Γεωργία · Απόδοση · 4 λεπτά
Γεωργία: φόρος 5% στα ενοίκια και πραγματική απόδοση στην Τιφλίδα και το Μπατούμι
Η μακροχρόνια εκμίσθωση κατοικίας από φυσικό πρόσωπο στη Γεωργία φορολογείται με 5% επί του εισοδήματος, χωρίς εκπτώσεις. Η μικτή απόδοση είναι 8-9% στην Τιφλίδα και περίπου 7% στο Μπατούμι. Μετά τον φόρο και την περίοδο χωρίς μισθωτή, η ρεαλιστική απόδοση στην Τιφλίδα είναι περίπου 7%.
Τα βασικά σε αριθμούς
Πώς λειτουργεί ο φόρος
Σύμφωνα με το άρθρο 81 του Φορολογικού Κώδικα της Γεωργίας, το εισόδημα φυσικού προσώπου από ενοικίαση κατοικίας για οικιστική χρήση φορολογείται με 5%, εφόσον δεν δηλώνονται εκπτώσεις. Ο γενικός συντελεστής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων είναι 20% (Matsne). Η δήλωση υποβάλλεται έως την 1η Απριλίου του επόμενου έτους, εφόσον ο φόρος δεν έχει παρακρατηθεί στην πηγή.
Αν ο μισθωτής είναι εταιρεία, συνήθως παρακρατεί τον φόρο ως φορολογικός πράκτορας. Αν ο μισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, την πληρωμή αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης. Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται στο ακαθάριστο μίσθωμα: τα έξοδα επισκευής, επίπλωσης και διαχείρισης δεν το μειώνουν.
Μη κάτοικοι και βραχυχρόνια μίσθωση
Για μη κάτοικο που εισπράττει μίσθωμα από πρόσωπο το οποίο δεν είναι φορολογικός πράκτορας, ο κώδικας προβλέπει ξεχωριστό καθεστώς: φορολογείται η διαφορά μεταξύ εισοδήματος και εκπτώσεων (Matsne, PwC Tax Summaries). Συνιστάται να επιβεβαιωθεί με την Υπηρεσία Εσόδων η εφαρμογή του συντελεστή 5% στη συγκεκριμένη περίπτωση μη κατοίκου, πριν από την αγορά.
Για τις ημερήσιες μισθώσεις (κατηγορία 55.2 - βραχυχρόνια διαμονή), από την 1η Ιανουαρίου 2023 έως την 1η Ιανουαρίου 2026 ίσχυε καθεστώς σταθερού φόρου κατόπιν αίτησης στην εφορία, για κύκλο εργασιών έως 100 000 GEL (PwC Tax Summaries). Το καθεστώς που ισχύει μετά από αυτή την ημερομηνία δεν έχει επιβεβαιωθεί από τις πηγές που εξετάστηκαν - ζητήστε διευκρινίσεις πριν ξεκινήσετε ημερήσιες μισθώσεις.
Καταχώριση της ιδιοκτησίας
Η εγγραφή τίτλου στο NAPR κοστίζει 150 GEL για υπηρεσία 4 εργάσιμων ημερών, 270 GEL για υπηρεσία μίας ημέρας ή 350 GEL για εξυπηρέτηση αυθημερόν (NAPR). Πρόκειται για εφάπαξ χρέωση, η οποία έχει ελάχιστη επίδραση στην απόδοση.
Πριν από την αγορά, ζητήστε απόσπασμα από το μητρώο για το ακίνητο: εμφανίζει τον ιδιοκτήτη, υποθήκες και κατασχέσεις. Πρόκειται για τυπικό έλεγχο που προστατεύει από τα συνηθέστερα προβλήματα με τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Τι αναφέρουν οι αναλυτές
Όλα τα στοιχεία αφορούν μικτές αποδόσεις: το ετήσιο μίσθωμα ως ποσοστό της τιμής αγοράς, πριν από φόρους, επισκευές, επίπλωση και περιόδους χωρίς μισθωτή.
Η διαφορά περίπου μίας ποσοστιαίας μονάδας μεταξύ των δύο αναλυτών για την Τιφλίδα οφείλεται στη μεθοδολογία και στον μήνα αναφοράς. Για την επενδυτική απόφαση, σημαντικότερη είναι η τάση: στην Τιφλίδα η απόδοση παραμένει στο εύρος 8-9%, ενώ στο Μπατούμι μειώνεται, καθώς οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια.
Σημασία έχει επίσης ότι η μικτή απόδοση υπολογίζεται με βάση την τιμή αγοράς: αν το διαμέρισμα αγοράστηκε κάτω από την αγοραία αξία, στο στάδιο της κατασκευής, η πραγματική απόδοση μετά την ολοκλήρωσή του μπορεί να είναι υψηλότερη από τον μέσο όρο, ενώ αν αγοράστηκε ακριβότερα, χαμηλότερη.
- Τιφλίδα, Galt & Taggart: 9,4% τον Σεπτέμβριο 2026 - εποχική κορύφωση με την έναρξη της ακαδημαϊκής χρονιάς (BM.ge); μακροπρόθεσμος μέσος όρος, σύμφωνα με την εταιρεία, 8-9%.
- Τιφλίδα, TBC Capital: 8,3% τον Αύγουστο 2026, κατά 0,1 π.μ. χαμηλότερα από ό,τι έναν χρόνο νωρίτερα (Homesoverseas);
- Μπατούμι, Galt & Taggart: 7,1% το 1ο τρίμηνο 2026, με τη μέση ημερήσια τιμή μειωμένη κατά 7,3%· οι αναλυτές επισημαίνουν τον μεγάλο όγκο έργων υπό κατασκευή και τη σταδιακή πτώση των αποδόσεων (GBC).
Πραγματική απόδοση: παράδειγμα
Τιφλίδα, 8,3% μικτή απόδοση. Φόρος 5% επί του μισθώματος: 8,3% × 0,95 ≈ 7,9%. Ένας μήνας χωρίς μισθωτή τον χρόνο: 7,9% × 11/12 ≈ 7,2%. Αν το διαμέρισμα αγοράστηκε στο στάδιο του σκελετού, πρέπει να συνυπολογιστούν τα έξοδα επισκευής και επίπλωσης, οπότε η απόδοση επί του συνολικού ποσού της επένδυσης θα είναι χαμηλότερη. Στο Μπατούμι, τα κύρια έσοδα προέρχονται από την τουριστική περίοδο, επομένως η διαφορά ανάμεσα σε καλά και αδύναμα ακίνητα είναι μεγαλύτερη από ό,τι στην Τιφλίδα.
Ο ίδιος υπολογισμός για το Μπατούμι: 7,1% × 0,95 ≈ 6,7%, πριν από την εποχική περίοδο χωρίς μισθωτή, η οποία είναι μεγαλύτερη απ' ό,τι στην πρωτεύουσα. Αν το διαμέρισμα διατίθεται με ημερήσια μίσθωση, προστίθενται έξοδα διαχείρισης, καθαρισμού και προμήθειες πλατφορμών, ενώ το φορολογικό καθεστώς πρέπει να επιβεβαιωθεί χωριστά. Για τη μακροχρόνια μίσθωση στην Τιφλίδα, ο υπολογισμός είναι απλούστερος και πιο προβλέψιμος.
Η υπεραξία υπολογίζεται χωριστά: πραγματοποιείται μόνο κατά την πώληση και δεν είναι εγγυημένη.
Το παρόν υλικό παρέχεται για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι όροι πρέπει να ελέγχονται με βάση το συγκεκριμένο ακίνητο πριν από τη συναλλαγή.
Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή
- Ο συντελεστής 5% ισχύει για μακροχρόνια εκμίσθωση κατοικίας χωρίς εκπτώσεις.
- Τιφλίδα: 8-9% μικτή απόδοση, περίπου 7% μετά τον φόρο και την περίοδο χωρίς μισθωτή.
- Μπατούμι: περίπου 7% μικτή απόδοση και πτωτική τάση.
- Οι μη κάτοικοι και όσοι ενδιαφέρονται για ημερήσιες μισθώσεις πρέπει να επιβεβαιώνουν το φορολογικό καθεστώς με την εφορία πριν από την αγορά.
Ενημερώθηκε στις . Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.
Κύπρος · Φόροι · 4 λεπτά