Balis · Ilgalaikė nuoma (leasehold)
Kaip tai veikia · Patikrinta
Svarbiausia apie pirkimą Balyje
Užsieniečiai negali turėti žemės Balyje. Vila ar apartamentai perkami ilgalaikės nuomos (leasehold) pagrindu arba pagal Hak Pakai naudojimo teisę. Tokio objekto kaina yra jo termino kaina, todėl terminą, pratęsimą ir žemės dokumentus reikia patikrinti prieš rezervaciją, o ne po jos.
Svarbiausi skaičiai
Ilgalaikė nuoma (leasehold) paprastais žodžiais
Ilgalaikė nuoma (leasehold) - tai ilgalaikė žemės ir pastato nuoma. Mokate vieną kartą už visą laikotarpį; galite naudotis turtu, jį nuomoti ir perleisti teisę, jei tai leidžia sutartis. Pasibaigus terminui turtas grįžta žemės savininkui, nebent nuoma pratęsiama. Alternatyva - naudojimosi teisė Hak Pakai: valstybinėje žemėje (HPL) iki 30 metų, galima pratęsti 20 ir atnaujinti 30 metų (PP 18/2021); privačioje žemėje iki 30 metų, po to galima tik nauja sutartis su savininku. 80 metų - maksimumas, o ne garantija: pratęsimui ir atnaujinimui reikia prašymo ir galiojančio leidimo gyventi (KITAS/KITAP). Turto registravimas vietinio gyventojo vardu per nominalų savininką draudžiamas Balio reglamentu 4/2026 (NusaBali). Daugiau mūsų straipsnyje apie žemės teises Balyje.
Patikros sąrašas: ką patikrinti prieš rezervaciją
- Žemės savininko sertifikatą (SHM) ir ar savininko vardas sutampa su nuomotoju sutartyje.
- Savininko sutuoktinio ir paveldėtojų sutikimą, jei jo reikia.
- Sklypo zonavimą: ar leidžiamas būstas ir turistinė nuoma.
- Statybos leidimą (PBG), o baigtiems objektams - tinkamumo naudoti pažymą (SLF).
- Kada prasideda terminas: nuo pasirašymo ar nuo statybų pabaigos. Statybų metu tai gali „suvalgyti“ 1-2 metus.
- Pratęsimą: kainą arba kainos formulę ir įspėjimo terminus, o ne „susitarus“.
- Teisę perleisti ir subnuomoti be savininko sutikimo - nuo jos priklauso perpardavimas ir nuoma.
- Notarinį patvirtinimą ir kas nutinka sutarčiai, jei žemė parduodama ar savininkas miršta.
- Kas moka 10% mokestį nuo nuomos įmokos ir vietinį nekilnojamojo turto mokestį.
- Parduodant statybų etape - vystytojo banko garantiją ir mokėjimus, susietus su statybų etapais.
Termino kaina: kaip palyginti
Paprastas skaičiavimas: 300 000 $ vila su 30 metų nuoma kainuoja 10 000 $ per metus vien už naudojimo teisę, o termino pabaigoje objektas jums nepriklauso. Lyginkite projektus pagal likusio termino vienų metų kainą, o ne tik pagal bendrą kainą.
Mokesčiai
Perkant - 5% BPHTB mokestis Badung regentūroje (Perda Badung 7/2023) ir PVM, jei jis neįtrauktas į kainą. Nuo nuomos pajamų nerezidentas moka 20% bruto pajamų (DJP) ir regioninį apgyvendinimo mokestį.
Pelningumas - sąžiningai
Vystytojų skelbiamas pelningumas ir nepriklausomi duomenys dažnai skiriasi. Rodome skaičiavimą su mokesčiais, valdymo įmonės mokesčiu ir prastovomis. Nežadame pelningumo ar kainų augimo: parodome skaičiavimą ir šaltinius, o sprendimą priimate jūs.
Trumpai
- Užsienietis gali naudotis leasehold (ilgalaikė nuoma), Hak Pakai arba PT PMA bendrove - visi variantai riboti laiku; žemės nuosavybė neprieinama.
- Schemas su fiktyviu „vietiniu savininku“ draudžia Balio reglamentas 4/2026.
- Prieš rezervaciją: SHM, zonavimas, PBG/SLF, termino pradžios data, pratęsimo ir perleidimo sąlygos.
- Lyginkite likusio termino vienų metų kainą.
Aktualu . Katalogo kainos paimtos iš vystytojų kainoraščių patikros dieną, nurodytą kiekvieno projekto kortelėje. Tai bendra informacija, o ne teisinė, mokestinė ar investicinė konsultacija; pelningumas ir kainų augimas negarantuojami. Sąlygas jūsų pasui su vietiniu teisininku patikriname prieš rezervaciją.
Šaltiniai
- Vyriausybės reglamentas PP 18/2021 - žemės teisės Indonezijoje
- NusaBali - Balio regioninis reglamentas 4/2026, draudžiantis fiktyvias schemas
- Mori Hamada - užsieniečių nuosavybės teisės Indonezijoje
- Badung regioninis reglamentas 7/2023 - BPHTB įsigijimo mokestis
- Indonezijos mokesčių tarnyba (DJP) - PPh 26 nerezidentams
