ბალის ვილები და ბინები leasehold-ით: რას ყიდულობს უცხოელი

Გრძელვადიანი იჯარა (leasehold) მარტივად

Გრძელვადიანი იჯარა (leasehold) არის მიწისა და შენობის გრძელვადიანი იჯარა. მთელი ვადისთვის ერთხელ იხდით; თუ ხელშეკრულება იძლევა საშუალებას, შეგიძლიათ ქონებით ისარგებლოთ, გააქირაოთ და უფლება სხვას გადასცეთ. ვადის ბოლოს ქონება მიწის მესაკუთრეს უბრუნდება, თუ იჯარა არ გახანგრძლივდა. ალტერნატივაა სარგებლობის უფლება Hak Pakai: სახელმწიფო მიწაზე (HPL) 30 წლამდე, 20 წლით გახანგრძლივებისა და 30 წლით განახლების შესაძლებლობით (PP 18/2021); კერძო მიწაზე 30 წლამდე, რის შემდეგაც მხოლოდ მესაკუთრესთან ახალი შეთანხმებაა შესაძლებელი. 80 წელი მაქსიმუმია და არა გარანტია: გახანგრძლივებასა და განახლებას განაცხადი და მოქმედი ბინადრობის ნებართვა (KITAS/KITAP) სჭირდება. ქონების ადგილობრივის სახელზე ნომინალური მფლობელის მეშვეობით რეგისტრაცია ბალის რეგულაციით 4/2026 აკრძალულია (NusaBali). დაწვრილებით ჩვენს სტატიაში მიწის უფლებები ბალიზე.

სია: რა შევამოწმოთ დაჯავშნამდე

1. მიწის მესაკუთრის სერტიფიკატი (SHM) და ემთხვევა თუ არა მესაკუთრის სახელი ხელშეკრულებაში მითითებულ მეიჯარეს.
2. მესაკუთრის მეუღლისა და მემკვიდრეების თანხმობა, სადაც ეს საჭიროა.
3. ნაკვეთის ზონირება: დაშვებულია თუ არა საცხოვრებელი და ტურისტული გაქირავება.
4. მშენებლობის ნებართვა (PBG) და, დასრულებული ობიექტებისთვის, ვარგისიანობის სერტიფიკატი (SLF).
5. როდის იწყება ვადა: ხელმოწერიდან თუ დასრულებიდან. მშენებლობის დროს ამან შეიძლება 1-2 წელი „შეჭამოს".
6. გახანგრძლივება: ფასი ან ფასის ფორმულა და შეტყობინების ვადები და არა „შეთანხმებით".
7. უფლების დათმობა და ქვეიჯარა მესაკუთრის თანხმობის გარეშე - ამაზეა დამოკიდებული გაყიდვა და გაქირავება.
8. ნოტარიული დამოწმება და რა ემართება ხელშეკრულებას, თუ მიწა გაიყიდა ან მესაკუთრე გარდაიცვალა.
9. ვინ იხდის 10%-იან გადასახადს იჯარის გადასახადზე და ადგილობრივ ქონების გადასახადს.
10. მშენებარე ობიექტებისთვის - დეველოპერის საბანკო გარანტია და მშენებლობის ეტაპებზე მიბმული გადახდები.

ვადის ფასი: როგორ შევადაროთ

მარტივი გაანგარიშება: $300,000-იანი ვილა 30-წლიანი იჯარით წელიწადში $10,000 ჯდება მხოლოდ სარგებლობის უფლებისთვის, ვადის ბოლოს კი ობიექტი თქვენი არ არის. შეადარეთ პროექტები დარჩენილი ვადის ერთი წლის ფასით და არა მხოლოდ მთლიანი ფასით.

გადასახადები

შეძენისას - BPHTB გადასახადი 5% ბადუნგის რეგენტობაში (Perda Badung 7/2023) და დღგ, თუ ფასში არ შედის. იჯარის შემოსავალზე არარეზიდენტი იხდის მთლიანი შემოსავლის 20%-ს (DJP) პლუს რეგიონულ განთავსების გადასახადს.

შემოსავლიანობა - გულწრფელად

დეველოპერის მიერ დასახელებული შემოსავლიანობა და დამოუკიდებელი მონაცემები ხშირად განსხვავდება. ჩვენ ვაჩვენებთ გაანგარიშებას გადასახადების, მმართველი კომპანიის საფასურისა და უძრაობის გათვალისწინებით. შემოსავალს ან ფასის ზრდას არ გპირდებით: ვაჩვენებთ გაანგარიშებას და წყაროებს, გადაწყვეტილება კი თქვენია.

აქტუალურია 2026 წლის 7 ნოემბერი. კატალოგის ფასები აღებულია დეველოპერების ფასების სიებიდან, თითოეული პროექტის ბარათზე მითითებული შემოწმების თარიღით. ეს ზოგადი ინფორმაციაა და არა იურიდიული, საგადასახადო ან საინვესტიციო რჩევა; შემოსავალი და ფასის ზრდა გარანტირებული არ არის. თქვენი პასპორტისთვის პირობებს ადგილობრივ იურისტთან ვამოწმებთ დაჯავშნამდე.

წყაროები

1. მთავრობის დადგენილება PP 18/2021 - მიწის უფლებები ინდონეზიაში
2. NusaBali - ბალის რეგიონული რეგულაცია 4/2026 ნომინალური სქემების აკრძალვის შესახებ
3. Mori Hamada - უცხოელების ქონებრივი უფლებები ინდონეზიაში
4. ბადუნგის რეგიონული რეგულაცია 7/2023 - BPHTB შეძენის გადასახადი
5. ინდონეზიის საგადასახადო სამსახური (DJP) - PPh 26 არარეზიდენტებისთვის

ბალის ბაზრის გზამკვლევი ყველა პროექტი