Ελλάδα · Άδεια διαμονής · 4 λεπτά
Ελλάδα: Golden Visa - όρια ανά περιοχή και τι άλλαξε
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2024, το ελάχιστο ποσό για Golden Visa μέσω ακινήτου είναι €800 000 στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα μεγάλα νησιά, και €400 000 στις υπόλοιπες περιοχές. Απαιτείται ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 m², ενώ απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση.
Τα βασικά σε αριθμούς
Όρια ανά περιοχή
Η νομική βάση είναι το άρθρο 64 του Νόμου 5100/2024, με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης (GreekProps).
- €800 000 - Περιφέρεια Αττικής, συμπεριλαμβανομένης της Αθήνας, Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3 100 κατοίκων;
- €400 000 - όλες οι υπόλοιπες περιοχές;
- €250 000 - μόνο για δύο ειδικές κατηγορίες: μετατροπή μη οικιστικού κτιρίου σε κατοικία (η οποία έχει ολοκληρωθεί μετά τις 5 Απριλίου 2024 και πριν από την υποβολή της αίτησης) ή αποκατάσταση διατηρητέου ακινήτου (IBA).
Ένα ακίνητο και 120 m²
Το ελάχιστο ποσό πρέπει να επενδυθεί σε ένα ακίνητο - δεν επιτρέπεται να συγκεντρωθεί το απαιτούμενο ποσό από περισσότερα διαμερίσματα. Η κύρια επιφάνεια του ολοκληρωμένου ακινήτου πρέπει να είναι τουλάχιστον 120 m². Οι αποθήκες και οι θέσεις στάθμευσης δεν προσμετρώνται στην επιφάνεια, αλλά η αξία τους συνυπολογίζεται εφόσον αγοράζονται με την ίδια συναλλαγή και στο ίδιο κτίριο (IBA).
Στην πράξη, αυτό στρέφει τη ζήτηση σε μεγαλύτερα διαμερίσματα και κατοικίες. Στην Αθήνα, ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 m² αξίας €800 000 ανήκει στην ανώτερη κατηγορία της αγοράς, ενώ εκτός των περιοχών υψηλής ζήτησης, η επιλογή ακινήτων για €400 000 είναι ευρύτερη. Η απαίτηση των 120 m² δεν ισχύει για οικόπεδα χωρίς οικοδομική άδεια ούτε για τις κατηγορίες των €250 000 (GreekProps).
Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης
Το ακίνητο που αγοράζεται για την απόκτηση ή την ανανέωση Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών ή να υπεκμισθώνεται. Η παράβαση συνεπάγεται ανάκληση της άδειας και πρόστιμο €50 000. Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται (IBA). Για τον επενδυτή αυτό σημαίνει ότι η απόδοση υπολογίζεται μόνο με βάση τη μακροχρόνια μίσθωση.
Ο περιορισμός δεν έχει αναδρομική ισχύ και δεν αφορά ακίνητα που αγοράστηκαν με το προηγούμενο καθεστώς ή κατά τη μεταβατική περίοδο. Για νέες αγορές, όμως, το μοντέλο «άδεια διαμονής συν βραχυχρόνια μίσθωση» δεν είναι εφικτό: οι υπολογισμοί πρέπει να βασίζονται στη μακροχρόνια μίσθωση ή στην ιδιοκατοίκηση.
Προθεσμίες και μεταβατική περίοδος
Η μεταβατική περίοδος έχει λήξει. Οι αγοραστές που είχαν καταβάλει ολόκληρο το τίμημα ή προκαταβολή 10% πριν από τις 31 Αυγούστου 2024 μπορούσαν να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή με τα παλαιά όρια έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2024 δεν ισχύουν πλέον μεταβατικές ρυθμίσεις, ενώ το τίμημα πρέπει να έχει εξοφληθεί πλήρως πριν από την υποβολή της αίτησης (GreekProps).
Η άδεια εκδίδεται για πέντε χρόνια και μπορεί να ανανεωθεί. Δεν υπάρχει ελάχιστη υποχρέωση διαμονής στην Ελλάδα (IBA).
Η ανανέωση εξαρτάται από τη διατήρηση της επένδυσης: αν πωληθεί το ακίνητο, παύει να υφίσταται η βάση για την άδεια. Γι' αυτό, η έξοδος από την επένδυση πρέπει να σχεδιάζεται σε συνάρτηση με τη διάρκεια ισχύος της άδειας διαμονής.
Πριν από την αγορά, πρέπει να ελεγχθεί και το ίδιο το ακίνητο: η νομιμότητα των επιφανειών, η απουσία αυθαίρετων κατασκευών και η συμμόρφωση της κύριας χρήσης του με την οικιστική χρήση. Αν μέρος της επιφάνειας δεν είναι νομιμοποιημένο, μπορεί να μην προσμετρηθεί στα 120 m² και το ακίνητο να μην είναι κατάλληλο για το πρόγραμμα, ακόμη κι αν πληροί το όριο τιμής.
Για ακίνητα υπό κατασκευή, είναι επίσης σημαντικό να ελεγχθεί με δικηγόρο πότε και με ποια βάση μπορεί να υποβληθεί η αίτηση πριν από την ολοκλήρωση και την καταχώριση του κτιρίου, καθώς και ποια έγγραφα θα απαιτηθούν σε αυτό το στάδιο.
Η νομοθεσία δεν εγγυάται προθεσμία εξέτασης των αιτήσεων και ο χρόνος εξαρτάται από τον φόρτο εργασίας των μεταναστευτικών υπηρεσιών. Επομένως, δεν πρέπει να προγραμματίζεται μετακόμιση σε συγκεκριμένη ημερομηνία μόνο με βάση την αγορά του ακινήτου. Τα έγγραφα του ακινήτου και η απόδειξη πλήρους εξόφλησης είναι προτιμότερο να προετοιμάζονται εγκαίρως, παράλληλα με τη συναλλαγή.
Τι μπορεί να αλλάξει
Η Εθνική Στρατηγική Στέγασης 2026-2035, η οποία εγκρίθηκε στις 23 Ιουλίου 2026, προτείνει μια νέα κατηγορία Golden Visa μέσω χαρτοφυλακίου πολλών ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση. Προς το παρόν δεν αποτελεί νόμο, και δεν πρέπει να σχεδιάζονται συναλλαγές με βάση αυτήν (IBA). Παράλληλα, εκκρεμεί στη Βουλή νομοσχέδιο για φόρο 15% στην αγορά κατοικίας από φορολογικούς κατοίκους εκτός ΕΕ, από την 1η Ιουλίου 2027. Οι ελεγμένες πηγές δεν διευκρινίζουν τη σχέση του με την Golden Visa.
Το παρόν κείμενο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι όροι πρέπει να ελέγχονται για κάθε συγκεκριμένο ακίνητο πριν από τη συναλλαγή.
Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή
- Τα ισχύοντα όρια είναι €800 000 ή €400 000 για ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 m².
- Η βραχυχρόνια μίσθωση αυτού του ακινήτου συνεπάγεται ανάκληση της άδειας διαμονής και πρόστιμο €50 000.
- Το όριο των €250 000 ισχύει μόνο για μετατροπή μη οικιστικού ακινήτου σε κατοικία ή για αποκατάσταση διατηρητέου.
- Παρακολουθήστε τον φόρο 15% από τον Ιούλιο του 2027 - μπορεί να επηρεάσει το συνολικό κόστος.
Ενημερώθηκε στις . Πρόκειται για ενημερωτικό υλικό, όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή.
Κύπρος · Φόροι · 4 λεπτά