ואינו מחזיר את כספכם אם היזם פושט רגל. הוא פותר סיכון אחד מסוים: הוא מונע מכירה או העברה של אותה דירה למישהו אחר. לכן כדאי לשלב אותו עם לוח תשלומים ובדיקת היתרים.

תשלומים לפי אבני דרך

בלי נאמנות, ההגנה העיקרית היא לוח תשלומים שקשור לשלבי בנייה גלויים (שלד, גג, חזית, סיום), ולא לתאריכים בלוח השנה. תשלום גדול בשלב החפירה פירושו חשיפה מרבית ליזם אחד. בדקו בחוזה בנפרד:

• את מועד הסיום ותקופת החסד לעיכובים;
• קנסות על איחור במסירה ואת הזכות לבטל את החוזה ולקבל החזר;
• את הזכות להשהות תשלומים אם הבנייה נעצרת;
• שינויים מותרים בשטח ובתכנון, ואיך יחושב המחיר מחדש.

בדיקת היתרים ובעלות על הקרקע

ההיתר חייב להיות מונפק לאותה חברה שמוכרת את הדירה, ולחול על אותה חלקת קרקע שמופיעה בחוזה.

נסח NAPR לחלקה אפשר להזמין אונליין לפי הקוד הקדסטרלי שלה. החלטות שפורסמו על ידי שירות האדריכלות של טביליסי מציגות את מספר ההוראה ותאריכה, את הקוד הקדסטרלי של החלקה ואת הבעלים הרשומים. זו בדיקה שנייה שההיתר והקרקע שייכים למוכר (Reestri).

• נסח NAPR לחלקה: בעלים, משכנתה, עיקול והגבלות;
• היתר בנייה: מספר, תאריך והגוף המנפיק. בטביליסי בדקו בשירות האדריכלות (tas.ge) ובהחלטות שפורסמו ב-docs.tbilisi.gov.ge, שמציגות את בעל החלקה; בבטומי בדקו מול העירייה (Reestri);
• האם ההיתר תואם את הנכס הנמכר: מספר קומות, כתובת וקוד קדסטרלי;
• בטביליסי בדקו את המפה העירונית שמציגה פרויקטים שבנייתם הושהתה על ידי הפיקוח העירוני (Georgia Today);
• את רישום החברה המוכרת במרשם העסקים ואת ההיסטוריה שלה בפרויקטים שהושלמו.

הצעדים

התחילו מהנסחים ומההיתר, ורק אחר כך בצעו הזמנה. החוזה צריך לכלול לוח תשלומים לפי אבני דרך וסעיף על רישום מקדמי. רשמו ב-NAPR מיד אחרי החתימה, לפני התשלום העיקרי.

אם היזם מסרב לרשום את החוזה או לקשור את התשלומים לאבני דרך, אין זה אומר בהכרח שהוא פועל בחוסר תום לב, אבל הסיכון גדל, וזה צריך להשתקף במחיר. השוו לא רק את המחיר למ״ר, אלא גם עד כמה החוזה מגן על הקונה.

כלל מעשי: אם אינכם יכולים לבדוק את ההיתר, הנסח ולוח התשלומים בתוך כמה ימים, אל תמהרו להזמין את הנכס. הנחה על החלטה מהירה כמעט אף פעם אינה מפצה על הסיכון לשלם על בנייה בלי המסמכים הדרושים.

חומר זה נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. יש לבדוק את התנאים לנכס הספציפי לפני ביצוע עסקה.

מעודכן נכון ל- 5 בנובמבר 2026. זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.

מקורות

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - Check a property developer in Georgia
4. Georgia Today - Tbilisi map of construction status
5. ProfitKey Properties - Georgia has no escrow for off-plan

הכול על השוק: גאורגיה שיתוף בטלגרם