Grecia · Residencia · 4 min
Grecia: Golden Visa - umbrales por zonas y cambios
Desde el 1 de septiembre de 2024, la inversión mínima para una Golden Visa inmobiliaria es de 800.000 € en Ática, Salónica, Míkonos, Santorini y las islas grandes, y de 400.000 € en el resto. La inversión debe ser en un solo inmueble de al menos 120 m², y el alquiler vacacional está prohibido.
Datos clave
Umbrales por zonas
La base jurídica es el artículo 64 de la Ley 5100/2024, que modificó el artículo 100 del Código de Migración (GreekProps).
- €800 000 - región de Ática (incluida Atenas), unidad regional de Tesalónica, Miconos, Santorini e islas con más de 3 100 habitantes;
- €400 000 - todas las demás zonas;
- €250 000 - solo para dos vías especiales: cambio de uso de un edificio no residencial a residencial (formalizado después del 5 de abril de 2024 y antes de presentar la solicitud) o restauración de un inmueble declarado monumento cultural (IBA).
Un solo inmueble y 120 m²
La inversión mínima debe destinarse a un solo inmueble; no se puede alcanzar el importe sumando varios apartamentos. La superficie principal del inmueble construido debe ser de al menos 120 m². Los trasteros y las plazas de aparcamiento no se incluyen en esa superficie, pero su valor puede computarse si se adquieren en una misma operación y en el mismo edificio (IBA).
En la práctica, esto desplaza la demanda hacia apartamentos grandes y casas. En Atenas, un inmueble de al menos 120 m² por €800 000 pertenece al segmento alto del mercado, mientras que fuera de las zonas de mayor demanda hay más opciones por €400 000. El requisito de 120 m² no se aplica a terrenos sin licencia de construcción ni a las vías de inversión de €250 000 (GreekProps).
Prohibición del alquiler de corta duración
El inmueble adquirido para obtener o renovar la Golden Visa no se puede alquilar por días a través de plataformas ni subarrendar. El incumplimiento implica la revocación del permiso y una multa de €50 000. Se permite el alquiler de larga duración (IBA). Para el inversor, esto significa que la rentabilidad debe calcularse únicamente sobre la base del alquiler de larga duración.
La restricción no tiene efecto retroactivo y no se aplica a inmuebles adquiridos bajo el régimen anterior o durante el período transitorio. Sin embargo, para las nuevas adquisiciones ya no funciona el modelo «permiso de residencia más alquiler de corta duración»: los cálculos deben basarse en el alquiler de larga duración o en el uso personal del inmueble.
Plazos y período transitorio
El período transitorio ya ha finalizado. Los compradores que pagaron el precio íntegro o un depósito del 10% antes del 31 de agosto de 2024 podían completar la operación con los umbrales anteriores hasta el 31 de diciembre de 2024. Desde el 1 de septiembre de 2024 ya no hay disposiciones transitorias y el precio debe pagarse íntegramente antes de presentar la solicitud (GreekProps).
El permiso se concede por cinco años y puede renovarse; no hay un período mínimo de residencia en Grecia (IBA).
La renovación depende de que se mantenga la inversión: si se vende el inmueble, desaparece el fundamento del permiso. Por eso, conviene planificar la salida de la inversión teniendo en cuenta la vigencia del permiso de residencia.
Antes de comprar, también hay que comprobar el inmueble: la legalidad de las superficies, la ausencia de construcciones no autorizadas y que el uso principal sea residencial. Si parte de la superficie no está regularizada, podría no computarse para alcanzar los 120 m² y el inmueble no sería válido para el programa, aunque cumpla el umbral de inversión.
En el caso de inmuebles en construcción, también es importante el momento de la solicitud: consulte con un abogado cuándo y con qué fundamento se puede presentar mientras el edificio no esté terminado y registrado, y qué documentos se necesitarán en esa fase.
La ley no garantiza plazos para la tramitación de las solicitudes, que dependen de la carga de trabajo de los servicios de migración. Por tanto, no conviene planificar el traslado para una fecha concreta basándose únicamente en la compra. Es recomendable preparar de antemano la documentación del inmueble y el justificante del pago íntegro del precio.
Qué podría cambiar
La Estrategia Nacional de Vivienda 2026-2035, aprobada el 23 de julio de 2026, propone una nueva categoría de Golden Visa mediante una cartera de varios inmuebles destinados al alquiler de larga duración. Por ahora no es ley y no conviene estructurar operaciones contando con que se apruebe (IBA). Por separado, está en el Parlamento un proyecto de ley para aplicar un impuesto del 15% a la compra de vivienda por personas que no sean residentes fiscales de la UE a partir del 1 de julio de 2027; las fuentes consultadas no aclaran su relación con la Golden Visa.
Este material es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Antes de realizar una operación, hay que verificar las condiciones aplicables al inmueble concreto.
Qué significa para el comprador
- Los umbrales vigentes son €800 000 o €400 000 para un solo inmueble de al menos 120 m².
- Alquilar ese inmueble por períodos cortos puede conllevar la revocación del permiso de residencia y una multa de €50 000.
- La vía de €250 000 se limita al cambio de uso de un inmueble no residencial a residencial o a la restauración de un monumento.
- Tenga en cuenta el impuesto del 15% previsto para julio de 2027, que podría cambiar el coste total.
Actualizado a . Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
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