Georgia · Rentabilidad · 4 min
Georgia: impuesto del 5% sobre los alquileres y rentabilidad real en Tiflis y Batumi
El alquiler de vivienda a largo plazo por parte de una persona física en Georgia está gravado con un 5% sobre los ingresos, sin deducciones. La rentabilidad bruta en Tiflis es del 8-9% y en Batumi, de alrededor del 7%; después de impuestos y de tener la vivienda desocupada, una rentabilidad realista en Tiflis ronda el 7%.
Datos clave
Cómo funciona el impuesto
Según el artículo 81 del Código Tributario, los ingresos de una persona física por el alquiler de una vivienda para uso residencial tributan al 5%, siempre que no solicite deducciones. El tipo general del impuesto sobre la renta es del 20% (Matsne). La declaración debe presentarse antes del 1 de abril del año siguiente, si el impuesto no se ha retenido en origen.
Si el inquilino es una empresa, normalmente esta retiene el impuesto como agente de retención. Si el inquilino es una persona física, el propietario lo paga directamente. El tipo del 5% se aplica al importe bruto del alquiler: los gastos de reparación, mobiliario y gestión no lo reducen.
No residentes y alquileres por días
Para los no residentes que reciben ingresos por alquiler de una persona que no es agente de retención, el Código establece un régimen específico: se grava la diferencia entre los ingresos y las deducciones (Matsne, PwC Tax Summaries). Conviene confirmar con el Servicio de Impuestos la aplicación del tipo del 5% a cada no residente antes de cerrar la operación.
Para los alquileres por días (grupo 55.2 - alojamiento de corta duración), desde el 1 de enero de 2023 hasta el 1 de enero de 2026 estuvo vigente un impuesto fijo, previa solicitud ante la administración tributaria y con una facturación de hasta 100 000 GEL (PwC Tax Summaries). Las fuentes consultadas no confirman el régimen vigente después de esa fecha: consúltelo antes de empezar a alquilar por días.
Registro de la propiedad
Inscribir la titularidad en NAPR cuesta 150 GEL con un servicio de 4 días hábiles, 270 GEL con servicio en un día o 350 GEL con servicio en el mismo día (NAPR). Es un pago único que apenas afecta a la rentabilidad.
Antes de comprar, conviene solicitar un extracto registral del inmueble: muestra quién es el propietario y si existen hipotecas o embargos. Es una comprobación habitual que ayuda a evitar los problemas de titularidad más comunes.
Qué dicen los analistas
Todas las cifras son brutas: alquiler anual dividido por el precio de compra, antes de impuestos, reparaciones, mobiliario y periodos sin inquilino.
La diferencia de un punto entre los dos análisis de Tiflis se explica por la metodología y el mes de referencia. Para tomar una decisión, lo más importante es la tendencia: la rentabilidad en Tiflis se mantiene en el rango del 8-9%, mientras que en Batumi está disminuyendo porque los precios crecen más rápido que los alquileres.
También es importante tener en cuenta que la rentabilidad bruta se calcula sobre el precio de compra: si se compró un apartamento por debajo del precio de mercado durante la fase de construcción, su rentabilidad efectiva tras la entrega puede ser superior a la media; si se pagó de más, puede ser inferior.
- Tiflis, Galt & Taggart: 9,4% en septiembre de 2026 - máximo estacional al comienzo del curso académico (BM.ge); según la empresa, la media a largo plazo es del 8-9%;
- Tiflis, TBC Capital: 8,3% en agosto de 2026, 0,1 p.p. menos que un año antes (Homesoverseas);
- Batumi, Galt & Taggart: 7,1% en el T1 2026, con la tarifa media diaria un 7,3% más baja; los analistas señalan el gran volumen de proyectos en construcción y un descenso gradual de la rentabilidad (GBC).
Rentabilidad real: ejemplo
Tiflis, 8,3% bruta. Impuesto del 5% sobre el alquiler: 8,3% × 0,95 ≈ 7,9%. Un mes sin inquilino al año: 7,9% × 11/12 ≈ 7,2%. Si el apartamento se compra en estructura básica, hay que añadir el coste de la reforma y el mobiliario, por lo que la rentabilidad sobre la inversión total será menor. En Batumi, los ingresos dependen principalmente de la temporada turística, así que la diferencia entre los inmuebles de mejor y peor rendimiento es mayor que en Tiflis.
El mismo cálculo para Batumi: 7,1% × 0,95 ≈ 6,7%, antes de considerar los periodos estacionales sin inquilino, que en un destino turístico son más largos que en la capital. En los alquileres por días, hay que sumar los gastos de gestión, limpieza y las comisiones de las plataformas, y confirmar por separado el régimen fiscal. Para el alquiler a largo plazo en Tiflis, el cálculo es más sencillo y previsible.
La revalorización se calcula por separado: solo se materializa al vender y no está garantizada.
Este material es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal: antes de realizar una operación, deben comprobarse las condiciones aplicables a cada inmueble.
Qué significa para el comprador
- El tipo del 5% se aplica al alquiler de vivienda a largo plazo, sin deducciones.
- Tiflis: 8-9% de rentabilidad bruta; alrededor del 7% después de impuestos y de tener la vivienda desocupada.
- Batumi: alrededor del 7% de rentabilidad bruta, con tendencia a la baja.
- Los no residentes y quienes alquilen por días deben confirmar el régimen fiscal con la administración tributaria antes de comprar.
Actualizado a . Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
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