Грузия: эскроусыз құрылыс - тәуекелді қалай азайтуға болады

Қандай тәуекелдер бар?

Салынып жатқан пәтерді сатып алғанда, сатып алушы нысанды салып беру уәдесі үшін жеке компанияға бөліп төлейді. Міндетті эскроу, банк кепілдігі немесе құрылысты аяқтауды сақтандыру жоқ. Құрылыс салушы оларды өз еркімен ұсына алады, бірақ көбі ұсынбайды (ProfitKey Properties). Негізгі тәуекелдер - кешігу, жобаның өзгеруі, бір пәтердің екі рет сатылуы және құрылыс салушының банкроттығы.

Нарық ауқымды: 2025 жылы Батумиде 17 000-нан астам мәміле тіркелді (ProfitKey Properties). Эскроусыз ең нашар жағдайда сатып алушы қорғалған шоттағы қаражаттың иесі емес, құрылыс салушының кредиторларының бірі болып қалады.

NAPR-да алдын ала тіркеу

Грузияның Мемлекеттік тізілім туралы заңының 12-бабы тараптардың келісімі негізінде жылжымайтын мүлікке құқықты алдын ала тіркеуге мүмкіндік береді. Тараптар басқаша келіспесе, бұл тіркеу мүлікке басқа құқықты тіркеуге жол бермейді және меншік құқығының өзі тіркелгенде алынып тасталады (Matsne).

Іс жүзінде бұл бір пәтердің қайта сатылуынан қорғайды. NAPR-да құқықты немесе міндеттемені тіркеу 4 жұмыс күні ішінде 150 GEL, 1 күн ішінде 270 GEL, ал өтінім берген күні 350 GEL тұрады (NAPR). Келісімшартқа құрылыс салушының тіркеуге қажетті құжаттарға қол қою міндетін енгізіңіз.

Алдын ала тіркеу сізді меншік иесі етпейді және құрылыс салушы банкрот болса, ақшаңызды қайтармайды. Ол бір нақты тәуекелді жабады: сол пәтердің басқа біреуге сатылуына немесе берілуіне жол бермейді. Сондықтан оны төлем кестесімен және рұқсаттарды тексерумен бірге қолдану керек.

Кезеңдік төлемдер

Эскроу болмағанда басты қорғаныс - күнтізбелік күндерге емес, құрылыстың көзге көрінетін кезеңдеріне (қаңқа, шатыр, қасбет, аяқтау) байланған төлем кестесі. Қазан қазу кезеңіндегі үлкен төлем бір құрылыс салушыға барынша тәуелді болуды білдіреді. Келісімшартта мыналарды бөлек тексеріңіз:

• аяқтау мерзімі және кешігуге берілетін жеңілдік кезеңі;
• кеш тапсырғаны үшін айыппұлдар және келісімшартты бұзып, ақшаны қайтару құқығы;
• құрылыс тоқтаса, төлемдерді тоқтата тұру құқығы;
• аудан мен жоспарлауда рұқсат етілген өзгерістер және баға қалай қайта есептелетіні.

Рұқсаттар мен жерге меншікті тексеру

Рұқсат пәтерді сатып отырған компанияның өзіне берілген және келісімшартта көрсетілген жер учаскесін қамтуы тиіс.

Учаске бойынша NAPR үзіндісін кадастрлық коды арқылы онлайн тапсырыс беруге болады. Тбилиси Сәулет қызметінің жарияланған шешімдерінде бұйрықтың нөмірі мен күні, учаскенің кадастрлық коды және тіркелген иелері көрсетіледі. Бұл рұқсат пен жердің сатушыға тиесілі екенін екінші рет тексеруге мүмкіндік береді (Reestri).

• учаске бойынша NAPR үзіндісі: иесі, ипотека, тыйым және шектеулер;
• құрылысқа рұқсат: нөмірі, күні және берген орган. Тбилисиде Сәулет қызметін (tas.ge) және docs.tbilisi.gov.ge сайтындағы учаске иесі көрсетілген жарияланған шешімдерді тексеріңіз; Батумиде - муниципалитеттен (Reestri);
• рұқсат сатылып жатқан нысанға сай ма: қабат саны, мекенжайы және кадастрлық коды;
• Тбилисиде Муниципалдық инспекция құрылысын тоқтатқан жобалар көрсетілген қалалық картаны тексеріңіз (Georgia Today);
• сатушы компанияның бизнес тізіліміндегі жазбасы және аяқталған жобалар тарихы.

Не істеу керек

Алдымен үзінділер мен рұқсатты тексеріп, содан кейін брондаңыз. Келісімшартта кезеңдерге байланған төлем кестесі және алдын ала тіркеу туралы тармақ болуы керек. NAPR-да қол қойылған бойда, негізгі төлемге дейін тіркеліңіз.

Құрылыс салушы келісімшартты тіркеуден немесе төлемдерді кезеңдерге байлаудан бас тартса, бұл оның адал емес екенін міндетті түрде білдірмейді, бірақ тәуекелді арттырады, ал бұл бағада көрініс табуы керек. Тек шаршы метр бағасын емес, келісімшарт сатып алушыны қаншалықты қорғайтынын да салыстырыңыз.

Практикалық ереже: рұқсатты, үзіндіні және төлем кестесін бірнеше күн ішінде тексере алмасаңыз, нысанды брондауға асықпаңыз. Жылдам шешім үшін берілетін жеңілдік қажетті құжатсыз құрылысқа төлеу тәуекелін сирек өтейді.

Бұл материал тек жалпы ақпарат береді және заңдық немесе салықтық кеңес емес. Мәмілеге кіріспес бұрын шарттарды нақты нысан бойынша тексеру керек.

Өзекті күні: 2026 жылғы 5 қараша. Бұл заңдық немесе салықтық кеңес емес, жалпы ақпарат.

Дереккөздер

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - Грузиядағы құрылыс салушыны тексеру
4. Georgia Today - Тбилисидегі құрылыс күйінің картасы
5. ProfitKey Properties - Грузияда салынып жатқан үйге эскроу жоқ

Нарық туралы бәрі: Грузия Telegram-да бөлісу