Leasehold-Villen und -Apartments auf Bali: Was ein Ausländer tatsächlich kauft

Langzeitpacht (leasehold) einfach erklärt

Langzeitpacht (leasehold) ist eine langfristige Pacht von Grundstück und Gebäude. Sie zahlen einmal für die gesamte Laufzeit; Sie können die Immobilie nutzen, vermieten und das Recht übertragen, wenn der Vertrag es erlaubt. Nach Ablauf geht die Immobilie an den Grundeigentümer zurück, sofern die Pacht nicht verlängert wird. Die Alternative ist das Nutzungsrecht Hak Pakai: auf Staatsland (HPL) bis zu 30 Jahre, verlängerbar um 20 und erneuerbar um 30 Jahre (PP 18/2021); auf Privatland bis zu 30 Jahre, danach ist nur eine neue Vereinbarung mit dem Eigentümer möglich. 80 Jahre sind ein Maximum, keine Garantie: Verlängerung und Erneuerung erfordern einen Antrag und eine gültige Aufenthaltsgenehmigung (KITAS/KITAP). Die Eintragung einer Immobilie auf den Namen eines Einheimischen über einen Treuhänder ist durch die Bali-Verordnung 4/2026 verboten (NusaBali). Mehr dazu in unserem Artikel über Grundstücksrechte auf Bali.

Checkliste: Was Sie vor der Reservierung prüfen sollten

1. Das Eigentumszertifikat des Grundeigentümers (SHM) und ob der Name des Eigentümers mit dem Verpächter im Vertrag übereinstimmt.
2. Die Zustimmung von Ehepartner und Erben des Eigentümers, sofern erforderlich.
3. Die Zonierung des Grundstücks: ob Wohnnutzung und touristische Vermietung zulässig sind.
4. Die Baugenehmigung (PBG) und bei fertiggestellten Objekten die Nutzungsbescheinigung (SLF).
5. Ab wann die Laufzeit beginnt: ab Unterzeichnung oder ab Fertigstellung. Während der Bauphase können so 1-2 Jahre „verloren gehen“.
6. Verlängerung: ein Preis oder eine Preisformel und Kündigungsfristen, nicht „nach Vereinbarung“.
7. Das Recht auf Übertragung und Untervermietung ohne Zustimmung des Eigentümers - davon hängen Weiterverkauf und Vermietung ab.
8. Notarielle Beurkundung und was mit dem Vertrag geschieht, wenn das Grundstück verkauft wird oder der Eigentümer stirbt.
9. Wer die 10% Steuer auf die Pachtzahlung und die lokale Grundsteuer trägt.
10. Bei Off-Plan-Käufen - die Bankgarantie des Bauträgers und an Bauabschnitte gekoppelte Zahlungen.

Der Preis der Laufzeit: So vergleichen Sie

Eine einfache Rechnung: Eine Villa für 300.000 $ mit 30 Jahren Pacht kostet 10.000 $ pro Jahr allein für das Nutzungsrecht, und am Ende der Laufzeit gehört die Immobilie nicht Ihnen. Vergleichen Sie Projekte nach dem Preis pro Jahr der verbleibenden Laufzeit, nicht nur nach dem Gesamtpreis.

Steuern

Beim Kauf - Grunderwerbsteuer BPHTB von 5% im Regierungsbezirk Badung (Perda Badung 7/2023) sowie Mehrwertsteuer, falls sie nicht im Preis enthalten ist. Auf Mieteinnahmen zahlt ein Nichtansässiger 20% der Bruttoeinnahmen (DJP) zuzüglich der regionalen Beherbergungssteuer.

Renditen - ehrlich betrachtet

Renditeversprechen von Bauträgern und unabhängige Daten weichen oft voneinander ab. Wir zeigen eine Rechnung, die Steuern, die Gebühr der Verwaltungsgesellschaft und Leerstand berücksichtigt. Wir versprechen weder Renditen noch Wertsteigerung: Wir zeigen die Rechnung und die Quellen, die Entscheidung liegt bei Ihnen.

Stand: 7. November 2026. Die Katalogpreise stammen aus den Preislisten der Bauträger zum auf jeder Projektkarte angegebenen Prüfdatum. Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung; Renditen und Wertsteigerung sind nicht garantiert. Die Bedingungen für Ihre Staatsangehörigkeit prüfen wir vor der Reservierung mit einem lokalen Anwalt.

Quellen

1. Regierungsverordnung PP 18/2021 - Grundstücksrechte in Indonesien
2. NusaBali - Regionalverordnung Bali 4/2026 zum Verbot von Strohmann-Modellen
3. Mori Hamada - Eigentumsrechte von Ausländern in Indonesien
4. Regionalverordnung Badung 7/2023 - Grunderwerbsteuer BPHTB
5. Indonesische Steuerbehörde (DJP) - PPh 26 für Nichtansässige

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