Grecia · Permesso di soggiorno · 4 min
Grecia: Golden Visa - soglie per area e cosa è cambiato
Dal 1° settembre 2024, l’investimento minimo per ottenere la Golden Visa tramite l’acquisto di un immobile è di €800 000 in Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e nelle isole maggiori, e di €400 000 nelle altre zone. È richiesto un unico immobile di almeno 120 m²; gli affitti brevi sono vietati.
I dati principali
Soglie per zona
La base giuridica è l'articolo 64 della Legge 5100/2024, che ha modificato l'articolo 100 del Codice dell'immigrazione (GreekProps).
- 800.000 € - la regione dell'Attica (inclusa Atene), l'unità regionale di Salonicco, Mykonos, Santorini e le isole con più di 3 100 abitanti;
- 400.000 € - tutte le altre zone;
- 250.000 € - solo due percorsi speciali: la conversione di un edificio non residenziale in abitazione (completata dopo il 5 aprile 2024 e prima della presentazione della domanda) o il restauro di un immobile storico vincolato (IBA).
Un unico immobile e 120 m²
L'investimento minimo deve riguardare un unico immobile - l'importo richiesto non può essere raggiunto sommando più appartamenti. La superficie principale dell'immobile completato deve essere di almeno 120 m². Cantine e posti auto non contano ai fini della superficie, ma il loro valore viene incluso se acquistati con la stessa operazione e nello stesso edificio (IBA).
In pratica, la domanda si sposta verso appartamenti e case più grandi. Ad Atene un immobile di almeno 120 m² a 800.000 € si colloca nella fascia alta del mercato, mentre con 400.000 € la scelta è più ampia al di fuori delle zone più richieste. Il requisito dei 120 m² non si applica ai terreni senza permesso di costruire né ai percorsi da 250.000 € (GreekProps).
Divieto di affitti brevi
Un immobile acquistato per ottenere o rinnovare un Golden Visa non può essere affittato per brevi periodi tramite piattaforme né subaffittato. La violazione comporta la revoca del permesso di soggiorno e una multa di 50.000 €. Gli affitti a lungo termine sono consentiti (IBA). Per gli investitori ciò significa che i rendimenti vanno calcolati solo sulla base di affitti a lungo termine.
Il divieto non è retroattivo e non si applica agli immobili acquistati con il regime precedente o durante il periodo transitorio. Per i nuovi acquisti, però, il modello «permesso di soggiorno più affitto breve» non funziona più: il calcolo va basato sugli affitti a lungo termine o sull'uso personale.
Scadenze e periodo transitorio
La finestra transitoria si è chiusa. Chi aveva pagato l'intero prezzo o un acconto del 10% entro il 31 agosto 2024 poteva concludere l'operazione con le vecchie soglie entro il 31 dicembre 2024. Dal 1 settembre 2024 non esistono regole transitorie e l'intero prezzo va pagato prima della presentazione della domanda (GreekProps).
Il permesso di soggiorno viene rilasciato per cinque anni ed è rinnovabile; in Grecia non è previsto un periodo minimo di permanenza (IBA).
Il rinnovo dipende dal mantenimento dell'investimento: se l'immobile viene venduto, viene meno il presupposto del permesso. Pianifichi un'eventuale uscita dall'investimento tenendo conto delle scadenze del permesso di soggiorno.
Prima dell'acquisto verifichi l'immobile in sé: la regolarità della superficie, l'eventuale presenza di opere abusive e la destinazione d'uso principale residenziale. Se una parte della superficie non è regolarizzata, potrebbe non contare ai fini dei 120 m², rendendo l'immobile non idoneo anche se raggiunge la soglia di prezzo.
Per gli immobili in costruzione conta anche la tempistica: finché l'edificio non è completato e registrato, verifichi con un avvocato quando e su quale base può presentare la domanda e quali documenti saranno richiesti in quella fase.
La legge non garantisce i tempi di esame delle domande, che dipendono dal carico di lavoro degli uffici immigrazione. Non pianifichi un trasferimento per una data precisa basandosi solo sull'acquisto dell'immobile. È meglio preparare in anticipo i documenti dell'immobile e la prova del pagamento integrale, in parallelo all'operazione.
Cosa potrebbe cambiare
La Strategia nazionale per la casa 2026-2035, approvata il 23 luglio 2026, propone una nuova categoria di Golden Visa basata su un portafoglio di più immobili destinati ad affitti a lungo termine. Non è ancora legge, quindi non conviene strutturare le operazioni in sua previsione (IBA). Inoltre, è all'esame del Parlamento un disegno di legge che propone un'imposta del 15% sugli acquisti di abitazioni da parte di residenti fiscali extra UE dal 1 luglio 2027; le fonti verificate non chiariscono il suo rapporto con il Golden Visa.
Questo articolo ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. I requisiti vanno verificati per lo specifico immobile prima dell'operazione.
Cosa significa per chi compra
- Le soglie applicabili sono 800.000 € o 400.000 € investiti in un unico immobile di almeno 120 m².
- L'affitto breve di un tale immobile può comportare la revoca del permesso di soggiorno e una multa di 50.000 €.
- La soglia di 250.000 € si applica solo alla conversione di un immobile non residenziale in abitazione o al restauro di un immobile storico vincolato.
- Tenga d'occhio l'imposta del 15% da luglio 2027 - potrebbe incidere sul costo totale.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
Cipro · Tasse · 4 min