格鲁吉亚：无托管账户的期房交易 - 如何降低风险

有哪些风险？

购买在建公寓时，买家向一家私营公司分期付款，换取其建造房产的承诺。这里没有强制性的escrow、银行担保或竣工保险。开发商可能自愿提供这些保障，但大多数并不提供（ProfitKey Properties）。主要风险包括延期、项目变更、同一套公寓被重复出售以及开发商破产。

这个市场规模可观：2025年巴统登记的交易超过17,000笔（ProfitKey Properties）。没有escrow的情况下，在最坏的情形中，买家将成为开发商的债权人之一，而不是受保护账户中资金的所有者。

在NAPR进行预登记

格鲁吉亚《公共登记法》第12条允许根据双方协议对不动产权利进行预登记。除非双方另有约定，该登记可阻止对该房产登记任何其他权利，并在所有权本身完成登记时注销（Matsne).

在实践中，这可以防止同一套公寓被再次出售。在NAPR登记权利或义务的费用为：4个工作日内办理150 GEL，1天内办理270 GEL，提交当天办理350 GEL（NAPR）。请在合同中写明开发商有义务签署登记所需的文件。

预登记并不会让您成为所有者，也不会在开发商破产时退还您的资金。它解决的是一个特定风险：防止同一套公寓被出售或转让给他人。因此，应将其与付款计划和许可证核查结合使用。

按节点付款

在没有escrow的情况下，主要的保障是将付款计划与可见的施工节点（主体结构、屋顶、外立面、竣工）挂钩，而不是与日历日期挂钩。在挖掘阶段支付大笔款项，意味着对单一开发商的风险敞口最大。请单独核查合同中的以下内容：

• 竣工日期以及延期的宽限期；
• 延迟交付的违约金，以及解除合同并获得退款的权利；
• 施工停止时暂停付款的权利；
• 允许的面积和户型变更，以及价格如何重新计算。

核查许可证和土地所有权

许可证必须签发给出售公寓的同一家公司，并且必须涵盖合同中注明的同一地块。

可以使用地块的地籍编码在线申请NAPR摘录。第比利斯建筑服务局公布的决定会显示命令编号和日期、地块地籍编码及其登记所有者。这为核实许可证和土地归属于卖方提供了第二重核查（Reestri).

• 地块的NAPR摘录：所有者、抵押、查封和限制；
• 施工许可证：编号、日期和签发机关。在第比利斯，请查阅建筑服务局（tas.ge）以及docs.tbilisi.gov.ge上公布的决定，其中会显示地块所有者；在巴统，请向市政府核实（Reestri);
• 许可证是否与所售房产一致：楼层数、地址和地籍编码；
• 在第比利斯，请查看市政地图，了解被市政监察局暂停施工的项目（Georgia Today);
• 卖方公司在商业登记册中的记录及其已竣工项目的业绩。

操作步骤

先核查摘录和许可证，再进行预订。合同应包含按节点付款的计划和预登记条款。签约后立即在NAPR登记，再支付主要款项。

如果开发商拒绝登记合同或拒绝将付款与节点挂钩，这并不一定意味着开发商不诚信，但确实会增加风险，而这一风险应体现在价格中。比较时不仅要看每平方米价格，还要看合同对买家的保护程度。

一条实用原则：如果您无法在几天内核查许可证、摘录和付款计划，就不要急于预订。快速决定所获得的折扣，很少能弥补在缺少必要文件的情况下为施工付款的风险。

本资料仅供一般参考，不构成法律或税务建议。在进行交易前，应针对具体房产核实相关条款。

信息更新日期： 2026年11月5日。以上为一般信息，不构成法律或税务建议。

信息来源

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - Check a property developer in Georgia
4. Georgia Today - Tbilisi map of construction status
5. ProfitKey Properties - Georgia has no escrow for off-plan

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