Греция · ВНЖ · 4 мин
Греция: Golden Visa - пороги по зонам и что изменилось
С 1 сентября 2024 года минимум для Golden Visa через недвижимость - €800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах и €400 000 в остальных районах. Один объект от 120 м², посуточная сдача запрещена.
Главное в цифрах
Пороги по зонам
Правовая основа - статья 64 Закона 5100/2024, изменившая статью 100 Миграционного кодекса (GreekProps).
- €800 000 - регион Аттика (включая Афины), региональная единица Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек;
- €400 000 - все остальные районы;
- €250 000 - только два особых пути: перевод нежилого здания в жильё (оформлен после 5 апреля 2024 года и до подачи заявления) или реставрация объекта культурного наследия (IBA).
Один объект и 120 м²
Минимум нужно вложить в один объект - собрать сумму из нескольких квартир нельзя. Основная площадь построенного объекта - не меньше 120 м². Кладовые и парковки в площадь не входят, но их стоимость засчитывается, если они куплены одной сделкой в том же здании (IBA).
На практике это сдвигает спрос к крупным квартирам и домам. В Афинах объект от 120 м² за €800 000 - верхний сегмент рынка, а за пределами зон высокого спроса за €400 000 выбор шире. Требование 120 м² не применяется к участкам без разрешения на строительство и к путям за €250 000 (GreekProps).
Запрет на посуточную сдачу
Объект, купленный для получения или продления Golden Visa, нельзя сдавать посуточно через платформы и в субаренду. Нарушение - отзыв разрешения и штраф €50 000. Долгосрочная аренда разрешена (IBA). Для инвестора это значит: доходность считается только по долгосрочной аренде.
Ограничение не имеет обратной силы и не касается объектов, купленных по прежнему режиму или в переходный период. Но для новых покупок модель «ВНЖ плюс посуточная сдача» не работает: в расчёт закладывается долгосрочная аренда или личное проживание.
Сроки и переходный период
Переходное окно закрыто. Покупатели, которые заплатили полную цену или задаток 10% до 31 августа 2024 года, могли завершить сделку по старым порогам до 31 декабря 2024 года. С 1 сентября 2024 года переходных правил нет, а цену нужно оплатить полностью до подачи заявления (GreekProps).
Разрешение выдаётся на пять лет и продлевается; минимального срока проживания в Греции нет (IBA).
Продление зависит от того, сохраняется ли вложение: при продаже объекта основание для разрешения пропадает. Поэтому выход из инвестиции нужно планировать вместе со сроками ВНЖ.
Перед покупкой стоит проверить и сам объект: законность площадей, отсутствие самовольных построек и соответствие основного назначения жилому. Если часть площади не узаконена, она может не войти в 120 м², и объект не подойдёт для программы, хотя по цене проходит порог.
Для строящихся объектов дополнительно важен момент: пока здание не построено и не оформлено, проверьте у юриста, когда и на каком основании можно подавать заявление, и какие документы потребуются на этой стадии.
Сроки рассмотрения заявлений законом не гарантированы и зависят от загрузки миграционных служб, поэтому планировать переезд на конкретную дату по одному только факту покупки не стоит. Документы на объект и подтверждение оплаты полной цены лучше готовить заранее, вместе со сделкой.
Что может измениться
Национальная жилищная стратегия 2026-2035, одобренная 23 июля 2026 года, предлагает новую категорию Golden Visa через портфель из нескольких объектов под долгосрочную аренду. Это пока не закон, и строить сделки в расчёте на неё нельзя (IBA). Отдельно в парламенте - законопроект о налоге 15% на покупку жилья налоговыми резидентами вне ЕС с 1 июля 2027 года; его связь с Golden Visa в проверенных источниках не раскрыта.
Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.
Что это значит для покупателя
- Рабочие пороги - €800 000 или €400 000 в один объект от 120 м².
- Посуточная сдача такого объекта - отзыв ВНЖ и штраф €50 000.
- €250 000 - только перевод нежилого в жильё или реставрация памятника.
- Следите за налогом 15% с июля 2027 года - он может изменить итоговую стоимость.
Актуально на . Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.
Кипр · Налоги · 4 мин