Bali · Uzun süreli kiralama (leasehold)
Nasıl işliyor · Kontrol edildi
Bali'de satın almayla ilgili temel bilgiler
Yabancılar Bali'de arsa sahibi olamaz. Villa veya daire uzun süreli kiralama (Leasehold) ya da Hak Pakai kullanım hakkıyla alınır. Böyle bir mülkün fiyatı aslında süresinin fiyatıdır; bu yüzden süre, uzatma koşulları ve arsa belgeleri rezervasyondan sonra değil, önce kontrol edilmelidir.
Önemli rakamlar
Basit anlatımla Leasehold (uzun süreli kiralama)
Uzun süreli kiralama (leasehold), arazi ve binanın uzun vadeli kiralanmasıdır. Tüm süre için bir kez ödeme yaparsınız; sözleşme izin veriyorsa mülkü kullanabilir, kiraya verebilir ve hakkı devredebilirsiniz. Süre sona erdiğinde, kira uzatılmadıkça mülk arazi sahibine geri döner. Alternatif, Hak Pakai kullanım hakkıdır: devlet arazisinde (HPL) 30 yıla kadar, 20 yıl uzatılabilir ve 30 yıl yenilenebilir (PP 18/2021); özel arazide 30 yıla kadar, sonrasında yalnızca mal sahibiyle yeni bir anlaşma mümkündür. 80 yıl bir garanti değil, üst sınırdır: uzatma ve yenileme için başvuru ve geçerli oturma izni (KITAS/KITAP) gerekir. Mülkün bir nominee aracılığıyla yerel birinin adına tescil edilmesi Bali Yönetmeliği 4/2026 ile yasaktır (NusaBali). Ayrıntılar yazımızda: Bali'de arsa hakları.
Kontrol listesi: rezervasyondan önce neler kontrol edilmeli
- Arsa sahibinin tapusu (SHM) ve sahibin adının sözleşmedeki kiraya verenle aynı olup olmadığı.
- Gerekli olduğunda arsa sahibinin eşinin ve mirasçılarının onayı.
- Arsanın imar durumu: konut ve turistik kiralamaya izin verilip verilmediği.
- İnşaat ruhsatı (PBG) ve tamamlanmış mülkler için iskân belgesi (SLF).
- Sürenin ne zaman başladığı: imzadan mı, tamamlanmadan mı. İnşaat süresince bu, 1-2 yılı "yiyebilir".
- Uzatma: "anlaşmaya göre" değil, bir fiyat veya fiyat formülü ve bildirim süreleri.
- Sahibin onayı olmadan devir ve alt kiralama hakkı - yeniden satış ve kiralama buna bağlıdır.
- Noter onayı ve arsa satılırsa ya da sahibi vefat ederse sözleşmeye ne olacağı.
- Kira ödemesi üzerindeki %10 vergiyi ve yerel emlak vergisini kimin ödeyeceği.
- Proje aşamasındaki satışlarda - geliştiricinin banka teminatı ve inşaat aşamalarına bağlı ödemeler.
Sürenin fiyatı: nasıl karşılaştırılır
Basit bir hesap: 30 yıllık kira ile $300.000'lık bir villa, yalnızca kullanım hakkı için yılda $10.000'a mal olur ve sürenin sonunda mülk sizin olmaz. Projeleri yalnızca toplam fiyata göre değil, kalan sürenin yıllık fiyatına göre karşılaştırın.
Vergiler
Satın alırken - Badung bölgesinde %5 BPHTB vergisi (Perda Badung 7/2023) ve fiyata dahil değilse KDV. Kira gelirinde yerleşik olmayan kişi brüt gelirin %20'sini öder (DJP) ve buna bölgesel konaklama vergisi eklenir.
Getiriler - dürüstçe
Geliştiricilerin açıkladığı getiriler ile bağımsız veriler çoğu zaman farklıdır. Vergileri, yönetim şirketi ücretini ve boş kalma sürelerini içeren bir hesap gösteriyoruz. Getiri veya fiyat artışı vaat etmiyoruz: hesabı ve kaynakları gösteriyoruz, karar sizin.
Kısaca
- Yabancılar Leasehold (uzun süreli kiralama), Hak Pakai veya PT PMA şirketi kullanabilir - hepsi süreli; arsa mülkiyeti mümkün değil.
- Nominee "yerel sahip" düzenleri Bali Yönetmeliği 4/2026 ile yasaklanmıştır.
- Rezervasyondan önce: SHM, imar, PBG/SLF, sürenin başlangıç tarihi, uzatma ve devir koşulları.
- Kalan sürenin yıllık fiyatını karşılaştırın.
Güncellenme tarihi: . Katalog fiyatları, her proje kartında belirtilen kontrol tarihindeki geliştirici fiyat listelerinden alınır. Bu genel bilgidir; hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi değildir; getiri ve fiyat artışı garanti edilmez. Pasaportunuza özgü koşulları rezervasyondan önce yerel bir avukatla kontrol ediyoruz.
Kaynaklar
- Hükümet Yönetmeliği PP 18/2021 - Endonezya'da arsa hakları
- NusaBali - nominee düzenlerini yasaklayan Bali Bölgesel Yönetmeliği 4/2026
- Mori Hamada - Endonezya'da yabancıların mülkiyet hakları
- Badung Bölgesel Yönetmeliği 7/2023 - BPHTB edinme vergisi
- Endonezya Vergi Dairesi (DJP) - yerleşik olmayanlar için PPh 26
