Villas y apartamentos en leasehold (arrendamiento a largo plazo) en Bali: qué compra realmente un extranjero

El leasehold (arrendamiento a largo plazo) en pocas palabras

El leasehold (arrendamiento a largo plazo) es un arrendamiento a largo plazo del terreno y el edificio. Paga una sola vez por todo el plazo; puede usar la propiedad, alquilarla y ceder el derecho si el contrato lo permite. Al terminar el plazo, la propiedad vuelve al dueño del terreno, salvo que se prorrogue el arrendamiento. La alternativa es el derecho de uso Hak Pakai: en suelo estatal (HPL), hasta 30 años, prorrogable 20 y renovable por 30 (PP 18/2021); en suelo privado, hasta 30 años, tras lo cual solo cabe un nuevo acuerdo con el propietario. 80 años es un máximo, no una garantía: la prórroga y la renovación requieren solicitud y un permiso de residencia vigente (KITAS/KITAP). Registrar una propiedad a nombre de un local mediante un testaferro está prohibido por el Reglamento de Bali 4/2026 (NusaBali). Más información en nuestro artículo sobre los derechos sobre el terreno en Bali.

Lista de comprobación: qué revisar antes de reservar

1. El certificado de propiedad del terreno (SHM) y si el nombre del propietario coincide con el del arrendador en el contrato.
2. El consentimiento del cónyuge y de los herederos del propietario, cuando sea necesario.
3. La zonificación de la parcela: si se permiten la vivienda y el alquiler turístico.
4. La licencia de obra (PBG) y, en inmuebles terminados, el certificado de habitabilidad (SLF).
5. Cuándo empieza el plazo: desde la firma o desde la entrega. Durante la construcción esto puede «comerse» 1-2 años.
6. Prórroga: un precio o una fórmula de precio y plazos de preaviso, no «de mutuo acuerdo».
7. El derecho a ceder y subarrendar sin el consentimiento del propietario - de ello dependen la reventa y el alquiler.
8. La escritura notarial y qué ocurre con el contrato si se vende el terreno o fallece el propietario.
9. Quién paga el impuesto del 10% sobre el pago del arrendamiento y el impuesto local sobre bienes inmuebles.
10. En compras sobre plano - la garantía bancaria del promotor y pagos vinculados a las fases de obra.

El precio del plazo: cómo comparar

Un cálculo sencillo: una villa de 300.000 $ con un arrendamiento de 30 años cuesta 10.000 $ al año solo por el derecho de uso, y al final del plazo el inmueble no es suyo. Compare los proyectos por el precio por año de plazo restante, no solo por el precio total.

Impuestos

En la compra - impuesto BPHTB del 5% en la regencia de Badung (Perda Badung 7/2023) e IVA si no está incluido en el precio. Sobre los ingresos por alquiler, un no residente paga el 20% de los ingresos brutos (DJP) más el impuesto regional sobre el alojamiento.

Rentabilidad, con honestidad

Las rentabilidades que anuncian los promotores y los datos independientes suelen diferir. Mostramos un cálculo que incluye impuestos, la comisión de la empresa gestora y los periodos sin inquilino. No prometemos rentabilidad ni revalorización: mostramos el cálculo y las fuentes, y la decisión es suya.

Actualizado a 7 de noviembre de 2026. Los precios del catálogo proceden de las listas de precios de los promotores en la fecha de verificación indicada en cada ficha de proyecto. Es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión; la rentabilidad y la revalorización no están garantizadas. Antes de reservar, comprobamos con un abogado local las condiciones para su nacionalidad.

Fuentes

1. Reglamento gubernamental PP 18/2021 - derechos sobre el terreno en Indonesia
2. NusaBali - Normativa regional de Bali 4/2026 que prohíbe los testaferros
3. Mori Hamada - derechos de propiedad de los extranjeros en Indonesia
4. Normativa regional de Badung 7/2023 - impuesto de adquisición BPHTB
5. Agencia Tributaria de Indonesia (DJP) - PPh 26 para no residentes

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