Griechenland · Aufenthaltstitel · 4 Min.
Griechenland: Golden Visa - Schwellenwerte nach Regionen und die Änderungen
Seit 1. September 2024 beträgt die Mindestinvestition für ein Golden Visa über Immobilien 800.000 € in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf den großen Inseln sowie 400.000 € andernorts. Die Investition muss in eine einzige Immobilie von mindestens 120 m² erfolgen, und Kurzzeitvermietung ist verboten.
Die wichtigsten Zahlen
Schwellenwerte nach Regionen
Rechtsgrundlage ist Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024, mit dem Artikel 100 des Migrationsgesetzbuchs geändert wurde (GreekProps).
- €800 000 - Region Attika (einschließlich Athen), Regionalbezirk Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3 100 Einwohnern;
- €400 000 - alle übrigen Gebiete;
- €250 000 - nur für zwei Sonderwege: Umwandlung eines Nichtwohngebäudes in Wohnraum (abgeschlossen nach dem 5. April 2024 und vor der Antragstellung) oder Restaurierung einer denkmalgeschützten Immobilie (IBA).
Eine Immobilie und 120 m²
Die Mindestinvestition muss in eine einzelne Immobilie fließen - der Betrag kann nicht auf mehrere Wohnungen verteilt werden. Die Hauptfläche des fertiggestellten Objekts muss mindestens 120 m² betragen. Abstellräume und Parkplätze zählen nicht zur Fläche, ihr Wert wird jedoch angerechnet, wenn sie in derselben Transaktion im selben Gebäude erworben werden (IBA).
In der Praxis lenkt dies die Nachfrage auf größere Wohnungen und Häuser. In Athen liegt eine Immobilie mit mindestens 120 m² für €800 000 im oberen Marktsegment; außerhalb der besonders gefragten Gebiete ist die Auswahl für €400 000 größer. Die 120-m²-Anforderung gilt nicht für Grundstücke ohne Baugenehmigung und nicht für die Sonderwege mit einem Schwellenwert von €250 000 (GreekProps).
Verbot der Kurzzeitvermietung
Eine Immobilie, die für den Erhalt oder die Verlängerung eines Golden Visa erworben wurde, darf nicht über Plattformen kurzzeitig vermietet oder untervermietet werden. Bei einem Verstoß drohen der Widerruf der Aufenthaltserlaubnis und eine Geldstrafe von €50 000. Langzeitvermietungen sind zulässig (IBA). Für Investoren bedeutet das: Die Rendite kann nur auf Basis einer Langzeitvermietung kalkuliert werden.
Die Beschränkung gilt nicht rückwirkend und betrifft keine Immobilien, die nach den früheren Regeln oder während des Übergangszeitraums erworben wurden. Für neue Käufe funktioniert das Modell „Aufenthaltserlaubnis plus Kurzzeitvermietung“ jedoch nicht: In die Kalkulation gehören Langzeitvermietung oder Eigennutzung.
Fristen und Übergangszeitraum
Der Übergangszeitraum ist abgelaufen. Käufer, die den vollen Kaufpreis oder eine Anzahlung von 10% vor dem 31. August 2024 geleistet hatten, konnten den Kauf bis zum 31. Dezember 2024 noch zu den früheren Schwellenwerten abschließen. Seit dem 1. September 2024 gibt es keine Übergangsregelung mehr; der Kaufpreis muss vor der Antragstellung vollständig bezahlt sein (GreekProps).
Die Aufenthaltserlaubnis wird für fünf Jahre erteilt und kann verlängert werden; eine Mindestaufenthaltsdauer in Griechenland gibt es nicht (IBA).
Die Verlängerung setzt voraus, dass die Investition erhalten bleibt: Wird die Immobilie verkauft, entfällt die Grundlage für die Aufenthaltserlaubnis. Deshalb sollte der Ausstieg aus der Investition zusammen mit der Laufzeit der Aufenthaltserlaubnis geplant werden.
Vor dem Kauf sollte auch die Immobilie selbst geprüft werden: die Rechtmäßigkeit der Flächen, das Fehlen ungenehmigter Bauten und die Übereinstimmung der Hauptnutzung mit Wohnzwecken. Sind Teile der Fläche nicht legalisiert, werden sie möglicherweise nicht auf die 120 m² angerechnet. Dann ist die Immobilie trotz Erreichen des Preisschwellenwerts nicht für das Programm geeignet.
Bei im Bau befindlichen Immobilien ist außerdem der Zeitpunkt wichtig: Solange das Gebäude nicht fertiggestellt und registriert ist, sollten Sie mit einem Anwalt klären, wann und auf welcher Grundlage ein Antrag gestellt werden kann und welche Unterlagen in dieser Phase erforderlich sind.
Das Gesetz garantiert keine Bearbeitungsfristen für Anträge; diese hängen von der Auslastung der Migrationsbehörden ab. Planen Sie einen Umzug daher nicht allein anhand des Kaufs zu einem festen Termin. Die Unterlagen zur Immobilie und der Nachweis über die vollständige Kaufpreiszahlung sollten gemeinsam mit dem Kauf vorbereitet werden.
Was sich ändern könnte
Die am 23. Juli 2026 verabschiedete Nationale Wohnungsstrategie 2026-2035 schlägt eine neue Golden-Visa-Kategorie auf Basis eines Portfolios mehrerer Immobilien zur Langzeitvermietung vor. Das ist noch kein Gesetz, daher sollten Geschäfte nicht in Erwartung dieser Regelung strukturiert werden (IBA). Daneben liegt im Parlament ein Gesetzentwurf über eine Steuer von 15% auf den Kauf von Wohnimmobilien durch Nicht-EU-Steuerresidenten ab dem 1. Juli 2027 vor; die Verbindung zum Golden Visa wird in den geprüften Quellen nicht erläutert.
Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Bedingungen sollten vor einer Transaktion für die konkrete Immobilie geprüft werden.
Was das für Käufer bedeutet
- Die geltenden Schwellenwerte betragen €800 000 oder €400 000 für eine einzelne Immobilie mit mindestens 120 m².
- Die Kurzzeitvermietung dieser Immobilie kann zum Widerruf der Aufenthaltserlaubnis und zu einer Geldstrafe von €50 000 führen.
- €250 000 gelten nur für die Umwandlung eines Nichtwohngebäudes in Wohnraum oder die Restaurierung eines Denkmals.
- Behalten Sie die Steuer von 15% ab Juli 2027 im Blick - sie kann die Gesamtkosten verändern.
Stand: . Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.
Zypern · Steuern · 4 Min.