Gruzja · Rentowność · 4 min
Gruzja: 5% podatku od najmu i rzeczywista rentowność w Tbilisi i Batumi
Długoterminowy wynajem mieszkania przez osobę fizyczną w Gruzji podlega podatkowi w wysokości 5% przychodu, bez odliczeń. Rentowność brutto wynosi 8-9% w Tbilisi i około 7% w Batumi; po podatku i uwzględnieniu pustostanu realistyczny wynik w Tbilisi to około 7%.
Najważniejsze liczby
Jak działa podatek
Zgodnie z artykułem 81 Kodeksu podatkowego Gruzji przychód osoby fizycznej z najmu nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkaniowe jest opodatkowany stawką 5%, jeśli podatnik nie korzysta z odliczeń. Ogólna stawka podatku dochodowego od osób fizycznych wynosi 20% (Matsne). Zeznanie trzeba złożyć do 1 kwietnia następnego roku, jeśli podatek nie został pobrany u źródła.
Jeśli najemcą jest firma, zwykle pobiera ona podatek jako płatnik. Jeśli najemcą jest osoba fizyczna, właściciel płaci podatek samodzielnie. Stawka 5% dotyczy czynszu brutto: wydatki na naprawy, meble i zarządzanie nie obniżają podstawy opodatkowania.
Nierezydenci i najem krótkoterminowy
W przypadku nierezydenta otrzymującego czynsz od podmiotu, który nie jest płatnikiem, Kodeks przewiduje odrębną procedurę: podatek nalicza się od różnicy między przychodem a odliczeniami (Matsne, PwC Tax Summaries). Nierezydenci powinni przed transakcją potwierdzić w Revenue Service, czy stawka 5% ma zastosowanie w ich konkretnej sytuacji.
Dla najmu krótkoterminowego (grupa 55,2 - zakwaterowanie krótkoterminowe) od 1 stycznia 2023 do 1 stycznia 2026 dostępny był ryczałtowy reżim podatkowy dla osób, które złożyły wniosek do organów podatkowych i miały obrót do 100 000 GEL (PwC Tax Summaries). Reżim obowiązujący po tej dacie nie został potwierdzony w przeanalizowanych źródłach - przed rozpoczęciem najmu krótkoterminowego proszę sprawdzić przepisy.
Rejestracja własności
Rejestracja tytułu własności w NAPR kosztuje 150 GEL w trybie 4 dni roboczych, 270 GEL w trybie jednodniowym lub 350 GEL w trybie tego samego dnia (NAPR). To jednorazowa płatność, która ma niewielki wpływ na rentowność.
Przed zakupem warto zamówić odpis z rejestru nieruchomości. Pokazuje on właściciela, ewentualną hipotekę oraz zajęcie lub zabezpieczenie. To standardowa weryfikacja, która chroni przed najczęstszymi problemami z tytułem własności.
Co mówią analitycy
Wszystkie liczby są brutto: roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed podatkami, naprawami, umeblowaniem i pustostanami.
Różnica jednego punktu między dwoma analitykami z Tbilisi wynika z różnic w metodologii i miesiącu raportu. Dla decyzji inwestycyjnych ważniejszy jest trend: w Tbilisi rentowność utrzymuje się w przedziale 8-9%, a w Batumi spada, bo ceny rosną szybciej niż czynsze.
Rentowność brutto liczy się od ceny zakupu. Jeśli apartament kupiono w trakcie budowy poniżej ceny rynkowej, jego rzeczywista rentowność po ukończeniu może być wyższa od średniej; jeśli z premią - niższa.
- Tbilisi, Galt & Taggart: 9,4% we wrześniu 2026 - sezonowy szczyt na początku roku akademickiego (BM.ge); szacunek firmy dla średniej długoterminowej to 8-9%;
- Tbilisi, TBC Capital: 8,3% w sierpniu 2026, spadek o 0,1 punktu procentowego rok do roku (Homesoverseas);
- Batumi, Galt & Taggart: 7,1% w 1Q 2026, przy spadku średniej stawki dobowej o 7,3%; analitycy wskazują na dużą liczbę projektów w budowie i stopniowy spadek rentowności (GBC).
Realna rentowność: przykład
Tbilisi, 8,3% brutto. Podatek 5% od najmu daje: 8,3% × 0,95 ≈ 7,9%. Przy jednym miesiącu pustostanu w roku: 7,9% × 11/12 ≈ 7,2%. Jeśli apartament kupiono w stanie surowym, koszty remontu i umeblowania trzeba doliczyć do inwestycji, co obniża rentowność całej zainwestowanej kwoty. W Batumi dochód powstaje głównie w sezonie turystycznym, więc różnica między mocnymi a słabymi nieruchomościami jest większa niż w Tbilisi.
Ten sam rachunek dla Batumi: 7,1% × 0,95 ≈ 6,7%, przed sezonowymi pustostanami, które w kurorcie są większe niż w stolicy. Przy najmie krótkoterminowym dochodzą koszty zarządzania, sprzątania i prowizji platform, a właściwy reżim podatkowy trzeba potwierdzić osobno. Najem długoterminowy w Tbilisi daje prostszy i bardziej przewidywalny rachunek.
Wzrost wartości kapitału liczy się osobno: realizuje się dopiero przy sprzedaży i nie jest gwarantowany.
Ten materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed transakcją proszę potwierdzić warunki dla konkretnej nieruchomości.
Co to oznacza dla kupującego
- Stawka 5% dotyczy długoterminowego najmu mieszkań, bez odliczeń.
- Tbilisi: 8-9% brutto, około 7% po podatku i pustostanach.
- Batumi: około 7% brutto, z tendencją spadkową.
- Nierezydenci i operatorzy najmu krótkoterminowego powinni przed zakupem potwierdzić reżim podatkowy w urzędzie skarbowym.
Stan na . To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa.
Cypr · Podatki · 4 min