Villas e apartamentos em leasehold (arrendamento de longo prazo) em Bali: o que um estrangeiro compra

Arrendamento de longo prazo (leasehold) em palavras simples

O leasehold (arrendamento de longo prazo) é um arrendamento de longo prazo do terreno e do edifício. Paga uma única vez por todo o prazo; pode usar o imóvel, arrendá-lo e ceder o direito se o contrato o permitir. No fim do prazo, o imóvel volta ao proprietário do terreno, salvo prorrogação do arrendamento. A alternativa é o direito de uso Hak Pakai: em terreno do Estado (HPL), até 30 anos, prorrogável por 20 e renovável por 30 (PP 18/2021); em terreno privado, até 30 anos, após o que só é possível um novo acordo com o proprietário. 80 anos é um máximo, não uma garantia: a prorrogação e a renovação exigem um pedido e uma autorização de residência válida (KITAS/KITAP). Registar um imóvel em nome de um local através de um testa-de-ferro é proibido pelo Regulamento de Bali 4/2026 (NusaBali). Saiba mais no nosso artigo sobre direitos sobre terrenos em Bali.

Checklist: o que verificar antes da reserva

1. O certificado do proprietário do terreno (SHM) e se o nome do proprietário confere com o do arrendador no contrato.
2. O consentimento do cônjuge e dos herdeiros do proprietário, quando exigido.
3. O zoneamento do lote: se moradia e aluguel turístico são permitidos.
4. O alvará de construção (PBG) e, para imóveis prontos, o certificado de habitabilidade (SLF).
5. Quando o prazo começa: na assinatura ou na conclusão. Durante a obra isso pode "consumir" 1-2 anos.
6. Prorrogação: um preço ou uma fórmula de preço e prazos de aviso, e não "mediante acordo".
7. O direito de ceder e sublocar sem o consentimento do proprietário - a revenda e o aluguel dependem disso.
8. Reconhecimento em cartório, e o que acontece com o contrato se o terreno for vendido ou o proprietário falecer.
9. Quem paga o imposto de 10% sobre o valor do arrendamento e o imposto local sobre o imóvel.
10. Para vendas na planta - a garantia bancária da construtora e pagamentos vinculados às etapas da obra.

O preço do prazo: como comparar

Uma conta simples: uma villa de 300.000 $ com arrendamento de 30 anos custa 10.000 $ por ano só pelo direito de uso, e o imóvel não é seu ao fim do prazo. Compare os projetos pelo preço por ano de prazo restante, e não só pelo preço total.

Impostos

Na compra - imposto BPHTB de 5% na regência de Badung (Perda Badung 7/2023) e IVA, se não estiver incluído no preço. Sobre a renda de aluguel, um não residente paga 20% da receita bruta (DJP) mais o imposto regional sobre hospedagem.

Rentabilidade - com honestidade

As promessas de rentabilidade das construtoras e os dados independentes costumam divergir. Mostramos um cálculo que inclui impostos, a taxa da administradora e a vacância. Não prometemos rentabilidade nem valorização: mostramos o cálculo e as fontes, e a decisão é sua.

Atualizado em 7 nov. 2026. Os preços do catálogo vêm das tabelas das construtoras na data de verificação indicada em cada ficha de projeto. Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou de investimento; rentabilidade e valorização não são garantidas. Verificamos as condições para o seu passaporte com um advogado local antes da reserva.

Fontes

1. Regulamento Governamental PP 18/2021 - direitos sobre terrenos na Indonésia
2. NusaBali - Regulamento Regional de Bali 4/2026 que proíbe esquemas com laranjas
3. Mori Hamada - direitos de propriedade de estrangeiros na Indonésia
4. Regulamento Regional de Badung 7/2023 - imposto de aquisição BPHTB
5. Receita Federal da Indonésia (DJP) - PPh 26 para não residentes

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