Gruusia · Riskid · 4 min
Gruusia: ehitus ilma escrow-kontota - kuidas riske vähendada
Gruusia seadus ei nõua ehitusjärgus eluaseme müügil escrow-kontot: ostja raha läheb kohe arendajale. Ostja peab end ise kaitsma - sidudes maksed ehitusetappidega, registreerides õiguse eelmärkuse NAPR-is ja kontrollides ehituslubasid.
Peamised näitajad
Millised on riskid?
Ehitusjärgus korterit ostes maksab ostja eraettevõttele osamaksetena vastutasuks lubaduse eest objekt valmis ehitada. Kohustuslikku escrow'd, pangagarantiid ega valmimiskindlustust ei ole. Arendaja võib neid vabatahtlikult pakkuda, kuid enamik ei paku (ProfitKey Properties). Peamised riskid on viivitused, projekti muudatused, sama korteri topeltmüük ja arendaja pankrot.
Turg on suur: 2025. aastal registreeriti Batumis üle 17 000 tehingu (ProfitKey Properties). Ilma escrow'ta muutub ostja halvimal juhul arendaja üheks võlausaldajaks, mitte kaitstud kontol hoitava raha omanikuks.
Eelregistreerimine NAPR-is
Gruusia avaliku registri seaduse § 12 lubab kinnisvaraõigust poolte kokkuleppe alusel eelregistreerida. See registreering takistab mis tahes muu õiguse registreerimist objektile, kui pooled ei lepi kokku teisiti, ja kustutatakse, kui registreeritakse omandiõigus ise (Matsne).
Praktikas kaitseb see sama korteri uuesti müümise eest. Õiguse või kohustuse registreerimine NAPR-is maksab 150 GEL 4 tööpäeva jooksul, 270 GEL 1 päeva jooksul või 350 GEL esitamise päeval (NAPR). Lisage lepingusse arendaja kohustus allkirjastada registreerimiseks vajalikud dokumendid.
Eelregistreerimine ei tee teid omanikuks ega tagasta raha, kui arendaja pankrotistub. See lahendab ühe konkreetse riski: takistab sama korteri müümist või üleandmist kellelegi teisele. Seepärast tuleks seda kombineerida maksegraafiku ja lubade kontrolliga.
Maksed ehitusetappide kaupa
Ilma escrow'ta on peamine kaitse maksegraafik, mis on seotud nähtavate ehitusetappidega (karkass, katus, fassaad, valmimine), mitte kalendrikuupäevadega. Suur makse kaevetööde etapis tähendab maksimaalset sõltuvust ühest arendajast. Kontrollige lepingus eraldi:
- valmimistähtaega ja võimalikku lisaaega viivituste korral;
- hilinemise leppetrahve ning õigust leping lõpetada ja raha tagasi saada;
- õigust peatada maksed, kui ehitus seiskub;
- lubatud muudatusi pinnas ja planeeringus ning seda, kuidas hind ümber arvutatakse.
Lubade ja maaomandi kontroll
Luba peab olema väljastatud samale ettevõttele, kes korterit müüb, ja hõlmama sama krunti, mis on lepingus märgitud.
Krundi NAPR-i väljavõtte saab tellida veebis katastritunnuse alusel. Thbilisi arhitektuuriteenistuse avaldatud otsustes on näha korralduse number ja kuupäev, krundi katastritunnus ja registreeritud omanikud. See annab teise kontrolli, et luba ja maa kuuluvad müüjale (Reestri).
- krundi NAPR-i väljavõte: omanik, hüpoteek, arest ja piirangud;
- ehitusluba: number, kuupäev ja väljastanud asutus. Thbilisis kontrollige arhitektuuriteenistust (tas.ge) ja avaldatud otsuseid lehel docs.tbilisi.gov.ge, kus on näha krundi omanik; Batumis kontrollige omavalitsuses (Reestri);
- kas luba vastab müüdavale objektile: korruste arv, aadress ja katastritunnus;
- Thbilisis vaadake linna kaarti projektidest, mille ehituse on Municipal Inspectorate peatanud (Georgia Today);
- müüjaettevõtte kanne äriregistris ja tema valminud projektide ajalugu.
Mida teha
Alustage väljavõtetest ja loast, seejärel broneerige. Lepingus peaks olema ehitusetappidega seotud maksegraafik ja eelregistreerimise punkt. Registreerige NAPR-is kohe pärast allkirjastamist, enne põhimakset.
Kui arendaja keeldub lepingut registreerimast või makseid etappidega sidumast, ei tähenda see tingimata pahausksust, kuid risk suureneb ja see peaks kajastuma hinnas. Võrrelge mitte ainult ruutmeetri hinda, vaid ka seda, kui hästi leping ostjat kaitseb.
Praktiline reegel: kui te ei saa luba, väljavõtet ja maksegraafikut mõne päeva jooksul kontrollida, ärge kiirustage broneerimisega. Kiire otsuse allahindlus korvab harva riski maksta ehituse eest ilma vajalike dokumentideta.
See materjal on üldiseks teabeks ega ole õigus- ega maksunõustamine. Tingimusi tuleb enne tehingut kontrollida konkreetse objekti puhul.
Mida see ostja jaoks tähendab
- Gruusias escrow'd ei ole - raha läheb otse arendajale.
- Eelregistreerimine NAPR-is takistab sama korteri uuesti müümist.
- Makske ehitusetappide, mitte kalendri järgi.
- Kontrollige luba numbri järgi ametlikus registris, mitte koopia põhjal.
Ajakohane seisuga . See on üldine teave, mitte õigus- ega maksunõustamine.
Küpros · Maksud · 4 min