Villas et appartements en leasehold (bail longue durée) à Bali : ce qu'achète réellement un étranger

Le leasehold (bail longue durée) en termes simples

Le leasehold (bail longue durée) est un bail de longue durée portant sur le terrain et le bâtiment. Vous payez une seule fois pour toute la durée ; vous pouvez utiliser le bien, le louer et céder le droit si le contrat le permet. À l'échéance, le bien revient au propriétaire du terrain, sauf prolongation du bail. L'alternative est le droit d'usage Hak Pakai : sur terrain d'État (HPL), jusqu'à 30 ans, prolongeable de 20 ans et renouvelable pour 30 ans (PP 18/2021) ; sur terrain privé, jusqu'à 30 ans, après quoi seul un nouvel accord avec le propriétaire est possible. 80 ans est un maximum, pas une garantie : la prolongation et le renouvellement exigent une demande et un titre de séjour valide (KITAS/KITAP). L'enregistrement d'un bien au nom d'un local via un prête-nom est interdit par le règlement de Bali 4/2026 (NusaBali). Pour en savoir plus, lisez notre article sur les droits fonciers à Bali.

Checklist : ce qu'il faut vérifier avant de réserver

1. Le certificat de propriété du terrain (SHM) et la concordance entre le nom du propriétaire et celui du bailleur dans le contrat.
2. Le consentement du conjoint et des héritiers du propriétaire, si nécessaire.
3. Le zonage de la parcelle : l'habitation et la location touristique y sont-elles autorisées.
4. Le permis de construire (PBG) et, pour les biens achevés, le certificat de conformité (SLF).
5. Le point de départ du bail : à la signature ou à la livraison. Pendant la construction, cela peut « absorber » 1-2 ans.
6. La prolongation : un prix ou une formule de prix et des délais de préavis, pas « par accord mutuel ».
7. Le droit de céder et de sous-louer sans l'accord du propriétaire - la revente et la location en dépendent.
8. L'acte notarié, et ce qu'il advient du contrat si le terrain est vendu ou si le propriétaire décède.
9. Qui paie la taxe de 10% sur le loyer et l'impôt foncier local.
10. Pour les achats sur plan - la garantie bancaire du promoteur et des paiements liés aux étapes de construction.

Le prix de la durée : comment comparer

Un calcul simple : une villa à 300 000 $ sur un bail de 30 ans coûte 10 000 $ par an rien que pour le droit d'usage, et le bien ne vous appartient pas à l'échéance. Comparez les projets au prix par année de bail restante, et pas seulement au prix total.

Impôts

À l'achat - taxe BPHTB de 5% dans la régence de Badung (Perda Badung 7/2023) et TVA si elle n'est pas incluse dans le prix. Sur les revenus locatifs, un non-résident paie 20% du revenu brut (DJP) plus la taxe régionale sur l'hébergement.

Les rendements, en toute honnêteté

Les rendements annoncés par les promoteurs et les données indépendantes diffèrent souvent. Nous présentons un calcul qui intègre les impôts, les frais de la société de gestion et la vacance locative. Nous ne promettons ni rendement ni plus-value : nous montrons le calcul et les sources, la décision vous appartient.

À jour au 7 novembre 2026. Les prix du catalogue proviennent des grilles tarifaires des promoteurs à la date de vérification indiquée sur chaque fiche projet. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique, fiscal ou en investissement ; les rendements et la plus-value ne sont pas garantis. Nous vérifions les conditions applicables à votre nationalité avec un avocat local avant la réservation.

Sources

1. Règlement gouvernemental PP 18/2021 - droits fonciers en Indonésie
2. NusaBali - règlement régional de Bali 4/2026 interdisant les montages par prête-nom
3. Mori Hamada - droits de propriété des étrangers en Indonésie
4. Règlement régional de Badung 7/2023 - taxe d'acquisition BPHTB
5. Administration fiscale indonésienne (DJP) - PPh 26 pour les non-résidents

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