Grecja · Zezwolenie na pobyt · 4 min
Grecja: Golden Visa - progi według stref i najważniejsze zmiany
Od 1 września 2024 roku minimalna wartość inwestycji w nieruchomość uprawniającej do Golden Visa wynosi €800 000 w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i dużych wyspach oraz €400 000 w pozostałych regionach. Wymagany jest jeden obiekt o powierzchni co najmniej 120 m²; najem krótkoterminowy jest zabroniony.
Najważniejsze liczby
Progi według regionów
Podstawą prawną jest artykuł 64 ustawy 5100/2024, który zmienił artykuł 100 Kodeksu imigracyjnego (GreekProps).
- 800 000 € - region Attyki (w tym Ateny), jednostka regionalna Saloniki, Mykonos, Santorini i wyspy liczące ponad 3 100 mieszkańców;
- 400 000 € - wszystkie pozostałe obszary;
- 250 000 € - tylko dwie szczególne ścieżki: przekształcenie budynku niemieszkalnego w mieszkalny (zakończone po 5 kwietnia 2024 i przed złożeniem wniosku) lub renowacja zabytkowej nieruchomości (IBA).
Jedna nieruchomość i 120 m²
Minimalną inwestycję trzeba zrealizować w jednej nieruchomości - wymaganej kwoty nie można osiągnąć, łącząc kilka apartamentów. Powierzchnia główna ukończonej nieruchomości musi wynosić co najmniej 120 m². Komórki lokatorskie i miejsca parkingowe nie wliczają się do powierzchni, ale ich wartość jest uwzględniana, jeśli zostały kupione w tej samej transakcji i w tym samym budynku (IBA).
W praktyce przesuwa to popyt w stronę większych apartamentów i domów. W Atenach nieruchomość o powierzchni co najmniej 120 m² za 800 000 € należy do wyższego segmentu rynku, natomiast za 400 000 € wybór jest większy poza najpopularniejszymi obszarami. Wymóg 120 m² nie dotyczy działek bez pozwolenia na budowę ani ścieżek za 250 000 € (GreekProps).
Zakaz najmu krótkoterminowego
Nieruchomości kupionej w celu uzyskania lub przedłużenia Golden Visa nie można wynajmować krótkoterminowo przez platformy ani podnajmować. Naruszenie skutkuje cofnięciem zezwolenia na pobyt i grzywną 50 000 €. Najem długoterminowy jest dozwolony (IBA). Dla inwestorów oznacza to, że rentowność trzeba liczyć wyłącznie na podstawie najmu długoterminowego.
Ograniczenie nie działa wstecz i nie dotyczy nieruchomości kupionych w poprzednim reżimie ani w okresie przejściowym. Przy nowych zakupach model „zezwolenie na pobyt plus najem krótkoterminowy” jednak już nie działa: rachunek należy opierać na najmie długoterminowym lub własnym użytkowaniu.
Terminy i okres przejściowy
Okno przejściowe zostało zamknięte. Kupujący, którzy zapłacili pełną cenę lub 10% zadatku przed 31 sierpnia 2024, mogli sfinalizować transakcję według starych progów do 31 grudnia 2024. Od 1 września 2024 nie ma przepisów przejściowych, a pełną cenę trzeba zapłacić przed złożeniem wniosku (GreekProps).
Zezwolenie na pobyt wydaje się na pięć lat i można je przedłużać; w Grecji nie ma wymogu minimalnego okresu przebywania (IBA).
Przedłużenie zależy od utrzymania inwestycji: jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, podstawa zezwolenia przestaje istnieć. Ewentualne wyjście z inwestycji warto zaplanować z uwzględnieniem terminów zezwolenia na pobyt.
Przed zakupem proszę sprawdzić samą nieruchomość: legalność powierzchni, ewentualne samowole budowlane i to, czy podstawowe przeznaczenie jest mieszkalne. Jeśli część powierzchni nie jest zalegalizowana, może nie wliczać się do 120 m², przez co nieruchomość nie spełni wymogów, nawet jeśli osiąga próg cenowy.
W przypadku nieruchomości w budowie ważny jest też harmonogram: dopóki budynek nie zostanie ukończony i zarejestrowany, proszę ustalić z prawnikiem, kiedy i na jakiej podstawie można złożyć wniosek oraz jakie dokumenty będą wtedy wymagane.
Prawo nie gwarantuje terminów rozpatrywania wniosków, które zależą od obciążenia urzędów migracyjnych. Nie warto planować przeprowadzki na konkretną datę wyłącznie na podstawie zakupu nieruchomości. Najlepiej z wyprzedzeniem przygotować dokumenty nieruchomości i potwierdzenie pełnej zapłaty, równolegle z transakcją.
Co może się zmienić
Krajowa Strategia Mieszkaniowa 2026-2035, przyjęta 23 lipca 2026, proponuje nową kategorię Golden Visa opartą na portfelu kilku nieruchomości przeznaczonych na najem długoterminowy. Nie jest to jeszcze prawo, więc nie należy strukturyzować transakcji w oczekiwaniu na nie (IBA). Ponadto w Parlamencie jest projekt ustawy wprowadzający 15% podatku od zakupu mieszkań przez rezydentów podatkowych spoza UE od 1 lipca 2027; zweryfikowane źródła nie wyjaśniają, jak ma się on do Golden Visa.
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Wymogi należy sprawdzić dla konkretnej nieruchomości przed transakcją.
Co to oznacza dla kupującego
- Obowiązujące progi to 800 000 € lub 400 000 € zainwestowane w jedną nieruchomość o powierzchni co najmniej 120 m².
- Najem krótkoterminowy takiej nieruchomości może skutkować cofnięciem zezwolenia na pobyt i grzywną 50 000 €.
- Próg 250 000 € dotyczy tylko przekształcenia nieruchomości niemieszkalnej w mieszkalną lub renowacji zabytkowej nieruchomości.
- Warto pamiętać o 15% podatku od lipca 2027 - może on wpłynąć na całkowity koszt.
Stan na . To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.
Cypr · Podatki · 4 min