巴厘岛 · 长期租赁产权 (leasehold)
合作流程 · 已核查
在巴厘岛购房的关键事实
外国人在巴厘岛不能拥有土地。别墅或公寓通过长期租赁（leasehold）或Hak Pakai使用权购买。这类物业的价格就是其期限的价格，因此期限、续期条件和土地文件必须在预订前核查，而不是之后。
关键数据
80年国有土地上 Hak Pakai 的最长期限：30 + 延期 20 + 续期 30PP 18/2021
4/2026巴厘岛禁止代持土地的法规NusaBali
5%BPHTB购置税，Badung县Perda Badung 7/2023
20%非居民租金总收入税（PPh 26）DJP
通俗解释leasehold
长期租赁产权 (leasehold) 是对土地和建筑物的长期租赁。整个期限一次性付款；在合同允许的情况下，您可以使用、出租并转让该权利。期满后，除非租约延期，房产归还土地所有者。另一种选择是 Hak Pakai 使用权：国有土地（HPL）上最长 30 年，可延期 20 年并续期 30 年（PP 18/2021）；私有土地上最长 30 年，之后只能与所有者签订新协议。80 年是上限而非保证：延期和续期需要提交申请并持有有效的居留许可（KITAS/KITAP）。巴厘岛第 4/2026 号条例禁止通过代持人将房产登记在当地人名下（NusaBali）。更多内容请参阅我们关于 巴厘岛土地权利.
核查清单：预订前要核查什么
- 土地所有者证书（SHM），以及所有者姓名是否与合同中的出租人一致。
- 必要时，所有者配偶和继承人的同意书。
- 地块分区：是否允许住宅和旅游出租。
- 建筑许可（PBG），以及已竣工物业的适用性证书（SLF）。
- 租期何时开始：从签约还是从竣工起算。施工期间可能会"吃掉"1-2年。
- 续期：明确的价格或价格公式及通知期限，而不是"协商确定"。
- 无需所有者同意即可转让和转租的权利 - 转售和出租都取决于此。
- 公证，以及土地出售或所有者去世时合同如何处理。
- 由谁支付租金的10%税款和地方房产税。
- 期房销售 - 开发商的银行保函以及与施工阶段挂钩的付款。
租期价格：如何比较
简单算一笔账：一栋$300,000、租期30年的别墅，仅使用权每年就要$10,000，而且租期结束时物业并不归您所有。比较项目时要看剩余租期的每年价格，而不仅仅是总价。
税费
购买时 - Badung县5%的BPHTB税（Perda Badung 7/2023），以及价格未含时的VAT。租金收入方面，非居民需缴纳总收入的20%（DJP），另加地方住宿税。
收益率 - 实话实说
开发商宣称的收益率与独立数据往往不同。我们展示的计算包含税费、管理公司费用和空置期。我们不承诺收益或价格上涨：我们展示计算和来源，由您做出决定。
简而言之
- 外国人可以使用leasehold、Hak Pakai或PT PMA公司 - 均有期限限制；无法拥有土地所有权。
- 巴厘岛第4/2026号法规禁止代持"当地所有者"模式。
- 预订前：SHM、分区、PBG/SLF、租期起始日期、续期和转让条款。
- 比较剩余租期的每年价格。
信息更新截至 。目录价格来自开发商价目表，核查日期见每个项目卡片。本文为一般信息，不构成法律、税务或投资建议；不保证收益和价格上涨。预订前，我们会请当地律师根据您的护照核查相关条件。
