Gruzja · Ryzyka · 4 min
Gruzja: zakup nieruchomości w budowie bez rachunku powierniczego - jak ograniczyć ryzyko
Prawo Gruzji nie wymaga rachunku powierniczego przy sprzedaży lokali mieszkalnych w budowie: pieniądze kupującego trafiają bezpośrednio do dewelopera. Zabezpieczenia trzeba zorganizować samodzielnie - przez płatności etapowe, wstępną rejestrację prawa w NAPR i sprawdzenie pozwoleń.
Najważniejsze liczby
Jakie są ryzyka?
Kupując apartament w budowie, kupujący płaci prywatnej firmie w ratach w zamian za obietnicę wybudowania nieruchomości. Nie ma obowiązkowego escrow, gwarancji bankowej ani ubezpieczenia ukończenia budowy. Deweloper może je zaoferować dobrowolnie, ale większość tego nie robi (ProfitKey Properties). Główne ryzyka to opóźnienia, zmiany w projekcie, dwukrotna sprzedaż tego samego apartamentu i upadłość dewelopera.
Rynek jest duży: w 2025 w Batumi zarejestrowano ponad 17 000 transakcji (ProfitKey Properties). Bez escrow w najgorszym scenariuszu kupujący staje się jednym z wierzycieli dewelopera, a nie właścicielem środków na chronionym rachunku.
Wstępna rejestracja w NAPR
Artykuł 12 gruzińskiej Ustawy o Rejestrze Publicznym pozwala na wstępną rejestrację prawa do nieruchomości na podstawie umowy stron. Taka rejestracja uniemożliwia wpisanie jakiegokolwiek innego prawa do nieruchomości, chyba że strony uzgodnią inaczej, i jest wykreślana z chwilą rejestracji samego prawa własności (Matsne).
W praktyce chroni to przed ponowną sprzedażą tego samego apartamentu. Rejestracja prawa lub zobowiązania w NAPR kosztuje 150 GEL w ciągu 4 dni roboczych, 270 GEL w ciągu 1 dnia lub 350 GEL w dniu złożenia wniosku (NAPR). Proszę wpisać do umowy obowiązek dewelopera podpisania dokumentów potrzebnych do rejestracji.
Wstępna rejestracja nie czyni Państwa właścicielem i nie zwraca pieniędzy w razie upadłości dewelopera. Rozwiązuje jedno konkretne ryzyko: uniemożliwia sprzedaż lub przeniesienie tego samego apartamentu na kogoś innego. Dlatego należy łączyć ją z harmonogramem płatności i weryfikacją pozwoleń.
Płatności etapami
Bez escrow głównym zabezpieczeniem jest harmonogram płatności powiązany z widocznymi etapami budowy (konstrukcja, dach, elewacja, ukończenie), a nie z datami kalendarzowymi. Duża płatność na etapie wykopów oznacza maksymalną ekspozycję na jednego dewelopera. W umowie proszę osobno sprawdzić:
- termin ukończenia i ewentualny okres tolerancji na opóźnienia;
- kary za opóźnienie w oddaniu oraz prawo do rozwiązania umowy i zwrotu pieniędzy;
- prawo do wstrzymania płatności, jeśli budowa stanie;
- dopuszczalne zmiany powierzchni i układu oraz sposób przeliczenia ceny.
Sprawdzanie pozwoleń i własności gruntu
Pozwolenie musi być wydane tej samej firmie, która sprzedaje apartament, i obejmować tę samą działkę, która jest wskazana w umowie.
Odpis NAPR dla działki można zamówić online na podstawie kodu katastralnego. Opublikowane decyzje Architecture Service w Tbilisi zawierają numer i datę decyzji, kod katastralny działki oraz jej zarejestrowanych właścicieli. Daje to drugą weryfikację, że pozwolenie i grunt należą do sprzedającego (Reestri).
- odpis NAPR dla działki: właściciel, hipoteka, zajęcie i ograniczenia;
- pozwolenie na budowę: numer, data i organ wydający. W Tbilisi proszę sprawdzić Architecture Service (tas.ge) i opublikowane decyzje na docs.tbilisi.gov.ge, które wskazują właściciela działki; w Batumi - w urzędzie miasta (Reestri);
- czy pozwolenie odpowiada sprzedawanej nieruchomości: liczba kondygnacji, adres i kod katastralny;
- w Tbilisi - mapę miejską projektów, w których budowę wstrzymał Municipal Inspectorate (Georgia Today);
- wpis firmy sprzedającej w rejestrze przedsiębiorstw i jej historię ukończonych projektów.
Kolejne kroki
Najpierw odpisy i pozwolenie, potem rezerwacja. Umowa powinna zawierać harmonogram płatności oparty na etapach oraz klauzulę o wstępnej rejestracji. Rejestracji w NAPR proszę dokonać zaraz po podpisaniu, przed główną płatnością.
Jeśli deweloper odmawia rejestracji umowy lub powiązania płatności z etapami, nie musi to oznaczać złej woli, ale zwiększa ryzyko, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w cenie. Warto porównywać nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale też to, jak dobrze umowa chroni kupującego.
Praktyczna zasada: jeśli w ciągu kilku dni nie da się sprawdzić pozwolenia, odpisu i harmonogramu płatności, nie warto spieszyć się z rezerwacją. Rabat za szybką decyzję rzadko rekompensuje ryzyko płacenia za budowę bez potrzebnych dokumentów.
Ten materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Warunki należy sprawdzić dla konkretnej nieruchomości przed przystąpieniem do transakcji.
Co to oznacza dla kupującego
- W Gruzji nie ma escrow - pieniądze trafiają bezpośrednio do dewelopera.
- Wstępna rejestracja w NAPR uniemożliwia ponowną sprzedaż tego samego apartamentu.
- Proszę płacić według etapów budowy, a nie według kalendarza.
- Pozwolenie należy sprawdzać po numerze w oficjalnym rejestrze, a nie na podstawie kopii.
Stan na . To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.
Cypr · Podatki · 4 min