Geórgia · Riscos · 4 min
Geórgia: comprar na planta sem escrow - como reduzir o risco
A legislação georgiana não exige o uso de uma conta escrow na venda de imóveis em construção: o dinheiro do comprador é transferido diretamente para a incorporadora. Cabe ao comprador reunir as próprias proteções - pagamentos por etapas, registo prévio do direito no NAPR e verificação das licenças.
Dados essenciais
Quais são os riscos?
Ao comprar um apartamento em construção, o comprador paga em parcelas a uma empresa privada em troca da promessa de construir o imóvel. Não há escrow obrigatório, garantia bancária nem seguro de conclusão. Uma construtora pode oferecê-los voluntariamente, mas a maioria não oferece (ProfitKey Properties). Os principais riscos são atrasos, mudanças no projeto, a venda do mesmo apartamento duas vezes e a falência da construtora.
O mercado é expressivo: mais de 17.000 transações foram registradas em Batumi em 2025 (ProfitKey Properties). Sem escrow, no pior cenário o comprador se torna um dos credores da construtora, em vez de titular de recursos guardados em uma conta protegida.
Pré-registro no NAPR
O artigo 12 da Lei do Registro Público da Geórgia permite pré-registrar um direito sobre um imóvel com base em um acordo entre as partes. Esse registro impede que qualquer outro direito sobre o imóvel seja registrado, salvo acordo em contrário entre as partes, e é cancelado quando o próprio direito de propriedade é registrado (Matsne).
Na prática, isso protege contra a revenda do mesmo apartamento. O registro de um direito ou obrigação no NAPR custa 150 GEL em até 4 dias úteis, 270 GEL em 1 dia ou 350 GEL no dia do pedido (NAPR). Inclua no contrato a obrigação da construtora de assinar os documentos necessários para o registro.
O pré-registro não torna você proprietário e não devolve o seu dinheiro se a construtora falir. Ele resolve um risco específico: impede que o mesmo apartamento seja vendido ou transferido a outra pessoa. Por isso deve ser combinado com um cronograma de pagamentos e com a verificação dos alvarás.
Pagamentos por etapas
Sem escrow, a principal proteção é um cronograma de pagamentos vinculado a etapas visíveis da obra (estrutura, cobertura, fachada, conclusão), e não a datas do calendário. Um pagamento alto na fase de escavação significa exposição máxima a uma única construtora. Verifique no contrato, em especial:
- a data de conclusão e eventual prazo de tolerância para atrasos;
- as multas por atraso na entrega e o direito de rescindir o contrato com reembolso;
- o direito de suspender os pagamentos se a obra parar;
- as alterações permitidas na área e na planta, e como o preço será recalculado.
Verificação de alvarás e da propriedade do terreno
O alvará deve ter sido emitido para a mesma empresa que vende o apartamento e deve abranger o mesmo lote indicado no contrato.
Uma certidão do NAPR do lote pode ser solicitada online pelo código cadastral. As decisões publicadas pelo Architecture Service de Tbilisi mostram o número e a data do ato, o código cadastral do lote e seus proprietários registrados. Isso oferece uma segunda verificação de que o alvará e o terreno pertencem ao vendedor (Reestri).
- certidão do NAPR do lote: proprietário, hipoteca, penhora e restrições;
- alvará de construção: número, data e órgão emissor. Em Tbilisi, consulte o Architecture Service (tas.ge) e as decisões publicadas em docs.tbilisi.gov.ge, que mostram o proprietário do lote; em Batumi, consulte a prefeitura (Reestri);
- se o alvará corresponde ao imóvel à venda: número de andares, endereço e código cadastral;
- em Tbilisi, consulte o mapa municipal dos projetos com obras suspensas pelo Municipal Inspectorate (Georgia Today);
- o registro da empresa vendedora no cadastro empresarial e seu histórico de projetos concluídos.
Passos a seguir
Comece pelas certidões e pelo alvará e só depois faça a reserva. O contrato deve prever um cronograma de pagamentos por etapas e uma cláusula sobre o pré-registro. Faça o registro no NAPR logo após a assinatura, antes do pagamento principal.
Se a construtora se recusar a registrar o contrato ou a vincular os pagamentos às etapas, isso não significa necessariamente má-fé, mas aumenta o risco, e isso deve se refletir no preço. Compare não só o preço por metro quadrado, mas também o quanto o contrato protege o comprador.
Uma regra prática: se você não conseguir verificar o alvará, a certidão e o cronograma de pagamentos em poucos dias, não se apresse em reservar. Um desconto por decisão rápida raramente compensa o risco de pagar por uma obra sem os documentos necessários.
Este material tem caráter apenas informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou tributário. As condições devem ser verificadas para o imóvel específico antes de seguir com a operação.
O que isto significa para quem compra
- Na Geórgia não há escrow - o dinheiro vai direto para a construtora.
- O pré-registro no NAPR impede a revenda do mesmo apartamento.
- Pague conforme as etapas da obra, e não por um calendário.
- Verifique o alvará pelo número no registro oficial, e não por uma cópia.
Atualizado em . Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
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