希腊：黄金签证 - 各区域门槛及政策变化

各地区门槛

法律依据为第5100/2024号法律第64条，该条修订了《移民法典》第100条（GreekProps).

• €800 000 - 阿提卡大区（包括雅典）、塞萨洛尼基区域单位、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3 100的岛屿；
• €400 000 - 所有其他地区；
• €250 000 - 仅限两种特殊途径：将非住宅建筑改建为住房（在2024年4月5日之后、提交申请之前完成），或修复列入保护名录的文物建筑（IBA).

一套房产与120 m²

最低投资额必须投入单套房产 - 不能通过合并多套公寓来达到要求金额。竣工房产的主要面积必须不少于120 m²。储藏室和停车位不计入面积，但如果在同一交易中、同一栋楼内购买，其价值可计入投资额（IBA).

在实践中，这使需求转向面积更大的公寓和住宅。在雅典，价格为€800 000、面积不少于120 m²的房产属于市场高端，而在热门地区以外，€400 000的选择更多。120 m²的要求不适用于没有建筑许可证的地块，也不适用于€250 000的途径（GreekProps).

禁止短期出租

为获得或续签Golden Visa而购买的房产，不得通过平台短期出租或转租。违者将被撤销居留许可并处以€50 000罚款。允许长期出租（IBA）。对投资者而言，这意味着只能按长期出租来计算回报。

该限制不溯及既往，不适用于在旧制度下或过渡期内购买的房产。但对于新购房产，“居留许可加短期出租”的模式已不再可行：计算应基于长期出租或自住。

期限与过渡期

过渡窗口已经关闭。在2024年8月31日前支付全款或10%定金的买家，可在2024年12月31日前按旧门槛完成交易。自2024年9月1日起，不再有过渡规定，且必须在提交申请前付清全款（GreekProps).

居留许可有效期为五年，可续签；希腊没有最低居住时间要求（IBA).

续签取决于是否保留投资：如果出售房产，许可的依据即告丧失。请围绕居留许可的时间安排规划任何投资退出。

购买前，请核查房产本身：建筑面积是否合法、是否存在违章搭建，以及其主要用途是否为住宅。如果部分面积未合法化，可能不计入120 m²的要求，即使达到价格门槛，该房产也可能不符合条件。

对于在建房产，时间安排同样重要：在建筑竣工并登记之前，请向律师确认何时以及依据什么可以提交申请，以及届时需要哪些文件。

法律并不保证申请的处理时间，这取决于移民部门的工作量。不要仅凭已购房就计划在某个具体日期移居。最好在交易的同时，提前准备好房产文件和全额付款证明。

可能的变化

2026年7月23日批准的《2026-2035年国家住房战略》提出了一个新的Golden Visa类别，以用于长期出租的多套房产组合为基础。这尚未成为法律，因此不应提前按此安排交易（IBA）。另外，议会正在审议一项法案，拟自2027年7月1日起对非欧盟税务居民购房征收15%的税；经核实的资料并未说明其与Golden Visa的关系。

本文仅供参考，不构成法律或税务建议。在交易前，应针对具体房产核实相关要求。

信息更新日期： 2026年11月5日。以上为一般信息，不构成法律或税务建议。

信息来源

1. IBA - The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul（2026年9月9日）
2. GreekProps - Greek Property Regulation Tracker 2026

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